水漫金山，源頭何在？

2023年11月，陳某發現家中多處天花板嚴重滲水。物業與樓上業主管某的親屬迅速排查：公共水暖井門虛掩未鎖，管某家水表飛速旋轉；打開房門，廚房一根未安裝閥門的水管正肆意噴水，整個房屋已成“澤國”，積水順勢而下，淹了陳家。

在物業和樓上業主親屬的陪同下，一行人來到樓上管某家查看。問題根源大致如下：

1. 水暖井未鎖：公共區域的致命漏洞

位于樓道的水暖井門竟然敞開著，而這里本應由物業嚴加管理。井內管某家的水表快速轉動，沒有停下的跡象，顯然是因管某家中的水管已被打開。

2. 水管未裝閥門：私人領域的安全失守

進入管某家廚房，一根未安裝閥門的水管接頭處正噴涌而出，整個房間積水深達十厘米。由于房屋長期未入住，漏水已持續多日，最終滲透到樓下。

二、責任認定：6:4 的過錯劃分依據

陳某將管某和物業公司告上法庭，要求賠償損失。

法院抽絲剝繭，分析了事故背后雙重管理責任的缺失：

法院審理后認為，這起事故是 “雙重責任失守” 的結果：

（一）業主責任：裝修疏忽釀大禍

管某作為樓上業主，在水電改造時未嚴格監督施工，導致廚房水管接口處未安裝閥門。這種 “半成品” 工程在無人居住的情況下，成為持續漏水的定時炸彈。法院指出，業主對自有設施負有安全管理義務，即便房屋空置，也不能免除這一責任。

（二）物業責任：公共管理失職

物業公司的過錯同樣明顯：

設施管理漏洞：水暖井鑰匙由物業保管，卻在事故發生時處于開啟狀態，且無法追溯何人何時打開。

巡查義務缺失：物業未能及時發現水表異常轉動，錯過了阻止漏水的最佳時機。
法院強調，物業對公共區域的管理義務是物業服務合同的核心內容，不能因業主欠費或其他理由免除。

（三）責任比例：6:4 的合理性

綜合雙方過錯程度，法院判定管某承擔 60% 責任，物業公司承擔 40% 責任。這一比例既考慮了業主對自有設施的直接管理義務，也體現了物業對公共區域的監管責任。最終，管某賠償 11473.8 元，物業賠償 7649.2 元，二審維持原判。

三、案件啟示：空置房≠免責牌

此案為所有業主和物業敲響警鐘：

業主責任無真空期：即使房屋空置，對內部設施（尤其水電改造關鍵節點）的安全注意義務不可松懈。裝修驗收務必細致，定期檢查不能少。

物業須扎緊公共“籬笆”：對水暖井、電表箱等公共設施，嚴格的門禁與鑰匙管理制度是底線。日常巡查應落到實處，確保公共區域安全可控。

合同義務是責任標尺：物業是否擔責，核心在于是否切實履行了物業服務合同約定的管理維護職責。安全漏洞往往源于日常管理的疏忽。

空置房不是風險的“避風港”，物業管理更非“稻草人”。家是港灣，安全需要業主的自覺守護與物業的堅實屏障。您家中的水電閥門，是否都已安然就位？您小區的公共設施，管理是否足夠嚴密？評論區說說您的看法。

法律依據：

《民法典》第238條：侵害物權造成損害，權利人可依法請求賠償。

《民法典》第1165條：因過錯侵害他人民事權益，應承擔侵權責任。

案例來源：魯法案例【2025】331號（臨沂中院、郯城法院）
注：文中人物為化名，情節基于生效裁判文書提煉。