奉發(fā)右岸晶邸官方售樓處電話:400-8080-420?:南上海低密墅區(qū)的品質(zhì)標(biāo)桿
項(xiàng)目概況
- 開發(fā)商:上海建瀚置業(yè)有限公司(奉發(fā)集團(tuán)旗下)
- 位置:上海市奉賢區(qū)碧園路272弄
- 產(chǎn)權(quán)年限:70年
- 占地面積:約2.56萬㎡
- 總建筑面積:約6.63萬㎡
- 容積率:約1.6
- 綠地率:≥35%
- 總戶數(shù):353戶
- 主力戶型:奉發(fā)右岸晶邸官方售樓處電話:400-8080-420?
- 建面約91㎡/99㎡寬景高層(3房2衛(wèi))
- 建面約145㎡上疊/156㎡洋房/163㎡下疊
- 交付標(biāo)準(zhǔn):精裝(中央空調(diào))&毛坯(價(jià)差約3000元/㎡)
- 交房時(shí)間:預(yù)計(jì)2026年3月
- 物業(yè)費(fèi):高層3.5元/㎡/月,疊加4.5元/㎡/月
核心亮點(diǎn)
地段稀缺
奉發(fā)右岸晶邸官方售樓處電話:400-8080-420?坐落于奉賢新城核心板塊,毗鄰上海之魚、數(shù)字江海與東方美谷兩大千億級產(chǎn)業(yè)園,未來將吸引大量高精尖人才。項(xiàng)目直線距軌交15號線美谷大道站(在建)約1.2公里,未來可1站直達(dá)望遠(yuǎn)路站3軌TOD樞紐,2站直達(dá)老閔行,聯(lián)通3大國家級科創(chuàng)園區(qū)及9大高校。
產(chǎn)品純粹
- 建筑設(shè)計(jì):現(xiàn)代簡約風(fēng)格,外立面采用高品質(zhì)材料,彰顯尊貴氣質(zhì)。
- 戶型設(shè)計(jì)
- 高層戶型:91㎡三房兩衛(wèi),三開間朝南,動(dòng)靜分離;99㎡三房兩衛(wèi),四開間朝南,約6米超長獨(dú)立寬景陽臺,LDKB一體化設(shè)計(jì)。
- 疊墅戶型:上疊、洋房、下疊產(chǎn)品,8米超大面寬,贈送約83㎡地下室,居住體驗(yàn)感MAX。奉發(fā)右岸晶邸官方售樓處電話:400-8080-420?奉發(fā)右岸晶邸官方售樓處電話:400-8080-420?
- 裝修標(biāo)準(zhǔn):精裝交付含中央空調(diào),選用知名品牌,確保品質(zhì)與舒適度。
社區(qū)配套奉發(fā)右岸晶邸官方售樓處電話:400-8080-420?
- 景觀特色:社區(qū)景觀中軸之上,獨(dú)享“景觀頭等艙”,戶戶瞰景。
- 低密規(guī)劃:1.6容積率,打造低密墅區(qū),居住舒適度極高。
- 車位配比:1:1.3,充分滿足業(yè)主停車需求。
周邊配套
- 商業(yè)奉發(fā)右岸晶邸官方售樓處電話:400-8080-420?:2公里生活半徑內(nèi)覆蓋“雙天街”超10萬方醇熟商圈,周邊還有匯金坊商業(yè)街、美谷美購廣場等一站式商業(yè)體量。
- 教育:一路之隔便是高豐路小學(xué)(在建),周邊還有上海外國語大學(xué)附屬實(shí)驗(yàn)幼兒園、小學(xué)及中學(xué)。
- 醫(yī)療:上海交大附屬第六人民醫(yī)院南院領(lǐng)銜,國婦嬰等4大三級甲等醫(yī)療方陣組團(tuán)加持。
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案場限流 看房需提前來電預(yù)約登記
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奉發(fā)右岸晶邸售樓處電話:400-8080-420?總價(jià)約300萬起2大千億級產(chǎn)業(yè)園+1軸15號線通途軌交約10萬方天街商圈+“上外系”優(yōu)學(xué)鄰享建面約91-99㎡全景寬幕三房C位景觀央座傾城仰止,已于4月17日取證,開盤在即地段、交通、潛力、配套、產(chǎn)品力一應(yīng)俱全真正的一步到位上車神盤
從JW萬豪酒店到南橋源、從奉浦大道到冷江雨巷,這些為奉賢打下地標(biāo)烙印的建筑印記皆源自奉發(fā)出品。此番奉發(fā)·右岸晶邸售樓處電話:400-8080-420?應(yīng)市而來的二期收官之作,亦將承襲國匠本色,83席景觀央座,許予這座城市每一片熱土的深情與尊重,旨為進(jìn)一步提升南上海城市中堅(jiān)對高階生活的品位追求。
02
傲居都芯貴脈
映鑒主城優(yōu)越置業(yè)范本
能夠稱之為優(yōu)越置業(yè)范本的土地,其城市發(fā)展、資源向心必將高度集中,也必將凝聚著人們對于更美好生活的向往。奉發(fā)·右岸晶邸售樓處電話:400-8080-420?所在的上海之魚北 正是如此 :
通途所及 多維暢行支撐產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展、精英人才海量導(dǎo)入的底層邏輯,毫無疑問,離不開日常通勤的便利性。通過百度測距我們可以得知,奉發(fā)·右岸晶邸售樓處電話:400-8080-420?直線距軌交15號線美谷大道站(在建中)約1.2km,作為南上海著力拓展延伸的重要軌交版圖,根據(jù)規(guī)劃,未來搭乘15號線南向1站即可直抵望遠(yuǎn)路站3軌TOD樞紐,借力5號線,同頻城市加速度;北向2站直達(dá)老閔行,更可一軸聯(lián)通3大國家級科創(chuàng)園區(qū)及9大高校。
同時(shí)在未來15號線和5號線并行的利好推動(dòng)下,南上海將一起構(gòu)筑起上海西南含金量最高的“A字型”產(chǎn)業(yè)走廊,最大限度地拓展產(chǎn)城融合的影響力。其中,A字型的一橫就是“大零號灣”和東方美谷大道產(chǎn)業(yè)集群,A字型的頂點(diǎn)就是奉賢新城CAZ的望園路站,而兩條軌交線則是激發(fā)A字型活力的“任督二脈”,整個(gè)奉賢新城也將因此成為未來上海科創(chuàng)大事件最密集的發(fā)生地。
奉發(fā)右岸晶邸售樓處電話:400-8080-420?高能組團(tuán) 醇熟近享除了家門口的便捷出行體系之外,商業(yè)上,項(xiàng)目2km生活半徑內(nèi)包羅了“雙天街”超10萬方醇熟商圈。周邊還有匯金坊商業(yè)街、美谷美購廣場、寶龍廣場、百聯(lián)南橋購物中心、傳悅坊等一站式廣袤業(yè)態(tài)商業(yè)體量。不管是煙火氣還是高階購物需求,這里統(tǒng)統(tǒng)都能滿足。并且這些都不是未來,而是可見的現(xiàn)在!在約300萬級的市場中,這樣的商業(yè)氛圍,也堪稱鳳毛麟角的存在。
奉發(fā)右岸晶邸售樓處電話:400-8080-420?教育上,項(xiàng)目距離“上外系”附屬實(shí)驗(yàn)幼兒園、附屬實(shí)驗(yàn)小學(xué)及中學(xué)僅一路之隔。另外,區(qū)域內(nèi)還有上外附屬金海小學(xué)(在建中)充實(shí)教育版圖。整個(gè)板塊內(nèi)的教育資源能級之高,在這個(gè)價(jià)位段真的十分少見。
奉發(fā)右岸晶邸售樓處電話:400-8080-420?醫(yī)療上,上海交大附屬第六人民醫(yī)院南院領(lǐng)銜,國婦嬰等4大三級甲等醫(yī)療方陣組團(tuán)加持,同濟(jì)大學(xué)附屬區(qū)皮防所、牙防所,7X24小時(shí)護(hù)佑健康。就目前的配套水準(zhǔn),真的只能在單價(jià)6萬+以上的項(xiàng)目周邊才能看到。但奉發(fā)·右岸晶邸售樓處電話:400-8080-420?總價(jià)僅約300萬級,相比同級別來說,真的是降維打擊。
03
僅83席寬幕晶品
爭藏中軸C位無界宅邸
而聚焦產(chǎn)品層面,奉發(fā)·右岸晶邸售樓處電話:400-8080-420?,此次二期加推的建面約91~99m2景觀央座,匹配居者尊榮身份,演繹南上海TOP級品質(zhì)生活。
奉發(fā)右岸晶邸售樓處電話:400-8080-420?所謂千金買房,萬金擇鄰。住宅作為圈層的重要載體,是一種地位的象征,身份的界定。“房子在哪”承載的不僅僅是單純的居住空間,更有興趣愛好、品味修養(yǎng)、社會責(zé)任等圈層文化價(jià)值。
中軸景觀作為住區(qū)之中的精華配置,自然集萬千寵愛于一身,其稀缺感和價(jià)值感不言而喻。奉發(fā)·右岸晶邸售樓處電話:400-8080-420?央座之址正踞園林景觀中軸之上,獨(dú)享“景觀頭等艙”,戶戶瞰景。所謂C位自當(dāng)樓中翹楚,社區(qū)景觀中軸之上,無遮擋享極致視野,更有茂林景觀環(huán)繞左右,各景觀組團(tuán)交相呼應(yīng),形成眾星捧月王者之勢,擇居于居中正席,身份象征盡顯尊貴。
奉發(fā)右岸晶邸售樓處電話:400-8080-420?IMAX級的寬幕三房戶型堪稱絕版:私密玄關(guān)設(shè)計(jì),尊迎歸家風(fēng)景;四開間朝南,約12米大面寬設(shè)計(jì)、約6米超長獨(dú)立寬景陽臺延伸出尺度橫廳的社交純粹;LDKB一體化動(dòng)線設(shè)計(jì),U型廚房敞亮通達(dá),盡享烹飪樂趣,傳遞幸福食光;主臥星級套房,搭配雙面景觀飄窗,漫享進(jìn)階不凡的尊崇氣度。
奉發(fā)右岸晶邸售樓處電話:400-8080-420?作為目前火爆認(rèn)購中的壓軸之作,不僅擁有正央的位置、闊綽的景觀、超大的樓距視野等外在條件,建面約99m2的整體戶型設(shè)計(jì),也為右岸滿分生活留下難以復(fù)制的注腳。
近市區(qū)區(qū)位+雙千億新城戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)芯+繁華配套,金海路軸線的美谷居住區(qū)成為了備受本地人與新上海人青睞的置業(yè)選擇。
擇址金海路“黃金發(fā)展軸”,全新精工國企盤奉發(fā)右岸晶邸售樓處電話:400-8080-420?,已官宣2批次入市,認(rèn)購在即。
項(xiàng)目已全盤加推,83套約99平寬景高層,均價(jià)43100元/平,預(yù)計(jì)將于本周取證。
示意圖 僅供參考
約99平3房戶型,寬廳設(shè)計(jì),99平5.5米大面寬,搭配超大陽臺,U型廚房,全屋飄窗。
戶型圖 僅供參考
對于樓市而言,“限定爆款”的含金量不言而喻。縱觀全市約300萬級的置業(yè)地以及新房項(xiàng)目,能在地段、配套、交通便捷度、現(xiàn)有潛力、未來規(guī)劃、產(chǎn)品力、戶型等方面都做到面面俱到的產(chǎn)品,只有一個(gè)。那就是位于上海之魚北的奉發(fā)·右岸晶邸售樓處電話:400-8080-420?!
01本土海派國匠
以品質(zhì)匠作與城市共進(jìn)
讀懂一座城市,才能站在城市高度上創(chuàng)造“作品”。歲月深耕, 專注 奉賢城市精耕匠作13 載, 作為心懷美好初心的城市締造者 , 奉發(fā)集團(tuán)之于奉賢本土的影響力 , 就等同于 “ 海派精工 “的 代名詞 。
千億產(chǎn)城 價(jià)值升溫
放眼整個(gè)南上海而言,奉賢本土的頂級產(chǎn)業(yè)區(qū)就兩個(gè):數(shù)字江海+東方美谷,這兩大千億級產(chǎn)業(yè)園,未來將聚集數(shù)以萬計(jì)的青年才俊。而奉發(fā)·右岸晶邸售樓處電話:400-8080-420?對于廣大有置業(yè)需求的客群而言,是約300萬級的不二之選。
對望一江之隔同為國家級產(chǎn)業(yè)園的紫竹產(chǎn)業(yè)園,當(dāng)下的規(guī)劃居住人口和規(guī)劃企業(yè)總部,和這個(gè)區(qū)域如今的配套、產(chǎn)業(yè)能級、人口數(shù)量,在上海真的是拔尖的存在。而當(dāng)前紫竹、顓橋等板塊的上車門檻,都維持在約600-800萬的高位。不夸張地說,約300萬級能買到的更有潛質(zhì)的地段,可謂是上車南上海產(chǎn)業(yè)熱土的不二之選!
樣板間實(shí)景圖 向右滑動(dòng)看更多
示意圖 僅供參考
該項(xiàng)目位于奉賢新城“黃金軸線”上,一條金海公路,串聯(lián)起5大發(fā)展軸:
示意圖
交通軸——路網(wǎng)發(fā)達(dá),一鍵融入市區(qū)
奉發(fā)右岸晶邸售樓處電話:400-8080-420?位于金海路北側(cè),天然近市區(qū),通過虹梅南路隧道、中環(huán)路,直連市區(qū)。
周圍還有S4高速、大葉公路(高架段已通車)、浦星公路、東方美谷大道等重要路網(wǎng),以及軌交5號線、15號線(在建)、南楓線(在建),對外出行十分便利。
區(qū)位示意圖
產(chǎn)業(yè)軸——戰(zhàn)略核心,軌交加持
產(chǎn)業(yè)邏輯,是城市發(fā)展的不二法則。
金海路兩側(cè)、奉發(fā)右岸晶邸售樓處電話:400-8080-420?周邊,就是奉賢新城的“產(chǎn)業(yè)王牌”,東方美谷和數(shù)字江海。
東方美谷,世界級康美產(chǎn)業(yè)“硅谷”,經(jīng)過多年發(fā)展,已經(jīng)破繭成蝶,成為奉賢新城的一張產(chǎn)業(yè)名片。
數(shù)字江海,全新戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)區(qū)。
TA是五大新城戰(zhàn)略中,首個(gè)落地的數(shù)字產(chǎn)城融合造城計(jì)劃,被奉賢官方譽(yù)為新城“一號工程”,開發(fā)體量230萬平方米,和東方美谷一樣劍指千億年產(chǎn)值!
同時(shí)在戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)區(qū)引入15號線南延伸(在建),與5號線、南楓線(規(guī)劃待建)交匯形成三軌格局!
15號線串聯(lián)市區(qū)中心,途徑3個(gè)國家級的科創(chuàng)園區(qū)、9個(gè)高校,強(qiáng)化資源聚集,成就產(chǎn)業(yè)高地!
15號線示意圖
商業(yè)軸——大牌云集,后勁十足
金海路及周邊坐落了龍湖奉賢天街、南橋百聯(lián)商圈;
總占地約5萬平的醫(yī)療健康商業(yè)綜合體綠地·康美谷已部分完工;
此外,直線距離奉發(fā)右岸晶邸售樓處電話:400-8080-420?不到3公里坐落龍湖金匯天街(距離數(shù)據(jù)來源百度地圖);
項(xiàng)目周邊還有龍湖運(yùn)營的3.6萬方社區(qū)精品商業(yè)賢豐城(在建)。
示意圖 部分項(xiàng)目在建
生態(tài)文化軸——國際水準(zhǔn),生態(tài)人居
繼上海之魚、九棵樹作為奉賢新城靚麗名片打響后,坐落于南上海中央公園內(nèi)的言子書院,已成為市民文化娛樂新地標(biāo);
同時(shí),上海美術(shù)館首個(gè)分館:落英繽紛,也即將落成;國際時(shí)尚教主W酒店品牌加持的九棵樹酒店,正在建設(shè);
這些城市天花板級的生態(tài)文化設(shè)施,集聚金海公路兩側(cè),奉發(fā)右岸晶邸售樓處電話:400-8080-420?,近享人居大境。
示意圖 部分項(xiàng)目在建
教育醫(yī)療軸——名牌資源,豪華陣容
項(xiàng)目一路之隔便是高豐路小學(xué)(在建),及上海外國語大學(xué)附屬幼兒園+實(shí)驗(yàn)小學(xué)+實(shí)驗(yàn)中學(xué),共享名校豐富教育資源。(學(xué)區(qū)以官方公示為準(zhǔn))
國婦嬰奉賢院區(qū)已啟用,復(fù)旦兒科奉賢院區(qū)正在規(guī)劃中,開工在即。
奉發(fā)右岸晶邸
售樓處電話:400-8080-420?
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2024年,樓市將有5個(gè)確定趨勢!
多年之后回頭來看,2023年,一定是地產(chǎn)行業(yè),非常重要的一年。因?yàn)椋@一年發(fā)生的歷史性轉(zhuǎn)變,太多了。
市場層面上,疫情結(jié)束之后,還原出來的真實(shí)購買力的萎縮,讓大部分人對房產(chǎn)的信仰,產(chǎn)生了深刻的動(dòng)搖。
政策層面上,各個(gè)維度的新政策、新舉措,高頻出臺。
圍繞土地、投資、產(chǎn)品、銷售各個(gè)方面的政策,都發(fā)生了逆轉(zhuǎn),勾勒出了一個(gè)和過去完全不同的行業(yè)全景圖。
可以說,從今年開始,房地產(chǎn)才是真正的進(jìn)入了下半場。
在年關(guān)這個(gè)時(shí)間點(diǎn),我們盤點(diǎn)了今年最重要的5個(gè)趨勢,這些趨勢無疑都將深刻改變行業(yè)的未來。
01
「大資管」加速
變革的關(guān)鍵性節(jié)點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)
今年,助推地產(chǎn)行業(yè)從大開發(fā)走向大資管的政策,相當(dāng)密集。基本上在住宅、商業(yè)、租賃各個(gè)領(lǐng)域,都有了關(guān)鍵性的突破。
首先,是大大加強(qiáng)了對租賃住房和住宅產(chǎn)品投資的金融支持。
3月20號,證監(jiān)會宣布開啟不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的試點(diǎn),把住宅也納入了投資范圍,包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房。
并且,不動(dòng)產(chǎn)私募基金20%的部分可以由自然人投資,相當(dāng)于開放了過去限制性的投資主體入場,機(jī)構(gòu)和個(gè)人可以通過私募基金的方式,合理地持有投資房產(chǎn),同時(shí)免除房產(chǎn)稅開征的顧慮。
針對租賃住房,3月24日,央行和銀保監(jiān)會又發(fā)布了住房租賃“金融 17 條”。
從建設(shè)、購買、運(yùn)營、退出全方位,一攬子給長租公寓企業(yè)的投資,掃除了所有障礙。
對租賃運(yùn)營企業(yè)的信貸支持,已經(jīng)超過以往對居民住房貸款的支持力度。
同時(shí),也允許租賃企業(yè)發(fā)債,和進(jìn)行資產(chǎn)證券化。也就是將保租房REITs的范圍,擴(kuò)容到了市場化租賃住房領(lǐng)域。
其次,是將公募REITs范圍首次拓寬到了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。
3月底,國家發(fā)改委發(fā)布的“236號文”,將公募REITs拓展到了百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等商用不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。
僅僅8個(gè)月后,首批申報(bào)的華潤青島萬象城、萬科印力西溪印象城、金茂長沙覽秀城等商業(yè)資產(chǎn)公募REIT,就已經(jīng)正式獲批發(fā)行。
公募RIETs擴(kuò)容到商業(yè)地產(chǎn)和市場化住宅租賃領(lǐng)域,標(biāo)志著我國公募REITs市場發(fā)展已經(jīng)邁出實(shí)質(zhì)性的一步,開始與全球REITs市場對齊。
這不僅為開發(fā)商融資打開了巨大的想象空間,也意味著地產(chǎn)行業(yè)「運(yùn)營時(shí)代」已經(jīng)正式到來。
地產(chǎn)行業(yè)的投資經(jīng)營邏輯,將發(fā)生深刻的轉(zhuǎn)變。
02
「住房雙軌制」成型
二次房改成未來發(fā)展主線
這兩年,我們一直在強(qiáng)調(diào),當(dāng)前的地產(chǎn)行業(yè),正處于新、舊模式轉(zhuǎn)換的節(jié)點(diǎn)。
這是目前整個(gè)行業(yè)的真正主線,也是所有政策制定,一定會考慮的基礎(chǔ)。
這一輪,由政策端引導(dǎo),主動(dòng)刺破行業(yè)泡沫的一步棋,承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)和代價(jià)都是巨大的。最終的目的,就是要推動(dòng)行業(yè)朝著更可持續(xù)的新模式發(fā)展。
在住房領(lǐng)域最重要的一項(xiàng),就是加大保障性住房的建設(shè)和供給。也就是今年引起全社會高度關(guān)注的「二次房改」。
此前,我們國家一直以來都有保障房的供給,但是各地方保障房體系分類復(fù)雜,管理原則也不統(tǒng)一,并且和商品房體系沒有完全分開。
很多保障房持有一定年限后,就可以轉(zhuǎn)為紅本,上市交易,流入商品房系統(tǒng)。
這不僅導(dǎo)致大量買房者通過保障房實(shí)現(xiàn)超額套利,權(quán)力尋租空間也很大,真正的低收入群體更難得到保障;也讓保障房越建越少,不能持續(xù)提供社會保障。
今年,在體系建設(shè)方面,有了巨大的突破。
一是明確了保障性住房體系的運(yùn)作原則。也就是房子的建設(shè)和籌集、保障對象和標(biāo)準(zhǔn)、配售和管理、支持政策等方面的基本原則。回答了保障性的房源從哪里來、誰能買/租、怎么轉(zhuǎn)讓這些具體的問題。
二是首次明確提出「讓商品住房回歸商品屬性,滿足改善性住房需求」。保障房按照「保本微利」原則進(jìn)行配售,提供社會保障;商品房,則該漲就漲,該跌就跌,不再通過政策對市場進(jìn)行過多干預(yù)。
并且保障性住房嚴(yán)格實(shí)施封閉管理,在「保障房體系」和「商品房體系」之間,劃出了一條清晰的界限,徹底分開。
「住房雙軌制」的明確,意味著我國住房制度改革正式從“探索期”,進(jìn)入了“發(fā)力期”。這將徹底改變行業(yè)未來的供需關(guān)系,和商品房的開發(fā)思路。
03
「千億房企退市潮」
行業(yè)出清進(jìn)入到新階段
年底,又有幾家千億房企面臨退市,也再次吸引了全行業(yè)的注意。
其實(shí),作為前兩年房企“暴雷潮”的后續(xù)影響,從今年上半年開始,就一直陸續(xù)有房企退市。甚至可以說,掀起了一股千億房企退市潮。
在這兩年不破、不立的改革浪潮中,這些被“破”掉的高杠桿房企的退市,一方面,宣告了一個(gè)狂飆時(shí)代的結(jié)束,另一方面,也預(yù)示著行業(yè)出清正在進(jìn)入到新階段。
從下半年開始,高層對民營房企和優(yōu)質(zhì)房企進(jìn)行保護(hù)的表態(tài),越來越明確,措施也越來越具體。
7月份,國務(wù)院發(fā)布《中共中央 國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大的意見》。
11月,金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)又出臺了更加具體的指導(dǎo)政策。提出了涉房貸款的「三個(gè)不低于」,要求金融機(jī)構(gòu)定量給房企,尤其是民營房企融資輸血。
12月13日,住建部副部長再次表示:支持暫時(shí)資金鏈緊張的房企解決短期現(xiàn)金流緊張問題。部分房企在新增融資的過程中,已經(jīng)不再受到“三道紅線”的限制。
相較此前,“救項(xiàng)目不救房企”的態(tài)度,已經(jīng)發(fā)生本質(zhì)轉(zhuǎn)變。
保房企、保銷售,將成為明年房地產(chǎn)行業(yè)的主旋律。政策從嚴(yán)苛轉(zhuǎn)向呵護(hù)后,行業(yè)也將逐漸從衰退周期,轉(zhuǎn)入復(fù)蘇周期,進(jìn)入一個(gè)觸底反彈的新階段。
04
「五限徹底放開」
大分化時(shí)代正式啟幕
12月底,隨著全國購房政策最嚴(yán)厲的超一線城市——北京、上海,迎來政策松綁,調(diào)控的最后一塊堅(jiān)冰,終于也開始融化,給今年全行業(yè)「五限放開」的基調(diào),劃上了一個(gè)圓滿的句號。
屬于今年的一個(gè)標(biāo)志性事件,就是:過去樓市過熱時(shí)期出臺的調(diào)控手段,正式全面退出市場。
包括且不限于,限購、限貸、限價(jià)、限商、限售……9月份,全國范圍內(nèi)執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”,核心城市扎堆取消限購、限售政策,行業(yè)正式進(jìn)入了購房政策最寬松的時(shí)期。
五限的放開,尤其是大范圍的限購取消,將激活跨區(qū)域/跨城市的購房需求,進(jìn)一步放大核心城市、核心區(qū)域?qū)θ丝诘暮缥?yīng)。
輸血高能級城市的同時(shí),進(jìn)一步利空三四線。
地產(chǎn)行業(yè)也將進(jìn)入到真正的「大分化時(shí)代」。這種分化,將體現(xiàn)在土地價(jià)格、銷售價(jià)格、成交量等方方面面。
事實(shí)上,目前土拍市場已經(jīng)揭開了大分化的序幕。在12月份的土拍中,“新地王”重出江湖,和地塊大量流拍的情況輪番上演。甚至在同一個(gè)城市的同一場土拍中,就不斷出現(xiàn)冰火兩重天的局面。
2024年,土拍市場和銷售市場的“溫差”,將會更加戲劇化,并逐漸成為行業(yè)未來的常態(tài)。
05
「供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革」
新的市場機(jī)會正在涌現(xiàn)
其實(shí),不管是購房政策放開,還是保障房體系和資產(chǎn)管理政策的破局,歸根結(jié)底,大的背景都是由于房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了根本變化。
中央政治局的這個(gè)定調(diào),也是今年發(fā)生的最重要的一個(gè)轉(zhuǎn)變。將徹底影響行業(yè)未來的政策引導(dǎo)方向。
供求關(guān)系變化,并不是簡單的供不應(yīng)求,或者供過于求,而是從整體性的短缺時(shí)代,進(jìn)入到結(jié)構(gòu)性的過剩和短缺。
也就是:
① 中小城市相對過剩,大城市相對短缺;
② 外圍城市過剩, 中心城區(qū)短缺;
③ 低品質(zhì)住房過剩,改善型住房短缺;
④ 商品房過剩,保障房短缺。
因此,地產(chǎn)行業(yè)今年的政策主線,可以總結(jié)為:調(diào)結(jié)構(gòu)。
過剩的地區(qū),由政府發(fā)行專項(xiàng)債,收儲市面上的過剩房屋,轉(zhuǎn)為保障性住房。
一方面,開啟逆周期調(diào)節(jié),穩(wěn)定資產(chǎn)價(jià)格。另一方面,在全球化解體的大背景下,保證城市返鄉(xiāng)人群有地方住,減少不穩(wěn)定因素。
今年下半年,不少城市已經(jīng)在推行「以舊換新」政策。開發(fā)商或政府機(jī)構(gòu),通過收購、置換、補(bǔ)貼等方式,鼓勵(lì)和幫助已有住房的居民賣舊換新。釋放出改善“房票”和資金。
短缺的地區(qū),則增加多主體、多維度的供應(yīng)。
一是推進(jìn)農(nóng)村集體用地入市,豐富土地供應(yīng)主體,穩(wěn)定地價(jià)。
今年租賃住宅的熱度快速上升,很大程度上,也依賴于集體土地入市,釋放出大量存量土地和房屋,用于大規(guī)模集中式租賃住房建設(shè)。
今年華潤有巢規(guī)模最大的租賃社區(qū)潤堂·瀛海店,和北京萬科泊寓成壽寺社區(qū),都是由集體土地建設(shè)而成。給租賃賽道打開了更多的可能性。
二是推動(dòng)城中村和老舊小區(qū)改造,提高土地利用效率,滿足改善需求。
7月份,國務(wù)院通過了《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》,在8個(gè)超大城市、11個(gè)特大城市啟動(dòng)大范圍的城中村改造。通過大城市棚改,來平衡市場的供需關(guān)系。
這也將是明年拉動(dòng)房地產(chǎn)投資、挖掘潛在內(nèi)需,非常重要的手段。
三是增加改善型土地供給,放開土地供應(yīng)的價(jià)格和容積率限制。
9月底,自然資源部下發(fā)文件后,不少城市都已經(jīng)對土地供應(yīng)規(guī)則進(jìn)行了更新:
① 取消了土地拍賣中的地價(jià)限制、配建和自持限制,以及銷售價(jià)格限制。
② 取消了遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0限制,即取消了執(zhí)行已久的“禁墅令”。
從政策層面上,開始鼓勵(lì)成交高價(jià)地,打造高價(jià)格的高端改善型產(chǎn)品。徹底從土地供給層面上,對產(chǎn)品形態(tài)進(jìn)行松綁。這將深刻改變未來住房產(chǎn)品的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
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