黃浦區青島路66弄金色家園小區部分業主通過“新民幫儂忙”微信公眾號向新民晚報“夏令熱線”反映，小區物業公司的服務合同竟已過期18年，而小區公共收益更是一筆“糊涂賬”。截至發稿，針對業主們的核心關切，多方已有所回應，新一屆業委會已啟動相關審計流程。

小區物業

超期服役

金色家園為高層公寓住宅區，由3幢樓共9個門號組成，共計441戶居民及商用裙房，于2004年12月交付使用。目前由上海申廈物業有限公司管理。

金色家園小區

業主曹先生（化名）介紹，該物業公司的服務合同期限為2005年10月1日至2007年9月30日，此后再未簽訂新合同，至今竟然已過期18年。為此，業主們提出質疑：

物業公司為何遲遲不續合同？在一些業主不知情的情況下，何以能持續服務？

物業服務合同早在2007年就已到期

對于這一看似夸張的問題，屬地福海居委會工作人員張先生稱，物業公司超期服務的情況在上海部分小區并非孤例，也非“根本矛盾”。

新民晚報夏令熱線記者查詢相關法規發現，根據《民法典》《上海市住宅物業管理規定》及司法解釋——

■ 若小區業主大會未作出續聘或另聘決定，物業繼續服務的，原合同效力延續，服務期限轉為不定期；

■ 物業公司按原合同提供服務且業主未明確拒絕的，視為事實物業服務合同關系成立；

■ 新物業公司接管前，原物業須維持服務。

而從法院判例來看，業主以“合同到期”為由拒繳物業費的訴求，通常會被駁回。

那么，小區物業為何長達18年沒有簽約新版物業合同？上海申廈物業有限公司負責人周先生解釋，公司收取的物業費標準為2.10元/平方米，20多年未調整。由于運營成本和人工費用逐年上漲，公司曾考慮提高物業費，但遭到業主強烈反對，當時的業委會也希望維持現狀，漲價一事不了了之。而物業費標準通常隨合同擬定約定，漲價事宜擱置后，續簽合同的工作也未能推進，導致合同長期未更新。

公共收益

引發質疑

隨著物業服務合同“過期問題”的曝光，小區部分業主對公共收益這一“錢袋子”產生了疑問。

有業主向新民晚報夏令熱線記者展示了通過“上海物業”小程序查詢到的小區公共收益詳情。查詢結果顯示——

■ 2022年第三季度：停車費收入0元，廣告費收入2100元

■ 2022年第四季度：停車費收入0元，廣告費收入2100元

■ 2023年第一季度：停車費收入0元，廣告費收入2100元

■ 2023年第二季度：停車費收入0元，廣告費收入84884.80元

■ 2023年第三季度：停車費收入2100元，廣告費收入0元

■ 2023年第四季度：停車費收入2100元，廣告費收入0元

上述公共收益收支公示表中，還有其他多個項目，收入均為0。

金色家園2022年第三季度公共收益

有一次公共收益金額漲到了84884.80元

另一位業主汪先生（化名）提到，前一陣小區里貼出了2025年第一季度的公共收益收支公示表，表上的“收入”也是2100元，沒有業委會蓋章。

公示的小區公共收益表只有物業蓋章

新民晚報夏令熱線記者梳理發現，從2022年第三季度至2025年第一季度的11個季度中，一筆2100元的固定金額出現10次，分別計入“停車費收入”（6次）和“廣告費收入”（4次），且兩者不同時出現。當停車費有“收入”時，廣告費收入必為0，反之亦然。

有業主講，小區臨時停車位（地面加地下）最多約60個，臨時停車收費標準為1小時內免費，4小時5元，24小時20元封頂。按每個車位每月400元計算，一年停車費約28.8萬元，一個季度約7.2萬元。此外，9個門號18部電梯的廣告收益，參照2024年至2026年廣告合同，每個季度約1.2萬元。業主們認為，公示的公共收益遠低于實際應有數額。

業主測算，小區臨時停車最多可停60輛左右，實時數據則是波動的

收益分配

口頭約定

新民晚報夏令熱線記者約請上海申廈物業公司負責人周先生來到報社。據其介紹，金色家園的公共收益，主要含停車費收入、廣告費收入，其中停車費是大頭。周先生強調，業主對停車費的理解有較大偏差。其中，停車費收入遠遠沒有業主預期的那么多。小區兩層地下停車庫有333個產權車位，其中大部分已由業主買斷，另有70個產權車位歸開發商所有，這些車位產生的費用均不納入小區公共收益。

小區地面停車

業主或訪客的臨時停車，主要停泊在地面（有十幾個），地庫內則是見縫插針。這些“流動”“臨時”的停車位，即便占用坡道，遠沒有業主所說的60個那么多，可能也就大約20個。部分開發商持有的產權車位用作租賃車位，停車費由物業代收后上繳開發商，并不納入小區公共收益。

B1至B2層坡道停車

當新民晚報夏令熱線記者再三詢問，金色家園每個季度臨時停車費收益在未分配前的基數時，周先生始終未明確答復，僅回復“請關注審計報告”。

對于收益分配比例，周先生提出，物業公司與老業委會有“口頭約定”，停車費和廣告費大部分歸物業公司，以彌補物業費未漲、人力成本飆升導致的經營虧損，同時留出部分劃入小區公共收益賬戶。

小區的公共收益賬戶不會是0。

新業委會

提交審計

隨著物業公司“過期”18年、公共收益“糊涂賬”質疑的曝出，一些問題指向早年的業委會。新民晚報夏令熱線記者了解到，金色家園小區共產生過三屆業委會，新一屆（第三屆）業委會于2024年11月選舉產生，目前新舊業委會主任均回避相關問題。

居委會工作人員張先生認為，部分業主對物業公司的否定，并不能代表全體業主意見；即便業委會成員間也存在分歧。

支持物業公司的業主也有很多。

7月10日，有兩位居民來到新民晚報社值班室稱，“現在的物業公司并沒有什么不好”，并指出“反對現物業的一批業主帶節奏，撕裂小區，制造混亂”，呼吁小區管理透明、維修工程等項目公正無私。

據新一屆業委會工作報告，后續將推進完善《業主管理規約》、清查公共資產、選聘（續聘）物業公司等工作。目前，相關工作在推進中。申廈物業公司已正式向業委會發送了“申請金色家園物業續簽函”：

由于歷史原因，物業服務合同期滿后沒再續簽……承諾2年內物業管理費2.1元每平方，同時會積極努力提高服務質量。

據了解，業委會已委托第三方審計機構，對上一屆業委會的財務狀況進行全面審計，重點核查物業費用收支、公共收益結存、維修資金使用等業主最關心的問題。居委會也在持續協調業委會和物業，溝通相關情況。

小區業主們期待，審計結果能盡快出爐，他們心頭的疑惑也能早日得到解答。對此，“新民幫儂忙”將繼續關注。