文/鄧浩志
房價跌幅排行榜,最抗跌城市并非一線城市
近日,亞洲金融公布了中國各城市房價跌幅排行榜的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。關(guān)于房價跌幅的統(tǒng)計有許多,其中統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)一直被詬病與實(shí)際感受相差較大。而這次的榜單相對比較接近我們在房地產(chǎn)工作一線的體感。
數(shù)據(jù)源于亞洲金融
整個榜單共有50座城市,全部是一線城市、省會城市、計劃單列市,或者GDP破萬億的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市。它代表了當(dāng)下中國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的房價變動情況。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,50座上榜大城市中,房價跌幅最小的烏魯木齊也有30.96%的跌幅,跌幅最大的溫州,房價下跌了接近64%,比腰斬更嚴(yán)重。
值得注意的是,以前購房首付30%,當(dāng)房價跌幅超過30%時,很多家庭就會出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn),銀行就可能面臨大規(guī)模的斷供,資不抵債的情況會更加普遍,呆賬壞賬也會更加常見。
圖片源于網(wǎng)絡(luò)
如今,北上廣深四大一線城市以及全部二線城市和強(qiáng)三線城市的房價跌幅全部超過30%。青島、鄭州、天津、寧波、杭州等一批城市房價跌幅更是超過50%。統(tǒng)計中未顯示的三四線城市情況更是可想而知。這也解釋了為什么當(dāng)下這么多貸款者選擇斷供,這么多家庭因負(fù)資產(chǎn)而不敢消費(fèi),以及法拍房數(shù)量創(chuàng)歷史紀(jì)錄的原因。
目前,房產(chǎn)在我國家庭財富中占比約70%,房價的大幅下跌導(dǎo)致家庭財富大幅縮水,居民財富獲得感嚴(yán)重下降。這使得人們不敢消費(fèi),進(jìn)而拖累了經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。因此,房價止跌回穩(wěn)不再是一句口號,而是需要切實(shí)落實(shí)的迫切工作,必須得到更大的重視。
上半年廣州商辦物業(yè)——空置上漲,租金下滑
甲級寫字樓方面,租金下滑6%,至每平米123.5元,空置率上升1%,至19.8%。同期,上海租金下滑4.8%,深圳下滑5.3%,北京下滑9.3%。四大一線城市租金全面下滑,幅度不小。空置率方面,上海漲1.2%,至23.6%;深圳漲1.2%,至27.8%,兩地空置率均高于廣州;北京則下降1.4%,至16.9%,為一線城市最低。需要注意的是,廣州甲級寫字樓租金在2018年三季度到達(dá)頂峰,接近200元/平米,之后幾乎一路下滑,至今僅剩123.5元/平米,跌幅接近35%。
從區(qū)域來看,空置率情況如下:珠江新城空置率為18.5%,體育中心板塊為15.2%,金融城為19.8%,越秀為20.3%,琶洲最高,為23.2%。租金平均水平由高到低排序分別為:珠江新城139元,體育中心128元,琶洲104元,越秀103元,金融城89元。
供應(yīng)方面,今年上半年廣州甲級寫字樓存量為694萬平米,同比增長4%,新增供應(yīng)27萬平米,同比增長大幅提高了55.8%,凈吸納15萬平米,同比下降了13.3%。簡單來說,新的寫字樓越來越多,但租戶反而比以前更少了。更要注意的是,據(jù)目前掌握的信息,今年和明年累計甲級寫字樓每年還將新增供應(yīng)100萬平米,而新增供應(yīng)幾乎全部集中在琶洲和金融城,兩個板塊占比大致五五開。長期預(yù)測,到2029年全廣州市甲級寫字樓總存量將突破1000萬平米,市場消化壓力將空前增大。
寫字樓空置率升高的原因,一是供應(yīng)過剩,二是廣州幾大支柱產(chǎn)業(yè)包括房地產(chǎn)、汽車等行業(yè)出現(xiàn)下滑。但在傳統(tǒng)行業(yè)萎縮的大背景下,部分新興行業(yè)卻呈現(xiàn)逆勢增長的趨勢。其中,游戲開發(fā)、數(shù)字化服務(wù)、潮玩手辦、旅游會展等行業(yè)租賃需求都出現(xiàn)了一定幅度的增長。
商用物業(yè)方面,主要考察零售物業(yè)市場,整體情況和寫字樓市場相似。存量增加7.9%,至607萬平米,新增供應(yīng)24.6萬平米,同比增長583%,凈吸納18.3萬平米。平均租金為672元/平米/月,同比下降了16.1%,空置率為9.2%,上升了1.9%。市場熱點(diǎn)方面,戶外運(yùn)動、潮玩、商場聯(lián)名IP是主要的增量領(lǐng)域。
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