小強 買了套房，合同簽了，錢也交了，連網簽備案都辦好了！他轉頭又把房子賣給了老張，老張也痛快， 30 萬房款付了 25 萬！眼瞅著就要拿鑰匙了，結果呢？法院一紙查封令下來了！為啥？因為小強欠了別人的錢沒還！這房子究竟是否屬于老張呢？

近日，河南交通廣播《法治 60 分》節目邀請 辦理此案的法官—— 澠池縣人民法院員額法官葛秋燕 釋法說理。

本案是一起執行異議之訴，什么是執行異議之訴？

葛秋燕：執行異議之訴包括案外人執行異議之訴和當事人執行異議之訴，是指在執行過程中，當事人和案外人對執行標的的實體權利存在爭議，請求執行法院解決該爭議而引起的訴訟。這個概念可能有點繞，舉個簡單的例子，比如說張三和李四因為借款糾紛，張三向法院申請執行李四的一套房子，在執行過程中，王五突然跳出來說這個房子是他的，張三不能執行。這個時候呢，張三和王五對這個房子的實體權利就有了爭議，執行異議之訴就是解決這個爭議的訴訟。

該案的原告是老張，被告是小兵和小強，老張的訴訟請求是什么？

葛秋燕：原告老張有兩個訴求，第一個 訴求是撤銷法院作出的執行異議裁定書；第二個訴求是依法判決案涉房產是老張的房產。

兩名被告是如何答辯的呢？

葛秋燕：小兵說他和老張沒有糾紛，他保全的是小強的房子，小強欠他錢，這個房子備案登記在小強名下，他申請執行的是小強的房子，不是老張的房子。

小強經法院通知沒有到庭，放棄了答辯。

關于原告老張與被告小強簽訂購買合同、付款的過程，法院認定的事實是什么？

葛秋燕： 2022 年 10 月，老張作為買方與小強作為賣方簽訂了《房屋買賣協議》，協議約定小強將案涉房產賣給老張，房價為 30 萬元，老張分兩次付清，第一次付 小強 25 萬元，第二次交房時再付小強 5 萬元。 2022 年 11 月，老張從其銀行卡分兩次共計取款 25 萬元交給小強，小強向老張出具收據一份，收據載明收到老張房款 25 萬元，剩余房款交鑰匙付清。

關于兩名被告的合同糾紛，法院認定的事實是什么 ?

葛秋燕 : 小兵與小強建設工程分包合同糾紛一案，法院立案后依法進行了審理，后作出民事判決，判決小強支付小兵勞務費 50 萬元及利息。該案判決后，小強不服提起上訴，法院經過調解作出民事調解書，確認小強于 2024 年 10 月 29 日前一次性支付小兵勞務費 45 萬元，若小強未按照上述 期限 履行付款義務 ，則小強自 2024 年 5 月 1 日起支付 45 萬元及利息。

由于小強未履行付款義務，小兵作為申請人對被申請人小強提出訴前保全申請，請求法院依法查封、凍結小強名下的兩套共計 50 萬元的房產，法院作出民 事裁定，查封了上述兩套房產，查封期限為 3 年。

該案的爭議焦點是什么？

葛秋燕：本案的爭議焦點為老張就案涉房產是否享有足以排除強制執行的民事權益。通俗點就是說老張對房子的權利能不能阻擋法院的強制執行。

該案的原告老張是否享有足以排除強制執行的民事權益？為什么？

葛秋燕：根據法院查明的事實，該案的原告不享有足以排除強制執行的民事權益。根據《中華人民共和國民法典》第二百零九條第一款的規定，“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。”本案中，案涉房產并未建成，亦未交付，并未完成物權變動的登記，老張雖與小強簽訂了房屋買賣合同并支付了部分房款，但其享有的僅為基于合同產生的債權請求權，而非物權，不足以排除強制執行的民事權益。

法院的判決結果是什么？

葛秋燕：法院最終判決駁回了老張的訴訟請求。

房子不歸老張所有， 那老張付過的房款、造成的損失該怎么辦呢？

葛秋燕：老張付過的錢、造成的損失可以向小強主張權利。老張和小強簽訂了《房屋買賣協議》，雙方均應按照合同履行。但是現在房屋已經被法院執行，按約交付房屋這一義務小強已經履行不能，合同目的已經無法實現，小強構成根本違約。老張可以根據《民法典》第五百六十三條、第五百六十六條的規定解除合同，要求小強返還價款，賠償損失。

簽了合同、付了錢 ，這房子為啥還不能算我的？

葛秋燕：這就是合同效力和物權變動的區分。 《 民法典 》 第 215 條明確規定，不動產合同自合同成立時生效，未辦理物權登記不影響合同效力。合同成立即產生債權效力，可以請求特定人為或不為一定行為，但物權變動需要通過登記或交付完成。老張與小強簽訂協議后，老張有權依據合同請求小強交付房屋、協助完成過戶，但在未辦理房屋過戶登記前，房屋的所有權仍不屬于老張。

“網簽備案”本身并不具有物權效力， 已辦理 “ 網簽備案 ” 的商品房 能否被法院的查封？

葛秋燕： 已辦理 “ 網簽備案 ” 的商品房 可以被查封。網簽備案是房地產管理部門規范房地產交易的 行政管理措施，主要作用是防止 “ 一房二賣 ” ，增強房屋買賣合 同的公信力。但其本身并不具有物權效力，不辦理過戶登記，房屋所有權不發生轉移，房屋所有權仍屬于開發商或出賣人。在開發商或出賣人是被執行人 時，即便購房人辦理了網簽備案，但因為房屋所有權人還是開發商或出賣人，法院仍會對這些房屋進行查封。

另外， 根據《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第十五條規定：下列房屋雖未進行房屋所有權登記，人民法院也可以進行預查封：（三）被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋。 如果辦理網簽備 案的購房人是被執行人，法院也可以對房屋進行預查封。雖然這個房子此時并沒有登記在被執行人名下，但是將來很大可能會登記在被執行人名下，法院對這種情況的不動產采取一種預先限制性查封，有利于保護申請執行人權益。預查封的效力是等同于正式查封的。比如 本案中，案涉房產已經備案登記在 小強 名下，在 小強 的債權人申請執行時，法院有權對案涉房產進行預查封。

您最想提醒咱們正準備買房或者買了房還沒辦證的消費者，最關鍵、最不能拖的那一步是什么？怎么才能確保房子真真正正是自己的？

葛秋燕： 最關鍵、最不能拖的 當然還是趕緊辦理不動產登記證書了， 辦理正式的不動產登記證書，是最具有排他效力的“物權憑證” 。對確實還不 符合登記發證條件的， 我們 購買商品房后 則 應及時向不動產登記機構申請辦理商品房“預告登記”。商品房預告登記 具有保全債權的實現、保全將來發生的不動產物權的功能，進行 預告登記后，購房人作為權利人對后來發生的與預告登記內容 不 同的不動產處分行為，具有一定排他效力， 比如 開發商 如果 再次對該不動產進行處分， 則 不 能 產生物權效力。

另外，按照前面提到的《 最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》的法律規定，我 們要注意留存好證據 ，比如當時簽訂合同時的視頻，支付房款的憑證，水電費、物業費的繳納、鄰里的認可等來證明自己合法占有了房屋。可預測性是法律的重要特征之一，即人們可以根據法律規定，預測自己或他人行為的法律后果。大家可以多了解學習法律規定，調整自己行為，有效避坑，守護好自己的財產安全。

來源：河南交通廣播《法治60分》

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編輯：杜曉華丨責任編輯：杜曉華丨監制：李芳