最近，知識(shí)城業(yè)主真是愁壞了。

有網(wǎng)友發(fā)現(xiàn)，自家所在的小區(qū)里，突然冒出好多民宿。

更離譜的是，有人直接把房子，改成了“病房式民宿”對(duì)外出租，這操作簡(jiǎn)直讓人目瞪口呆。

| 黃埔知識(shí)城航拍

| 廣州樓市發(fā)布 攝

壹

事情是這樣的。

最近，知識(shí)城的業(yè)主群里上炸出一堆投訴，矛頭直指小區(qū)里瘋狂滋生的“民宿亂象”。

不少業(yè)主在領(lǐng)導(dǎo)留言板上留言表示：小區(qū)內(nèi)存在民宿經(jīng)營(yíng)，情況愈演愈烈。

｜來(lái)源：領(lǐng)導(dǎo)留言板

由于鄰近腫瘤醫(yī)院，部分商家違規(guī)租用小區(qū)住宅改造成民宿對(duì)外經(jīng)營(yíng)。

他們表示：“這些經(jīng)營(yíng)行為，不僅干擾了業(yè)主正常生活秩序，更因大量術(shù)后及治療中患者頻繁出入小區(qū)，對(duì)居民健康安全構(gòu)成潛在威脅。”

｜廣州樓市發(fā)布制圖

情況有多嚴(yán)重？

有知識(shí)城業(yè)主，向樓市君爆料：“咱們小區(qū)幾十棟房子，鄰居已經(jīng)發(fā)現(xiàn)1-2棟、15-16棟、17-18棟都存在這樣的情況。”

｜來(lái)源：業(yè)主供圖

樓市君隨手打開某家短租平臺(tái)一看，好家伙，做民宿的還真不少。

在知識(shí)城周邊，光是已上架的民宿就超過(guò)200家，在腫瘤醫(yī)院周邊的就有20多家。

｜來(lái)源：美團(tuán)

從平臺(tái)顯示價(jià)格來(lái)看，周邊的民宿價(jià)格在100-300元/日為主。

三居室的單間只要100元/天，主臥大約120元/天，如果是整租才230-300元/天。

｜來(lái)源：美團(tuán)

而點(diǎn)開周邊這些民宿，有不少正是位于知識(shí)城的小區(qū)里面，包括萬(wàn)科幸福譽(yù)、廣州綠地城、凱德中新里等等。

有部分房子與普通住宅別無(wú)二致，不僅可以帶寵物、可以煮飯，生活用品基本一應(yīng)俱全。

｜知識(shí)城航拍

| 廣州樓市發(fā)布 攝

有的房東呢，直接改了一個(gè)“XX民宿”的名字，就把房子直接上架出租。

樓市君還發(fā)現(xiàn)，這樣的民宿預(yù)定還頗為火爆。

在APP顯示上架的7家民宿中，就有3家顯示“已訂完”。

｜來(lái)源：美團(tuán)

這么看來(lái)，業(yè)主所說(shuō)的現(xiàn)象確實(shí)有跡可循：每天有不同的客人前來(lái)租房，自己家的鄰居每天都是新鮮面孔...

“電梯里天天拉著行李箱的陌生人進(jìn)進(jìn)出出，安全感都快掉沒了！”

在業(yè)主們看來(lái)，此類違規(guī)經(jīng)營(yíng)主要存在三方面問題：

一，是擅自將民用住宅改為商業(yè)民宿進(jìn)行無(wú)證經(jīng)營(yíng)，涉嫌違反市場(chǎng)監(jiān)管法規(guī)；

二，是將居民樓改造為醫(yī)療病房的行為，直接侵害了業(yè)主健康權(quán)益；

三，是物業(yè)管理部門存在監(jiān)管缺位問題，未能有效制止民宿企業(yè)入駐。

貳

實(shí)際上，知識(shí)城業(yè)主的擔(dān)憂，絕非空穴來(lái)風(fēng)。

有業(yè)主表示：住宅改為民宿，尤其是針對(duì)性改造為“病房式民宿”，影響遠(yuǎn)超鄰里干擾。

不僅會(huì)影響居住品質(zhì)，甚至對(duì)房?jī)r(jià)也有一定影響。

｜來(lái)源：業(yè)主供圖

樓市君看到，群里有業(yè)主為了對(duì)此類行為進(jìn)行投訴，翻查了類似的案例。

宜昌有業(yè)主把房子改成民宿，結(jié)果被鄰居集體告上法院，法院最后判他必須停業(yè)。

法院判決非常值得參考：該行為屬于將住宅用房變?yōu)樯虡I(yè)用房。

“這種住改商行為，給小區(qū)門禁安防、電梯維保增加額外負(fù)荷，事實(shí)上是讓其他業(yè)主平攤被告的經(jīng)營(yíng)成本，對(duì)其他業(yè)主顯然不公平。”

此外，民宿租客帶來(lái)的生活噪音，必然比單一租客更多，更影響相鄰業(yè)主的起居生活。

因此，即使被告的經(jīng)營(yíng)行為已向相關(guān)部門報(bào)備，但其“住改商”行為未取得相關(guān)業(yè)主的一致同意，業(yè)主有權(quán)要求民宿停止其經(jīng)營(yíng)行為。

｜知識(shí)城航拍圖

｜廣州樓市發(fā)布 攝

當(dāng)然，知識(shí)城業(yè)主反映的住宅改民宿這一現(xiàn)象的形成，有著復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)背景。

一方面，市場(chǎng)需求確實(shí)存在。

腫瘤醫(yī)院周邊出現(xiàn)“病房式民宿”，反映出患者家庭對(duì)短期、經(jīng)濟(jì)型住宿的真實(shí)需求。

要知道，目前知識(shí)城的普通酒店價(jià)格，基本要在300-500元/晚。

｜來(lái)源：美團(tuán)

相較于每天300-500元的酒店費(fèi)用，100-300元的民宿價(jià)格確實(shí)能為需要長(zhǎng)期治療的患者家庭減輕不小的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

這種市場(chǎng)需求催生了住宅改民宿的現(xiàn)象，也解釋了為何這類房源能在平臺(tái)上快速增加至200多家。

但另一方面，這種經(jīng)營(yíng)行為確實(shí)存在諸多問題。

根據(jù)民法典第條279條的規(guī)定，業(yè)主不得違反法律法規(guī)的規(guī)定和管理規(guī)約的約定，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。

業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律法規(guī)的規(guī)定和管理規(guī)約的約定外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系業(yè)主的一致同意。

除了民宿之外，包括工作室、私房菜、瑜伽健身等用途，也應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)。

｜知識(shí)城周邊實(shí)拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

而現(xiàn)實(shí)中，多數(shù)民宿經(jīng)營(yíng)者并未履行這一法定程序。從法律層面看，這已經(jīng)構(gòu)成違規(guī)。

同時(shí)，普通住宅在消防設(shè)施、衛(wèi)生條件等方面，未必達(dá)到商業(yè)住宿場(chǎng)所的標(biāo)準(zhǔn)，

特別是接待病患的特殊需求時(shí)，更存在明顯的安全隱患。

從社區(qū)管理角度觀察，這種經(jīng)營(yíng)模式的持續(xù)擴(kuò)張確實(shí)會(huì)帶來(lái)一系列連鎖反應(yīng)。

人員流動(dòng)性增大，必然導(dǎo)致管理難度上升、公共設(shè)施損耗加快，這些都會(huì)直接影響全體業(yè)主的居住品質(zhì)。

最后，當(dāng)業(yè)主遭遇“住改商”困擾時(shí)，該如何有效維權(quán)？

1、常規(guī)協(xié)商

遇到合法改造但影響鄰里（如裝修噪音、快遞堆積）的情況，優(yōu)先通過(guò)物業(yè)、業(yè)委會(huì)、居委會(huì)三方協(xié)調(diào)解決。

2、行政介入
若涉及無(wú)證經(jīng)營(yíng)、消防隱患等違法行為，立即撥打12345熱線聯(lián)動(dòng)市場(chǎng)監(jiān)管局與轄區(qū)派出所。

3、司法救濟(jì)

當(dāng)權(quán)益受損（如采光權(quán)、安寧權(quán)受侵）且協(xié)商無(wú)果時(shí)，可依據(jù)《民法典》條向法院提起訴訟。

針對(duì)住宅改民宿的行為，大家有什么看法？歡迎留言~