樓上房屋“加裝”廚房

生活用水滲到地板

樓下房屋天花板發霉裂開

這可怎么辦？

一起來深圳法院公布的最新案例

案情簡介

據介紹，蔣某的房子位于深圳一小區的5A房，黃某的房子位于其樓上的6A房。2022年開始，蔣某發現自家天花板墻體因滲水受潮出現墻漆開裂、墻體發霉等現象，認為是黃某家漏水所致。

因雙方對漏水原因及損失產生爭議，蔣某將黃某訴至法院，請求黃某停止侵害，立即拆除6A房內違規加建的廚房，合理加高房內衛生間門檻石，在漏水處安裝防水層；并要求黃某支付蔣某維修費用，及因維修無法使用房屋造成的損失30000元。

案件審理期間，法院組織雙方確定鑒定事項，依法委托某工程質量鑒定公司對蔣某家天花板漏水、滲水原因及產生的經濟損失進行鑒定——

2023年12月，鑒定機構進行現場勘察。

2024年1月，鑒定機構出具的《鑒定意見書》載明，蔣某家天花板的滲水原因為：黃某家衛生間門檻石過低，地面積水漫過門檻向廚房擴散；同時廚房用水濺落到地面，廚房門檻石底部防水存在缺陷(透水)，水從廚房門檻石底部擴散至主臥地面，透過地面瓷磚縫進入樓板，從樓板縫隙處下滲漏至蔣某家天花板(造成主臥天花、衣柜、小孩房天花、間墻石膏板損壞)。

蔣某家需要修復的范圍為：小孩房天花西南角、西面石膏板間墻、主臥天花板、東南角天花板等。修復工程費用總計為3794.64元。

黃某對鑒定意見提出異議，認為“鑒定單位的鑒定能力評價認證新證書獲取時間晚于司法鑒定委托書簽發時間”及“鑒定人員不具備根據國家標準和執業規范進行鑒定工作的能力”。

此外，黃某在庭審時確認，為了方便房子出租，其對原房屋結構進行了改變和裝修，在原主臥房間內增加了廚房，裝修時已將該情況向管理處進行了報備。

法院審理

本案為相鄰關系糾紛。關于某工程質量鑒定公司出具的《鑒定意見書》是否應當采信。黃某提出，鑒定單位的鑒定能力評價認證證書獲取時間晚于司法鑒定委托書簽發時間；鑒定人員不具備根據國家標準和執業規范進行鑒定工作的能力。

根據法院查明的事實，某工程質量鑒定公司新獲得的認證證書，該日期并非其首次取得裝飾鑒定能力評價資格的時間，且早于鑒定機構收到該案鑒定委托時間；此外，鑒定人員的職業能力水平等級證書授予時間亦早于該案委托鑒定時間，故某工程質量鑒定公司及其鑒定人員具備鑒定資質，鑒定程序合法。因此，對于《鑒定意見書》提出的鑒定結論依據充分，法院予以采信。

關于賠償范圍和數額的確認。根據《住宅室內裝飾裝修管理辦法》規定：住宅室內裝飾裝修禁止將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間；將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間的，由城市房地產行政主管部門責令改正，并處罰款。黃某主張其已向物業報備改變房間結構的情況，但未提供相關證據。

依據《鑒定意見書》，法院認為黃某違反《住宅室內裝飾裝修管理辦法》的相關規定，致使5A房天花板漏水，造成主臥天花、衣柜、小孩房天花、間墻石膏板損壞的后果，黃某應當拆除6A房內違規加建的廚房、合理加高衛生間門檻石、在漏水處進行防水處理，并向蔣某支付修復工程費3794.64元；同時，考慮到蔣某修繕房屋需要一定時間，客觀上會影響房屋使用、出租等權益，參考該小區房屋的租金標準，法院酌情判令黃某向蔣某賠償損失6000元；對蔣某超出部分的主張，因沒有相應法律依據，法院不予支持。

綜上，法院依法判決黃某應在指定期限內拆除6A房內違規加建的廚房、合理加高衛生間門檻石、在漏水處進行防水處理，同時向蔣某支付修復工程費3794.64元及賠償損失6000元，駁回蔣某其他訴訟請求。該判決已生效。

法院說法

生活中，業主一般會依據自身喜好對自家房屋進行裝修改造，但依據《住宅室內裝飾裝修管理辦法》，進行住宅室內裝飾裝修時，禁止將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房。

同時，物權是權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，業主對其房屋享有的物權包括房屋的安全使用、不受損害等權利。若相鄰住戶擅自改變房屋結構，影響了其他房屋的正常使用，則侵犯了其他業主的物權，權利受損的業主有權要求停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀，并賠償因此造成的損失。

本案中，黃某在房間里違建廚房，導致生活用水滲到蔣某家里，對蔣某房屋造成損害，蔣某有權要求黃某拆除違規加建的廚房并承擔賠償責任。

法院提醒——

• 業主有改造房屋的自由，但須在法律法規允許的范圍內進行，如違規改造損害其他業主權益，受損業主有權要求恢復原狀并賠償損失。
• 鄰里間發生相鄰權糾紛時，應本著友善的態度處理，物業公司應主動協助業主查明糾紛原因，協調相鄰人進行溝通處理；
• 對于受損方，可以及時收集證據，便于與責任方解決問題；若協商無果，可通過法律途徑維護自身權益。

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《中華人民共和國民法典》

第二百三十六條 妨害物權或者可能妨害物權的，權利人可以請求排除妨害或者消除危險。

第二百三十八條 侵害物權，造成權利人損害的，權利人可以依法請求損害賠償，也可以依法請求承擔其他民事責任。

第二百八十八條 不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。

《住宅室內裝飾裝修管理辦法》

第五條 住宅室內裝飾裝修活動，禁止下列行為：

（一）未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構；

（二）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間；

（三）擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；

（四）損壞房屋原有節能設施，降低節能效果；

（五）其他影響建筑結構和使用安全的行為。

本辦法所稱建筑主體，是指建筑實體的結構構造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和基礎等。

本辦法所稱承重結構，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統地傳遞給基礎地基的主要結構構件和其連接接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。

第三十八條 住宅室內裝飾裝修活動有下列行為之一的，由城市房地產行政主管部門責令改正，并處罰款：

（一）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間的，或者拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體的，對裝修人處5百元以上1千元以下的罰款，對裝飾裝修企業處1千元以上1萬元以下的罰款；

（二）損壞房屋原有節能設施或者降低節能效果的，對裝飾裝修企業處1千元以上5千元以下的罰款；

（三）擅自拆改供暖、燃氣管道和設施的，對裝修人處5百元以上1千元以下的罰款；

（四）未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，擅自超過設計標準或者規范增加樓面荷載的，對裝修人處5百元以上1千元以下的罰款，對裝飾裝修企業處1千元以上1萬元以下的罰款。

深圳大件事（nandusz）、N視頻報道

來源：深圳市中級人民法院