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看似正常的房屋買賣，卻牽扯出家族財產糾紛。當親情遇上房產交易，哪些行為可能觸碰法律紅線？這起真實案例，帶你看清家庭房產糾紛中的法律關鍵。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告陳明向法院提出訴訟請求：

確認被告林曉與被繼承人陳建國于 2023 年 7 月 3 日簽訂的關于北京市西城區一號房屋的《北京市存量房屋買賣合同》無效；

判令被告承擔本案訴訟費用。

陳明稱，自己與第三人陳芳是陳建國、李梅的女兒，也是二人的法定繼承人，被告林曉是陳建國、李梅的外孫女，陳芳的女兒 。一號房屋原登記在陳建國名下，是陳建國和李梅在房改售房時，以二人工齡優惠成本價購買，屬于夫妻共同財產 。李梅于 2007 年 7 月 2 日去世，陳建國于 2024 年 3 月 20 日去世 。2024 年 5 月 29 日，陳明查詢房屋登記檔案時發現，林曉在 2023 年 7 月 3 日與陳建國隱瞞房屋產權共有情況，簽訂買賣合同，陳建國以 11454000 元價格將房屋賣給林曉并完成過戶 。隨后，林曉又在 7 月 5 日將房屋 20% 份額贈與陳建國，目前房屋由林曉占 80% 份額、陳建國占 20% 份額 。但林曉至今未支付購房款，陳明認為該房屋屬于陳建國與其他法定繼承人共同共有，陳建國無權單獨處分，林曉的行為侵犯其權益，合同應認定無效。

（二）被告與第三人的抗辯主張

林曉辯稱：

房屋產權歸屬：一號房屋雖為陳建國、李梅夫妻共同購買，但陳建國在李梅去世 10 年后，于 2017 年 3 月 1 日補交 29 萬元購房款并換領房產證，因此房屋應為陳建國個人所有，他有權處分 。

合同真實目的：陳建國生前多次表示要將房屋贈與自己，2023 年 6 月 30 日還立下自書遺囑明確贈與意愿。雙方簽訂的買賣合同雖約定房款，但未實際支付，也未約定交付和違約責任，實為以買賣形式辦理過戶的贈與合同 。

權益補償：考慮到房屋可能涉及李梅份額，自己已將 20% 份額贈與陳建國，相當于返還陳明應繼承的份額，且同意按六分之一份額向陳明支付折價款，未損害他人權益，合同有效 。

陳芳述稱：認可林曉陳述的事實，支持林曉的意見。

（三）法院查明的關鍵事實

家庭關系與房產初始情況：陳建國、李梅育有陳明、陳芳二女，林曉是陳芳女兒 。一號房屋通過房改以成本價、使用陳建國和李梅工齡優惠購買，2006 年 9 月登記在陳建國名下 。

房屋交易過程：

2023 年 7 月 3 日，陳建國與林曉簽訂買賣合同，約定以 11454000 元價格出售房屋，當日完成過戶，但林曉未支付房款 。

2023 年 7 月 5 日，林曉與陳建國簽訂贈與合同，將房屋 20% 份額贈與陳建國并完成過戶，目前房屋林曉占 80% 份額、陳建國占 20% 份額 。

遺囑與證據情況：林曉出示陳建國 2023 年 6 月 30 日和 7 月 6 日兩份自書遺囑、宣讀遺囑視頻及接受遺贈公證，證明陳建國欲將房屋贈與自己；陳明認可證據真實性，但認為后續房屋處理行為視為撤回遺囑，僅認可陳建國處分其 20% 份額 。

二、案件分析

（一）爭議焦點

一號房屋是否屬于陳建國與李梅的夫妻共同財產？陳建國能否單獨處分該房屋？

陳建國與林曉簽訂的房屋買賣合同是買賣關系還是贈與關系？合同是否有效？

（二）法律分析

房屋產權性質認定：一號房屋在陳建國、李梅婚姻存續期間購買，使用雙方工齡優惠，屬于夫妻共同財產 。陳建國后續補交的面積超標款，不改變房屋原始產權性質 。李梅去世后，其一半產權份額作為遺產，在未分割前由陳建國、陳明、陳芳共同共有，陳建國無權單獨處分全部房屋 。

合同效力判定：

惡意串通認定：陳建國與林曉作為親屬，明知房屋產權情況，卻在未征得其他繼承人同意下交易，損害陳明權益，構成惡意串通，涉及李梅遺產份額的合同部分無效 。

合同性質確認：從合同條款（無交房、違約約定）、未支付房款及陳建國遺囑等證據看，雙方實為贈與關系 。陳建國對自己所有及繼承的部分有權處分，該部分贈與行為有效 。

三、裁判結果

法院判決：

確認陳建國與林曉于 2023 年 7 月 3 日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》中涉及一號房屋二分之一所有權份額的部分無效；

駁回陳明的其他訴訟請求。

法院認為，陳建國無權單獨處分涉及李梅遺產的房屋份額，其與林曉的交易行為損害陳明權益，部分合同無效；但陳建國對自身份額的處分行為有效。

四、案件啟示

（一）家庭房產交易風險警示

明確產權歸屬：涉及夫妻共同財產或遺產，需確認所有共有人或繼承人權益，避免單方擅自處分 。

保留書面證據：贈與、買賣等房產交易應簽訂書面協議，明確權利義務，避免口頭約定引發糾紛 。

規避惡意串通：親屬間交易需遵循公平原則，隱瞞共有人、低價交易等行為可能被認定無效 。

（二）遺產繼承與房產處理要點

及時辦理繼承手續：繼承人應在被繼承人去世后及時分割遺產，避免因產權不明產生爭議 。

規范遺囑訂立：訂立遺囑處分共有財產時，需確保處分范圍不超出個人合法份額，建議公證增強效力 。

（三）法律建議

遇到家庭房產糾紛，切勿自行協商無果后拖延。及時咨詢專業律師，律師可協助梳理產權關系、審查合同效力、指導證據收集，通過法律途徑高效維護權益，避免親情與財產雙重損失。

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（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）