當朋友圈還在刷屏“房價腰斬”“割肉離場”時，廣州樓市已悄然上演魔幻現實主義劇情。

大家嘴上喊著“躺平”，身體卻在搶房，半年二手成交日均300套，總網簽量同比暴漲13%！

更魔幻的是，明明都在吐槽樓市不景氣，但卻還有三個區域的成交，硬生生殺出了逆勢上漲的血路。

政策底牌已亮

國家隊下場托市

最近我在研究樓市的半年報。

發現上半年，廣州樓市真的很像在坐過山車。

3月好不容易盼來了小陽春，結果余溫還未散，4月突遭貿易戰黑天鵝。

美國關稅大棒一揮，連珠江新城的豪宅買家都捏緊了錢包。

但好在峰回路轉，國家隊出手比想象中更狠：

央媽出手，直接三連擊：降準+降息+公積金利率砸到2.6%。

貸款買房的優惠力度一下子就達到史上最低水平，月供1萬變7000，比租房還劃算。

廣州更是直接“解綁”，限購限售限價全取消，首付壓到15%。相當于買個車位的錢就能上車，大幅拉低人們的入手門檻。

為了刺激入場，舊改核動力也同步啟動。

全年1000億資金砸向城中村，光我身邊，就有不少“拆二代”手握現金沖鋒樓市。

這一條條利好在上半年密集砸下。我覺得除開當時對市場的刺激，更大的意義在于，它在宣告各級部門政策執行的決心。

舉個栗子，6月中央剛定調“更大力度推動房地產止跌回穩”，廣州就火速跟進，宣布“全面解除三限”。

是的，貿易戰黑天鵝的翅膀沒能扇滅廣州樓市的韌性，反而逼出了史無前例的救市決心。

而當政策工具箱徹底清空，注意了，市場底就在腳下。

新房市場

近郊三兄弟領銜

之所以說市場底已在腳下，是因為我注意到，有三個區域已經偷偷反彈，漲出了獨立行情。

你以為會是主城區嗎？

嗨，雖然天河海珠的成交量一如既往的高，但這次的重點真不是他們。

而是近郊三兄弟：黃埔、番禺、白云！

自從24年以來國央企接手舊改，黃埔的供應量猛增，今年上半年大漲230%。

選擇多了，新房轉化推進速度也加快。

與此同時，番禺、白云多個樓盤入市/加推，也在大量承接中心區客戶成交需求。

更驚人的是開盤去化率。

全市首開去化率22%，較去年同期上升6%。

其中，近郊區的首開去化率高達25%！尤其番禺憑借31%的去化率碾壓全場。

確實，回看今年的市場，熱點項目都出現在近郊區域。

這說明購房邏輯已經在潛移默化地改變。

中心區高房價擠壓下，擁有“學鐵商”配套的近郊成為剛改客用腳投票的主戰場。

而開發商“降容提質”的精準供地策略，正在重構市場價值坐標系。

二手市場

日均去化300+

二手房市場也有好消息。

雖然成交價還在波動探底的過程中，但是成交量有了明顯的抬升。

今年上半年，廣州二手房總成交56613套房源，平均每日成交量超過300套，同比增幅直接干到13%。

這勢頭，妥妥的“觸底反彈”劇本！

而且注意了，這次可不是局部狂歡，而是全市普漲。

中心區、近郊、遠郊成交量全線上揚，說明入場信心正在修復。

荔灣、南沙兩個黑馬區，同比增速超30%，直接封神。

今年的熱點區域番禺就更別提了，成交量幾乎要到8000套，坐穩了TOP1的位置。

要我說，市場行不行，還得聽咱剛需自住黨指揮。

畢竟全市普漲主要靠剛需在各區抄底，否則，單純依賴改善客，只會出現“局部熱”的現象。

而之所以出現這樣的情況，除了政策核彈連發，主要還是因為業主集體人認慫，知道現在行情不好賣，降價割肉離場。

部分新房還在玩些"首付分期"的小把戲，二手業主已經打骨折了。

在這種前提下，無論是剛需還是改善甚至投資客，買二手次新房都是性價比更高的選擇。

下半年預判

盯緊三大信號

要注意，無論新房還是二手，所有的波動不意味著崩盤，而是價格體系重構。

如果你在下半年有置業計劃，請務必盯緊三個信號：

• 其一，政策底→市場底的傳導速度。
  廣州已落實“三限取消”，但工具箱還有一點點余料。

比如最近就可能會落實“商轉公”政策，此外，“購房退稅”政策也可能加碼，尤其遠郊區域。

只要政策夠猛，市場會迅速給出反應。

• 其二，土拍市場可能出現下一個爆發點。
  上半年白云、番禺誕生多宗溢價地塊，都會在下半年陸續入市。

與此同時，中心區的稀缺靚地也將入市，我們需要關注開發商的動作。

春江水暖鴨先知，一旦他們出手頻率提升，也能對市場起到激勵作用。

• 其三，產品廝殺會加速進入“好房子時代”。
  國家政策正在倒逼開發商卷產品力。

從購房者的角度來說，我們正處在最好的年代。

可以以更好的價格，在市場挑挑選選，買自己最喜歡的房源，掌握主動權。

所以，別害怕，物色中心儀的房子，就出手吧。

穿越周期者，必屬于那些在價格重構中敢于撿拾價值碎片的人！