觀點網 2024年7月，一則備案信息震動全國樓市：廣州鵬瑞1號一套2160平方米的帶泳池頂層復式房源，單價高達56萬元/平方米，總價突破12億元。

當時，國內普通住宅市場仍在調整中徘徊，這個廣州國際金融城的超級豪宅項目，卻以令人瞠目的價格捅破了樓市天花板。

與此同時，項目其余房源備案均價也多在25-37萬元/平方米之間。此次推售的24套房源中，有16套總價都超過2億元。若要看房，最低看房驗資門檻2000萬元起步。

這樣的定價，代表它是一個獨立于市場行情的產品。

目前，廣州鵬瑞1號正在緩慢出清和走向完善。最新消息，近期該項目首期工程已順利完成聯合驗收及不動產登記，獲得《不動產權證書》。

逆市堡壘

廣州鵬瑞1號位于廣州國際金融城東區。從此出發，金融城與珠江新城、琶洲共同構筑了廣州城市發展與樓市的黃金三角區域。

資料顯示，鵬瑞1號原地塊性質為商業商務混合用地，總用地面積約5.39萬平方米共分為AT101833、AT101835、AT101836三宗地塊。

其中ATI01833地塊，計容面積≤17.73萬平方米；AT101835地塊，計容面積≤5.26萬平方米；AT101836地塊，計容面積≤4.1萬平方米。

根據規劃圖示，鵬瑞1號項目總建筑面積達27.09萬平方米，由6棟圓柱形建筑組成。

最靠近江邊的T1、T4棟分別為13層高公寓和4層高演藝中心，中間T2、T3棟為32層高公寓，而T5和T6則分別是52層和59層商業商務大樓。

圖片來源：廣州市規劃和自然資源局，觀點指數截取調整

6棟建筑融合了頂奢公寓、奢華酒店、藝術中心等12種高端業態。據此前項目披露的信息，鵬瑞1號總投資額不低于160億元，其中固定資產投資規模不低于130億元。

投入大，售價自然高。但盡管定價處于行業頂流水平，鵬瑞1號的銷售情況卻遠超人們想象。

據了解，項目自2023年三季度末入市隨即引發轟動。僅當年11月期間，就網簽5套單價超22.62萬元/平方米的大平層。

數據顯示，五套房子總成交價5.83億元，合共成交面積2580平方米，平均每套面積515平方米，換句話說套均總價達到1.16億元。

自此，鵬瑞1號幾乎“統治”了廣州乃至國內億元級成交市場。

據統計，自項目開售到2024年末，鵬瑞1號就累計網簽19套總價過億房源，占廣州同期億元級豪宅成交總量的82%，也超過廣州過去十年億元級豪宅成交數量總和。

更頂尖的2億級別成交市場。2024年9-11月，鵬瑞1號更連續網簽3套超2億元房源，成為年內全國2億+新房網簽套數冠軍。

此次連續成交，房源網簽總額分別為2.02億元、2.08億元、2.15億元，網簽均價為26.9萬元/平方米、27.7萬元/平方米、28.9萬元/平方米。

總去化方面，來自陽光家緣信息，鵬瑞1號備案案名“壹灣廣場服務型公寓”，目前T1、T2、T3棟共已拿152套房源，已售出了38套房源。其中最貴的T1售出了3套（如上述所寫3套超2億成交）。

按此計算，項目去化率在25%，以頂級豪宅標準尚算高效。

光環之下的博弈

事實上，廣州過去幾年的頂豪市場的表現都不差。特別是2022年、2024年兩個公認經濟情況不佳的年份，億元級別豪宅的成交套數都突破了20套，分別達到23、21套。

普通住宅遇冷與頂豪遇熱，這種情況由多個因素促成。

首先是投資渠道收窄與經濟不確定性，強化了高凈值人群的“硬資產”偏好。

2022年全球通脹攀升、資本市場波動加劇，2024年開始加劇的地緣沖突與國內經濟轉型壓力持續，導致高凈值人群對股票、基金等傳統投資工具信心減弱。此時，核心城市稀缺豪宅產品因其抗跌性遠超金融資產，成為富人們的“資金避風港”。

與此同時，廣州超高凈值家庭數量也維持在高位。來自胡潤研究院發布《2024胡潤財富報告》，廣東千萬資產高凈值家庭數量，總數仍達到29.8萬戶，具體到廣州有7.1萬戶。而億元資產超高凈值家庭廣州擁有4400戶。

這些家庭將豪宅視為“實物黃金”，通過配置核心地段不動產對沖貨幣貶值風險。

數據顯示，總價1000萬元以上的二手豪宅成交占比為1.8%，這個比例在2022年11月就升至5.3%，說明資金正向頂級資產集中。

特別是部分業主通過“以價換量”出售普通住宅，套現資金升級購入千萬級新房，形成改善鏈條。

同時，2024年“929新政”后，政策溢出效應帶動了頂豪市場。鵬瑞1號單套2.15億元的成交、僑鑫匯悅臺4.61億破紀錄交易均發生在2024下半年。

2024年12月廣州繼續取消普通住宅和非普通住宅標準，3000萬以上豪宅交易稅費可減免百萬元，更直接刺激高總價房源成交。

于是鵬瑞1號選擇在2023年下半年入市，2024年隨即迎來一波成交“爆發”。

但另一方面，也不單是鵬瑞1號享受到這波政策利好，自然它的對手也變多了。而且鵬瑞1號屬于40年商業公寓，轉手稅費高，長期持有成本顯著高于70年住宅流動性也更低。

那么對于鵬瑞集團來說，對鵬瑞1號的打法，自然是要將深圳灣1號經驗復制到廣州，引入全球頂尖資源，努力拉高調性形成品牌溢價，以與競爭對手們拉開差距。

因為億級豪宅客群對價格敏感度低，但對生活品質和圈層資源敏感度高。

因此鵬瑞集團于2023年9月，摘牌與項目隔江相望的1300畝北帝沙島20年經營權，經過改造形成1個集生態環保、文化娛樂、保育教育、農耕體驗于一體的城央生態公園，保證了生態資源的注入。

另外，鵬瑞1號也引入深圳灣1號相同的深灣會會所，會所場地斥資10億元打造，擁有行政酒吧、書吧、高端SPA、私家影院IMAX影院等20多個功能空間。

項目也引入深圳灣1號相同的君瑞物業；每年舉辦一場“盛世”系列國寶藝術展，如宋元明清國寶書畫特展；連續舉辦頂尖科學家灣區論壇、國際城市創新領導力交流坊等高端會議活動。

這些舉措都旨在強化項目的“圈層價值”，讓其與其他市場內產品處于不同的“生態位”，實現溢價去化。

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