2025.07.08

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作者 |第一財經 馬一凡

根據中物研協發布的數據，去年以來，全國超過100個小區實現了物業費下調，降費幅度在20%-35%之間。

然而在最先實現小區物業降費的城市重慶，近期卻出現了新的情況——至少有10家物業公司宣布撤場不干了。

綜合這些物業公司發布的撤場公告，退出服務的原因包括物業費降費談判破裂、物業費收繳率持續低迷等。

不止是重慶，近期在杭州、鄂州等城市，也出現了頭部物管宣布主動退出個別小區物業服務的情況。物業行業資深人士對記者表示，在人工成本攀升、設備老化及政策調控等多重壓力下，頭部物業公司多數選擇放棄內卷式競爭，主動退出低效項目，從追求“規模擴張”轉向“質量深耕”。

重慶多個物業公司宣布“棄管”

去年開始，重慶有不少住宅小區都開始跟物業公司談“降費”問題，最終成功將物業費降了下來。

不過，最近事情風向又有變——重慶至少已有十個住宅小區的物業公司宣布主動退出物業服務，直接撤場不干了。

比如近期，重慶加州物業服務有限公司發布公告，宣布將于8月31日退出中渝春華秋實小區二期的物業服務。該物業公司稱，服務中渝春華秋實小區二期已經10年有余，2025年3月，小區召開業主大會，表決通過物業服務降費調整方案，根據公示結果，住宅由高層2.0元/平方米/月和別墅3.5元/平方米/月統一調整為1.30元/平方米/月，商業由5.0元/平方米/月調整為3.0元/平方米/月，車位由80元/個/月調整為40元/個/月。

重慶加州物業服務有限公司表示，結合目前該項目的實際經營現狀，無法接受如此大幅降費，原物業服務費定價是基于長周期服務平均成本而制定，隨著時間推移，人工成本的上漲、設備設施的老化、園林綠植的退化等，都將導致物業服務運營成本的剛性上漲。該公司稱，業主大會關于物業費的表決結果，背離物業管理市場實際，由此將導致物業管理服務質量出現嚴重下降，工作將存在嚴重的隱患和風險。

重慶凱美物業管理公司也于近期發布了“撤場告業主書”，宣布將從8月1日起退出“居然雅素里”小區的物業管理工作。該物管公司解釋稱，退出是因為小區業主長期存在物業費拖欠問題，未繳費業主比例超過全體業主的二分之一，致使物業管理已無法維持正常運營和服務開支，經多次催繳、溝通協商，欠費問題仍未得到有效解決。

此外，中鐵建物業管理有限公司也發布公告稱，決定于8月15日終止在巴南中鐵建花語佰驪小區的物業服務。該公司稱，自2017年5月24日公司進駐巴南中鐵建花語佰驪小區，但從進駐提供服務之日起一直處于收不抵支狀態，并在2024年下半年開始虧損進一步擴大。

除了上述小區，近期將遭遇物管公司撤場的住宅項目還有錦繡江南小區、御景國際小區、龍興未來城市小區、悅江山灝境小區、恒春鳳凰城小區、兩江溪岸云蔚小區等。

從各家物業公司發布的撤場公告來看，退出服務的原因集中于物業續簽降費問題沒談攏、物業費收繳率過低等，也有物業公司稱退出原因是其工作遭到了業委會的刁難。

成立業委會談降費卻“談崩了”

類似的事情也出現在了新一線城市杭州。

位于杭州大江東的住宅小區萬固珺府，在2020年銷售搖號時，中簽率只有7%，曾是許多購房人搶都搶不到“地鐵紅盤”。

然而今年6月30日晚24時，該小區的物管公司——杭州濱江物業管理有限公司（以下簡稱“濱江物業”）正式退出服務。

在濱江物業退出之際，該小區的業委會還沒有找到合適的物業公司正式接手。6月27日，萬固珺府小區業委會發布公告稱，為了不讓小區在濱江物業退出之后無物業服務，已從街道推薦兩家的小區應急托管物業中，確定由杭州磐石物業服務有限公司進行應急托管。

濱江物業在杭州是一家頭部物業公司，更是隸屬于港股上市公司濱江服務（03316.HK），后者市值接近66億元。

為什么濱江物業選擇退出萬固珺府的服務？其實也是物業降費最終沒談攏。

2024年12月，萬固珺府成立了業主委員會，其后業委會便與濱江物業就續聘合同展開談判，要求濱江物業將物業費從2.8元/平方米/月降至2.2元/平方米/月。

2025年4月13日，濱江物業發函稱：“對于小區業主委員會提出的物業費必須降價的要求，未達成一致，經綜合考量決定不參加小區續聘事宜?！?/p>

濱江物業方面相關人士對記者表示：萬固珺府項目體量不大，（物業公司）本身就處于保本的狀態，現在業委會要降低物業費到2.2元/平方米/月，對于物業公司來說，要么降低品質，要么項目就會面臨虧損，哪一項都不符合公司的要求。

中指數據顯示，截至2024年12月，全國重點二十城物業服務均價在2.72元/平方米/月，而杭州作為準一線城市，以2.98元/平方米/月的價格緊跟上海（3.51元/平方米/月），物業費水平靠前。

頭部物業公司撤場并非個例，近日，中海物業也向鄂州雙創之星小區發出撤場公告信，表示公司將于8月31日正式退出項目、結束服務，原因為小區入住率較低，欠繳物業服務費戶數比例高，累計拖欠物業費近60萬元，項目長期虧損。

業內人士稱成本上行壓力大

為何近期頻現物業公司或主動或被動撤場案例？

一名物業管理行業資深人士對第一財經表示，近年來，物業公司營收增速普遍放緩，摒棄過去攤大餅式擴張、減少“內卷式”競爭成為行業主流選擇。

對于不少物業公司自稱“虧損”的情況，一家重慶頭部物業企業內部人士告訴記者：“整體來看，成本上漲壓力在全行業普遍存在，運營成本增加源于多個因素，包括人力成本持續攀升，維護維修成本增加，比如公共設施設備老化導致的維修頻次增多，以及零配件、耗材、能源等價格普遍上漲，還有合規性支出增加，比如消防安全改造、垃圾分類處理等政策合規投入持續上漲?！?/p>

其實從去年開始，已經有多家頭部物業企業宣布退出低質低效項目，比如萬物云2024年全年退出53個住宅項目，涉及飽和收入2.86億元；世茂服務退出6090萬平方米；彩生活終止合約面積5860.8萬平方米；中海物業退盤4450萬平方米。

此外，2024年，重慶、銀川、武漢、青島等城市相繼公布了新的物業服務收費管理辦法，其中，重慶電梯住宅分為四個收費標準，最高為1.9元/平方米/月，這一價格低于大多數新小區的現行收費標準，因而引發了廣大業主呼吁要求降低物業費，隨后，“物業降費潮”在多個城市蔓延開來，不少小區的業主和物業就物業費降價事宜開始進行協商。

在這波降費潮中，有一些小型物業公司為了“拉生意”選擇了主動降低物業費，甚至有物業公司宣布“0物業費”，希望借此提升競標成功率。但是也有很多頭部物業公司希望聚焦于品質服務賽道，因此直接選擇了退出競爭。

一位業內人士稱，對于不少頭部物業公司來說，與其在低效住宅項目中“內卷”，不如將更多精力投入到拓展優質賽道的優質客戶，比如公建、景區、寫字樓等項目的物業服務。中海物業就宣布將在學校、醫院賽道持續發力，2024年在管數量分別超過95個、50個；招商積余則宣布聚焦醫院、交通、IFM等業態，新簽合同額分別同比提升95%、46%、11%；融創服務在高端住宅發力，新增飽和收入超過9000萬元。對于很多頭部物企來說，當房地產黃金時代落幕，物業企業如同大象轉身，必須從追逐管理面積的“量變”，轉向深耕服務價值的“質變”，才能生存下來。

微信編輯| 小羊