2025.07.08

本文字數：2238，閱讀時長大約4分鐘

作者 |第一財經 孫夢凡

物業公司不按規定退出、不配合更換電梯、信息公示不及時......近期，多地密集曝光了一批物管行業的典型案例，以督促物業提升服務質量，維護群眾切身利益。

從跑馬圈地到野蠻生長，物管行業曾經歷了一段擴張期，規模增長被置于發展質量之上，業績指標被置于一線服務之前，業主與物業的矛盾也積弊已久。但進入2025年以來，我國物管行業在政策驅動下正迎來深刻變革，各地相繼加大了規范和整治力度。

從當前政策趨勢看，各地已將“物業服務履約不到位、侵占業主公共收益等”作為整治重點，同時通過引入企業評價等級、加強履約公示、賦予業主選擇權等方式，從政策端助力物管行業走出野蠻生長期，邁向更規范、更靈活、更守約的新階段。

物管專項整治密集展開

2025年，我國物管行業正迎來規范化發展的重要之年。

克而瑞物管表示，今年中央紀委國家監委將“整治物業服務履約不到位、侵占業主公共收益等問題”，納入全國集中推進的16件群眾身邊實事之一，全國范圍內物業領域專項整治行動由此開展。各地相繼印發專項文件，明確整治重點、標準要求及實施路徑。

據記者不完全統計，近期便有宜昌、信陽、霍爾果斯等多個城市曝光了一批典型案例。

以宜昌為例，為扎實推進整治物業服務履約不到位、侵占業主公共收益等問題，該地公布了第一批物業領域典型案例，警示物業服務主體舉一反三，全面提升物業服務質量。

案例一顯示，大都上善谷小區原物業服務企業湖北安誠物業服務有限公司，在被依法解聘后拒不移交部分物業管理區域、部分公共設施設備等。伍家崗區城管局根據相關規定，對企業作出罰款8萬元的行政處罰，伍家崗區住建局對其給予信用扣分35分。

另一案例顯示，西陵區一期小區物業服務企業，不積極配合業委會更換電梯，導致新電梯購置后，長達2個月未能及時更換。處理結果為：西陵區住建局約談宜昌新恒基中心商務區物業管理有限公司，要求積極配合限期完成電梯更換，目前已經完成更換。

信陽市光山縣日前也通報稱，光山碧桂園小區信息公示不全面，電動車亂停亂放；此外，物業公司未經業主大會同意，擅自允許廣告公司利用小區電梯間進行廣告活動。針對檢查中發現的問題，縣住建局責令物業方面整改，并將違規所得收益直接轉交業委會。

霍爾果斯方面通報的案例則顯示，有物業公司違規收取業主物業服務費32634.98元，住建局責令限期整改，目前已退還物業服務費。還有住宅小區電梯日常維護保養不及時，未及時續簽電梯維保合同，目前該物業企業已按要求完成整改。

克而瑞物管表示，通過專項整治聚焦合同履約與公共收益管理，要求企業自查合同清晰度、公共收益立賬公示等，不僅是規范行業秩序的需要，也是提升行業形象、增強社會信任的重要舉措。物業公司應轉變角色與理念，主動融入社會治理。

地方助推服務質量提升

除了密集整治物管違規問題，各地還切實出臺政策，助推物管服務升級。

近日，北京市住房城鄉建設委正式修訂發布新版《住宅物業服務標準》（簡稱《標準》），將于2025年10月1日起實施。相比于2010年版的《標準》，新規在優化分級模式、創新自由搭配、突出效果導向、鼓勵智慧發展等方面實現了綜合提升。

最典型的一個變化是，新《標準》將五級物業服務標準，調整為三級物業服務標準，并創新設置了剛性指標、柔性指標。其中，消防安全、信息公示等強制性標準，不區分等級，是物業的“必答題”；而部分柔性服務指標，則由低到高分為一級、二級和三級。

比如，《標準》規定，物業服務人員在接到報修信息后，應及時響應并反饋；急修應在15分鐘內到現場處理，其他報修按雙方約定的時間內到達現場。報修響應及反饋時限為≤4小時，服務等級為一級；時限≤2小時為二級；時限≤1小時為三級。

小區業主可根據房屋狀況、設施設備、綠化規模、居住人群等實際情況，對各項柔性服務等級分別選擇。住宅物業服務合同雙方當事人，應根據住宅物業項目共有部位情況，協商選擇服務內容、以及相應服務等級，并在物業服務合同中明確約定。

業內表示，“菜單式”服務能更好匹配業主需求，將有限的物業費更高效地投入到業主最關注的項目上，同時提升業主在物業服務中的話語權和參與度。物業公司的服務內容、頻次等，也可以進行定量描述、量化考核，為價格測算和質量評估提供依據。

除了北京，今年上海市、濟南市、湖南省、貴州省等，也先后出臺了關于物業服務質量提升的行動計劃和實施方案。其中，上海發布《上海市住宅小區物業服務質量提升行動方案》，通過推進服務升級、強化行業監管等，提出了3方面的14項任務。

從各地發布的方案看，當前政府對物管行業的政策目標是：提升物業服務公示率、提升物業服務的履約率、降低物業服務的投訴率。譬如北京創新啟動了“萬人物業訴求率”監測評估，按月統計分析各區物業服務萬人訴求率，推動物業管理訴求“削峰降量”。

在推動物管行業更透明、規范、守約的同時，更靈活、質價相符也是當前的政策目標。正如有上市物企推出物業費“彈性收費”機制，地方政府在物業公司評級、服務模式上，也開始傾向于更靈活可選擇的方式，以質價相符為大的導向，提升業主選擇空間。

克而瑞物管表示，從全國性專項整治到地方服務質量提升行動，從城市更新政策落地到空置房物業費探索，一系列政策組合拳密集出臺，既聚焦解決公共收益不透明、服務履約不到位等行業沉疴，又通過激活存量市場、拓展服務邊界等路徑，為行業高質量發展指明方向。政策層面的持續發力，正推動物業管理行業從傳統服務，向現代化社區治理角色轉變。

微信編輯| 蘇小

實習生| 小朱