南京武夷七里湖山

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武夷七里湖山今天一早8點鐘就已開門迎客，北哥大概是8點半抵達現場，算是該項目公開接待的第一波客人。

先說一下武夷七里湖山的地理位置，該項目南至勵勤路、北至文靖路、西至湖西路、東至湖山路，之前項目的官宣說武夷七里湖山位于江寧東山主城，其實嚴格來說應該是位于江寧主城湖山路板塊。

武夷七里湖山周邊實景

江寧東山主城的范圍很大，其核心在于萬達商圈與竹山路商圈輻射1公里范圍內，若以自南向北的天印大道為分界，大道西側為東山主城中心輻射范圍，大道東側則為湖山路板塊，配套濃度與生活便利度相比要弱一些。

最近江寧主城樓市比較火爆，產生了不少熱盤，如招商璀璨璟園、朗詩玲瓏新亭等，但這些盤幾乎全部位于天印大道以西，而大道以東的湖山路新房卻沒有那么好賣，競爭也相對激烈！

此前湖山路板塊就有兩家樓盤，一家為海玥華府，目前已經是現房狀態，位置上與武夷七里湖山只一街之隔。上次開盤銷許均價34345元/㎡，海玥華府目前還剩余1棟8號樓，108套房源尚未推出；另一家是7月12日剛剛首開的萬科都會啟境，也是一家準現房項目，首開銷許均價35628元/㎡，平推4號樓，去化也并不理想，93套房源目前還剩余47套未售。

萬科都薈啟境銷控

湖山路板塊新房之所以難賣，競爭激烈，一來主要是各競品之間面積段相同，產品差異化不大，比如海玥華府98-143㎡；萬科都薈啟境104-124㎡；如今再來一個武夷七里湖山，面積段也是99-143㎡，在均價差距不大的情況下，等于湖山路的三家樓盤在爭搶同一層級的客戶。

二來，湖山路板塊次新級二手房眾多，而且掛牌價格不高，選擇面廣，新房與之相比反而沒有優勢，比如附近的天鵝湖花園、天元吉第城、泥塘新苑等次新房小區，二手房掛牌價格在17000-23000元/㎡，而且基本上都是10年之內的次新房。

如今武夷七里湖山加入戰圈，如不能靠巨大的價格優勢取勝，那只能靠產品品質了，那么武夷七里湖山的產品到底做得怎么樣呢？

02.

售價價格32000-34000元/㎡

實景示范區、3間樣板間公開

武夷七里湖山地塊呈東西長，南北短的幾何布局，小區一共規劃建設的9棟18F小高層也呈三排，南北兵營式排布！

目前武夷七里湖山的首開價格、時間、樓棟已經基本確定，首開價格目前定在31000-34000元/㎡，確定不賣包，首開樓棟為小區最北邊，位臨文靖路的6、7號樓，其中7號樓位于小區西北角，南向僅為2F售樓處，視野光照幾乎無遮無擋，6號樓為項目樓王，位于小區正北，中軸線位置，與小區南面3號樓之間棟距也比較大。

首開時間，目前確定于8月上旬。

定價方面，武夷七里湖山首開兩棟樓不僅價格上有明顯區別，而且每一種戶型也有區別，是真正的“一房一價”。

武夷七里湖山一共個有四個戶型，分別為99㎡三房兩廳兩衛、118㎡三房兩廳兩衛、130㎡四房兩廳兩衛、143㎡四房兩廳兩衛。

首開樓棟中，6號樓樓王為兩梯兩戶，全部是143㎡戶型，目前單價確定為34000元/㎡。

7號樓為兩梯四戶，共分布三種戶型，其中130㎡戶型布局在西邊戶，目前定價34000元/㎡，但據置業顧問介紹，首開時大概33000元/㎡也可以買到；

118㎡戶型分布在東邊戶，目前定價在32000元/㎡，但據置業顧問稱首開時31000元/㎡左右也能買到；

99㎡戶型分布在中間戶，目前定價31000元/㎡。

戶型配比方面，143㎡戶型數量最少，大概只有76套，且因為兩梯兩戶配置，在江寧湖山路板塊具有唯一性，目前算是武夷七里湖山的拳頭產品。

其余500套基本99㎡戶型占比居多。其實從產品配備來看，武夷七里湖山仍然是以剛需、剛改客群為主，少部分觸及中級改善。

北哥也打聽到了首開兩棟樓的交房時間，是在2025年6月30日。

下面來看下武夷七里湖山的社區綠化、景觀以及樓宇公區設計。

武夷七里湖山社區大門開在湖西路，沒有高大的府門設計，透露出該項目剛需、剛改盤的定位。

武夷七里湖山號稱綠化率34.8%，今天公開一部分實景示范區亮相，宅間綠化基本上是草坪搭配彎曲小徑，小型灌木喬木加以點綴，和高端改善盤那種全冠移植名貴樹木的做法還是有不少差距的。

實景示范區

據置業顧問介紹，社區景觀草坪采用環形設計手法，視覺層次更加豐富，不過北哥看來這與秦淮的共有產權房觀泓雅苑相比，也沒高檔到哪里去。

觀泓雅苑社區綠化實景

武夷七里湖山綠化率雖然不低，但景觀方面還有一個缺憾就是幾乎沒有水景，綠化主要是沿著東西、南北兩條軸線布置，無奈項目只能在景墻處設置一些小型流水景觀，加以點綴。

武夷七里湖山7號樓實景

武夷七里湖山樓棟外立面為2F以下石材，2F以上為真石漆+鋁板線條點綴，南向設有大面積玻璃墻體。

武夷七里湖山7號樓入戶大堂

武夷七里湖山樓棟入戶大堂空間比較狹窄，公區采用石材鋪設，背景墻采用巖板裝飾，入戶大堂沒有挑高，設計比較普通，充滿了濃濃的剛需感。

項目凡兩梯四戶設計的樓棟都帶有北向連廊，武夷七里湖山的連廊采用超1.5米的墻體護欄，安全性較高。

武夷七里湖山公開一共做了三間實體樣板間，分別為是99㎡、118㎡、130㎡三款戶型，143㎡不設樣板間的原因據說是因為房源太少，而且不愁賣！

03.

號稱得房率82%，

至今江寧最高裝標的實體樣板間，到底如何？

武夷七里湖山之前官宣該項目的樣板間是迄今為止江寧最高裝標的實體樣板間，并且還是區域首個“玄關柜+背景墻+陽臺+主臥衣柜+美妝冰箱”全部納入交付標準的樓盤，得房率更是高達82%，北哥今天就來看看是否貨真價實。

3間樣板間北哥全部都看了，第一套看的就是西邊戶130㎡4房2廳2衛。

130㎡戶型客廳面寬在4.9米左右，采用雙背景墻設計，電視背景墻采用一體成型的木質材料，背景墻兩邊自帶弧形設計，據說造價比巖板背景墻要高；沙發背景墻采用皮質硬包，客廳地面采用大面積圣象地磚鋪設。

入戶玄關長度超過3米，內含鞋柜、鏡柜以及長身鏡面，方便主人出門時整理妝容，皆為交付標準。

南向雙陽臺長度達到8.1米，采用半墻式設計，置業顧問稱陽臺窗后期業主可以自行改造，做成全景落地窗，陽臺交付包含柜體、石材臺面臺盆、電動晾衣架。

130㎡四房設計，其中書房與一間臥房朝北，由于北向有連廊，北向臥房不設飄窗。目測面積在9㎡左右。

主臥套房設計需要說一下，這間套房等于是將主臥、主衛以及北向書房全部包含在內，而且主臥面積較小，目測不會超過12㎡，且衣柜空間較小。

置業顧問稱，北向書房可以改動為衣帽間，但如果一改動，那么四房就變三房了！

還有一點比較LOW的就是廚房面積太小，目測不足5個㎡，而且是狹長的L型，結構墻體的存在非常影響動線。

118㎡戶型樣板間，內部沒有配軟裝，是交付標準樣板間。

入門照樣是一組玄關柜，長度大概在3米

三房兩廳兩衛格局，客廳面寬在4.8米，不過這個房型的客廳背景墻為單面背景墻，沙發背景墻不再作為交付標準。

廚房空間稍有改善，是U型格局，廚房除了常規廚電設備以外，還有配備了濱特爾凈水器

廚房配備了隱形移門，但移門并非上軌式的，移門底部配了滾輪。

南向雙陽臺面寬超過8米，東側有轉角窗設計，采光和觀景效果會提升一些。

衛生間采用常規的三段式設計，淋浴間配備飄窗方便坐式淋浴。

主臥目測在14㎡左右，配備大飄窗，背景墻采用皮質硬包，主臥套房內配備L型衣柜，主人衛生間，衣柜體積比130㎡戶型的主臥衣柜要大不少，更實用一些。

99㎡戶型樣板間，內部沒有配軟裝，也是交付標準樣板間。

首先是入戶玄關，這個戶型的玄關交付標準比118、130㎡戶型要小很多，目測長度0.8米，只配備了簡單的鞋柜和全身鏡。

客廳面寬目測在3.4-3.6米之間，實際上而言是比較狹窄的，北哥記得同板塊的招商璀璨璟園100㎡戶型客廳面寬是4.1米，兩家樓盤的官宣得房率都是82%，孰優孰劣？

99㎡戶型采用的雙面背景墻交付標準。

南向雙陽臺設計，陽臺長度在6.5米左右。不過由于是中間戶，這套戶型雙陽臺沒有轉角窗設計。

主臥套房設計，臥室空間目測在14㎡，配備硬包背景墻和單體衣柜，主衛三段式設計，只是淋浴間的飄窗因墻體結構原因，被設計成了三角形。

北向書房，因為是中間戶又帶連廊，視野、采光遮擋的比較嚴重。

廚房動線呈倒U型，空間尚可，但廚房通往餐廳的動線不通暢。如果在廚房門口放置餐桌，很容易堵住廚房通路。

整體看下來，武夷七里湖山的兩梯四戶樓棟得房率可能很難做到82%，兩梯兩戶的6號樓預計可以做到。

還有一點需要提及的是戶型層高，項目官宣層高是2.9米，而室內凈高是2.7米，其實是有點低了！

號稱迄今樣板間裝標最高的武夷七里湖山，裝修品牌使用情況到底如何呢？

三大件：格力中央空調、菲斯曼地暖、百朗新風

廚房：西門子灶具、油煙機、洗碗機；歐琳單槽+龍頭；智宏隱形玻璃門；金牌廚房櫥柜；濱特爾凈水器

衛生間：漢斯格雅臺盆+龍頭+花灑；恩仕馬桶；九牧毛巾架五金設備

陽臺：好太太電動晾衣架；定制柜體+石材臺面。

各項配套方面

交通：直線距離（在建）地鐵5號線約2公里，地面交通有天印大道、天元大道、文靖路等

商業：200米范圍內有金寶城東農貿市場，約5公里范圍內有金九匯、龍湖天街、江寧萬達等商業

教育：文靖東路小學、東山外國語學校、上元中學、天景山小學、江寧高級中學等。

醫療：南京市江寧醫院（三甲）、婦幼保健院、逸夫醫院等。

綜合來看，武夷七里湖山的優劣勢很明顯

優勢：位居江寧東山主城，生活配套比較成熟，特別是項目與文靖東路小學僅一街之隔，教育資源優越；99、118㎡戶型單價31000-32000元/㎡，對比板塊新房均價有一定的低價優勢；143㎡戶型兩梯兩戶設計是目前區域唯一；

劣勢：項目偏剛需剛改定位，如景觀設計缺水景、入戶大堂、兩梯四戶樓棟連廊設計等細節展現；戶型室內層高較低，實際只有2.7米；130㎡戶型主臥套房設計不夠成熟；華為智能系統比較雞肋，不是真正的5恒科技住宅。

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