一則物業(yè)巨頭因60萬欠費撤場的消息引發(fā)熱議，中海物業(yè)這個市值超百億的領(lǐng)頭羊，因為鄂州某小區(qū)差了五十九萬多物業(yè)費就撂挑子不干了，這一驚人操作的背后，暴露出物業(yè)行業(yè)正在經(jīng)歷的行業(yè)問題。

當頭部企業(yè)都陷入生存危機普通小區(qū)的物業(yè)管理又該何去何從？這場看似偶然的事件是否預(yù)示著行業(yè)洗牌開始的信號？

物業(yè)和業(yè)主雙方相互甩鍋，60萬欠費背后的生存困局

2023年3月中海物業(yè)正式接管了鄂州雙創(chuàng)之星小區(qū)，沒人能料到短短兩年過去這家年收入過百億的大公司竟會為了區(qū)區(qū)不到六十萬的欠費選擇撤資灰溜溜地離開。

公告上說直到2025年1月小區(qū)一共欠了59.59萬元，小區(qū)內(nèi)入住的業(yè)主不多，并且欠繳物業(yè)費戶數(shù)比例高，物業(yè)長期墊資維護小區(qū)，這成了壓垮駱駝的最后一根稻草。

看起來不起眼的小小欠款其實是長期虧損的冰山一角，中海物業(yè)持續(xù)為這項目墊錢運營資金壓力日益劇增，而其全國范圍內(nèi)小區(qū)業(yè)主拖欠費用并非個例，2024年物業(yè)費全國實收率只有80%，有些小區(qū)更低到30%。

當小區(qū)業(yè)主拖欠費用時物業(yè)費不夠支付成本，物業(yè)公司的服務(wù)品質(zhì)必然下降，再然后引起更多業(yè)主拒絕繳納，從而演變成惡性循環(huán)。

更值得關(guān)注的是中海物業(yè)不是唯一這樣做的物業(yè)公司，從2025年開始龍湖物業(yè)，金科服務(wù)等超10家大物業(yè)公司接連發(fā)布撤場公告，原因涉及開發(fā)商留下麻煩，物業(yè)費沒談攏，業(yè)主委員會吵架等。

這股“撤場潮”正從中小城市吹向大城市，甚至深圳，上海的高檔小區(qū)也開始出現(xiàn)物業(yè)費每平方米降價3元的情況，北京順義雙裕東區(qū)小區(qū)因為物業(yè)費太低每平方米每月僅有0.53元讓物業(yè)持續(xù)虧錢，最后不得不撤場離開。

行業(yè)數(shù)據(jù)同樣讓人大跌眼鏡，中指研究院發(fā)布調(diào)查顯示2024年國內(nèi)前一百強物業(yè)公司毛利潤平均為3.19億，毛利率和凈利率都在下滑，克而瑞數(shù)據(jù)顯示2024年物業(yè)費收取比率比去年降低約三個點，有的城市比如重慶只收到62%，低于70%的安全警戒線。

物業(yè)與業(yè)主的信任裂痕

業(yè)主拖欠費用的背后往往隱藏著更深層次的矛盾，岳陽恒大溪上桃花源小區(qū)由于房子質(zhì)量差延期交付業(yè)主拒交物業(yè)費，導(dǎo)致金碧物業(yè)累計虧了不少錢，重慶恒春鳳凰城業(yè)主委員會想通過向物業(yè)施壓試圖降低物業(yè)費結(jié)果沒談攏，全體業(yè)主拒繳，最終迫使金科退場。

這種沖突甚至會升級為肢體沖突，北京君山墅小區(qū)新舊物業(yè)僵持多時，業(yè)主嫌服務(wù)差換了舊物業(yè)，老物業(yè)竟阻止新物業(yè)進場，出現(xiàn)“一扇門兩撥保安”的局面，在貴陽元琦林居小區(qū)，物業(yè)撤走后治安胡亂，偷東西的事情頻發(fā)，業(yè)主日子也并不好過。

物業(yè)的價錢和其服務(wù)品質(zhì)對不上成了矛盾的焦點，有些物業(yè)公司為了省錢減少了綠化和設(shè)備維修等服務(wù)導(dǎo)致小區(qū)環(huán)境惡化。

業(yè)主既然交了物業(yè)費那就是希望服務(wù)變得更好，這種預(yù)期差在缺乏有效溝通的情況下極易激化矛盾，當物業(yè)費跌破成本線，服務(wù)縮水與欠費就形成了死循環(huán)。

從法律上說業(yè)主拒交物業(yè)費往往難以得到法律支持，湖南茶陵縣的李某等覺得物業(yè)沒做好就不交錢，結(jié)果法院最終判決其支付欠費的一半，強調(diào)業(yè)主需通過合法途徑維權(quán)，北京聯(lián)合大學的李凌教授說，物業(yè)服務(wù)是大家的不能因為自己沒享受到就賴著不給錢。

行業(yè)轉(zhuǎn)型的破局之路

面對難關(guān)龍頭物企正加速調(diào)整策略，中海物業(yè)這類公司主動放棄管理松散，異地協(xié)調(diào)費勁的高成本項目，改為深耕長三角，大灣區(qū)等重點區(qū)域，用精耕細作代替粗放擴張。

萬物云推出“靈石”產(chǎn)品想要靠AI技術(shù)搞定資源自動分配，萬科物業(yè)則打造“人+機器+遠程操控”模式來提高服務(wù)效率，電梯節(jié)能升級也變成了新方向，深圳有小區(qū)裝了能量反饋裝置后，每年省電費超過10萬元，節(jié)能比例高達35%。

政策方面也在努力尋找一些新的破局思路，長沙出臺新規(guī)，空房子物業(yè)費打折分等級既幫了業(yè)主又保住物業(yè)的基本收入，襄陽用“訴調(diào)對接”的方法來解決物業(yè)欠費糾紛，其2024年幫物業(yè)公司收了800多萬，打官司的情況也少了超過兩成。

對業(yè)主而言理想維權(quán)比單純的拒繳更有效，《民法典》規(guī)定業(yè)主能開大會炒掉物業(yè)，公示公開收益來保護自己的權(quán)益，切勿走極端路子。

北京君山墅那事就是有些業(yè)主按規(guī)矩投票換了物業(yè)，雖然中間有點鬧心但還是按法律擺平了物業(yè)，廣州祈樂苑小區(qū)自己管了十年靠著公共收益掙的錢一年能有500多萬，衛(wèi)生和治安都好多了。

一家市值百億的物業(yè)公司竟然因為區(qū)區(qū)60萬的欠款而黯然離場，這背后折射出的不僅僅是一家公司的窘迫，更像是整個行業(yè)想要轉(zhuǎn)型改革的縮影，當物業(yè)費越來越難收，運營成本卻像氣球一樣越吹越大，物業(yè)公司得把服務(wù)做得更透明，更走心，業(yè)主們也該明白物業(yè)服務(wù)說到底也是一種你情我愿的買賣。

只有大家伙兒心往一處想勁往一處使才能打破那種“價格低就服務(wù)差，服務(wù)差就沒人交錢，沒人交錢就只能跑路”的死循環(huán)，讓物業(yè)管理回歸到它原本的角色好好為大家服務(wù)。

在這場爭論中，個人觀點認為物業(yè)公司應(yīng)該按照“顧客就是上帝，就算不是上帝也應(yīng)該尊重買家”的原則來進行服務(wù)，業(yè)主作為買家付款購買物業(yè)的服務(wù)，物業(yè)就應(yīng)首先做出表率，改革管理辦法，盡心盡力為業(yè)主服務(wù)，在賺錢和為大家服務(wù)之間找到平衡點。