圖說：中海大吉巷。李凱旋攝

本報（chinatimes.net.cn）記者李凱旋 北京報道

商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展似乎有自己的一套邏輯。從潮玩店鋪到逛胡同，情感消費和體驗式消費已經(jīng)成為許多年輕人的消費選擇?！度A夏時報》記者注意到，今年上半年，北京有兩大城市更新商業(yè)項目入市。其中，中海大吉巷因四合院式的建筑、豐富的店鋪選擇成為近期北京商業(yè)的頂流。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，商業(yè)消費的邏輯正在發(fā)生變化，從“功能消費”逐漸轉(zhuǎn)為“場景消費”。

四合院變成商業(yè)“頂流”

伴隨著房地產(chǎn)進入新一輪周期，城市更新成為行業(yè)的主要工具，并且逐步從住宅蔓延至商業(yè)。世邦魏理仕發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年二季度，北京非核商圈有兩個城市更新項目入市，面積為24萬平米。

其中，中海大吉巷位于長期新增商業(yè)欠缺的西城老城區(qū)，其以四合院式的古典商業(yè)設(shè)計為亮點，獲得了較高的開業(yè)上鋪率。同期開業(yè)的昌平超級合生匯西區(qū)與2024年開業(yè)的東區(qū)則實現(xiàn)了“雙翼開展”的完整布局，整體開業(yè)面積達到43萬平米，為京北區(qū)域帶來了新的商業(yè)活力。

《華夏時報》記者注意到，中海大吉巷的建筑風(fēng)格極具北京特色，其坐落于一片住宅與寫字樓之中，深棕色的中式屋檐與深灰色的高樓形成了鮮明對比，古代與現(xiàn)代風(fēng)格的碰撞格外明顯。時值盛夏，中海大吉巷人流不減，一些熱門餐廳需要排隊，部分搶手的戶外服飾品牌店內(nèi)也擠滿了顧客。

“改舊為舊”正成為城市更新商業(yè)中的主要邏輯。今年5月份，《關(guān)于持續(xù)推進城市更新行動的意見》發(fā)布。文件指出，堅持保護第一、應(yīng)保盡保、以用促保，在城市更新全過程、各環(huán)節(jié)加強城市文化遺址保護，不搞大拆大建。

世邦魏理仕的相關(guān)負(fù)責(zé)人對《華夏時報》記者分析表示，中海大吉巷是“文保區(qū)+商業(yè)+商辦+公園”的復(fù)合型商業(yè)形態(tài)，保留了明清四合院磚瓦肌理，并且引入了“建筑活化×文物敘事×藝術(shù)介入”的策略。

騰退后的胡同成“Citywalk”首選

“北京逛胡同攻略”“一文帶你逛明白北京的胡同”，時至今日，“逛胡同”依舊是許多游客來北京的必要體驗項目。近年來，北京二、三環(huán)的胡同內(nèi)進行了較大規(guī)模的騰退，以此來對胡同進行保護和再改造，注入更多商業(yè)活力。

世邦魏理仕方面表示，北京部分商業(yè)采用了微更新理念，例如白塔寺街區(qū)、法源寺街區(qū)等。微更新理念指的是，避免大拆大建，保留胡同肌理和四合院居住功能。新老共生方面，街區(qū)保留了服務(wù)于居民生活的老店鋪，例如裁縫店、早點攤等，同時引入包括精品咖啡廳、餐廳等在內(nèi)的新潮商業(yè)。

圖說：法源寺街區(qū)引入的咖啡館業(yè)態(tài)。李凱旋攝

在騰退和改造的過程中，如何平衡居住和商業(yè)發(fā)展是主要難題。對此，世邦魏理仕方面表示，部分胡同采用了申請式退租的方式，在保留了居民居住痕跡的同時，也引入了商業(yè)氛圍。以法源寺街區(qū)為例，《華夏時報》記者看到，法源寺街區(qū)圍繞著“法源寺”這一IP，在原有的四合院中引入了書店、咖啡廳、茶館等業(yè)態(tài)。

“將地域文化符號，比如建筑、非遺、歷史人物等，轉(zhuǎn)化為可體驗、可消費的IP與場景，實現(xiàn)文化價值的商業(yè)傳譯。”世邦魏理仕方面表示。

“這是一種共生關(guān)系的長效運維，通過居民參與、業(yè)態(tài)共生、文化保育機制，將商業(yè)更新與社區(qū)發(fā)展進行深度綁定，實現(xiàn)更新類項目的可持續(xù)性?！笔腊钗豪硎说南嚓P(guān)負(fù)責(zé)人對《華夏時報》記者說。

IP及情感消費成商業(yè)主力

今年上半年，中國IP站上世界舞臺，哪吒爆火，LABUBU則是“一娃難求”。具體到商業(yè)上，泡泡瑪特不斷入駐各大商場一層的店鋪，各種動漫類、文創(chuàng)類商鋪則是在商場中遍地開花。

世邦魏理仕方面對《華夏時報》記者表示，在“Z世代”消費中，“情感滿足”占比不斷增高。其中，次文化、玩偶、卡片等收藏品或周邊產(chǎn)品在消費者中越來越受到歡迎。另外，體驗式經(jīng)濟的興起也刺激了消費者對藝術(shù)、音樂和文化活動的參與?？偟膩碚f，商業(yè)趨勢已經(jīng)從“功能消費”到“場景消費”，從“標(biāo)準(zhǔn)化”到“游戲化”。

不得不提的是，下半年，北京的新商業(yè)依舊值得期待。世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗對《華夏時報》記者表示，下半年，北京預(yù)計將有共計超過39萬平米體量的零售物業(yè)在次級商圈陸續(xù)開業(yè)，包括已經(jīng)部分試運營的中關(guān)村大融城及隆福寺二期項目等，同期個別老牌項目由于經(jīng)營理念落后或品牌定位老舊在考慮閉店調(diào)改。

“近期，政府在時尚產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展實施方案及時尚消費專項行動方案中指出，要積極推進科技潮品、時尚名品等四大重點領(lǐng)域發(fā)展相關(guān)措施落地，以場景為載體、以活動為引擎、以城市氛圍為背景，通過全面激發(fā)時尚消費活力促進消費回暖。”劉煥麗對《華夏時報》記者說。

責(zé)任編輯：李未來 主編：張豫寧