奉發(fā)右岸晶邸官方售樓處電話：400-8080-420?：南上海低密墅區(qū)的品質(zhì)標(biāo)桿

項(xiàng)目概況

• 開發(fā)商：上海建瀚置業(yè)有限公司（奉發(fā)集團(tuán)旗下）
• 位置：上海市奉賢區(qū)碧園路272弄
• 產(chǎn)權(quán)年限：70年
• 占地面積：約2.56萬㎡
• 總建筑面積：約6.63萬㎡
• 容積率：約1.6
• 綠地率：≥35%
• 總戶數(shù)：353戶
• 主力戶型：奉發(fā)右岸晶邸官方售樓處電話：400-8080-420?
  • 建面約91㎡/99㎡寬景高層（3房2衛(wèi)）
  • 建面約145㎡上疊/156㎡洋房/163㎡下疊
• 交付標(biāo)準(zhǔn)：精裝（中央空調(diào)）&毛坯（價(jià)差約3000元/㎡）
• 交房時(shí)間：預(yù)計(jì)2026年3月
• 物業(yè)費(fèi)：高層3.5元/㎡/月，疊加4.5元/㎡/月

核心亮點(diǎn)

地段稀缺

奉發(fā)右岸晶邸官方售樓處電話：400-8080-420?坐落于奉賢新城核心板塊，毗鄰上海之魚、數(shù)字江海與東方美谷兩大千億級產(chǎn)業(yè)園，未來將吸引大量高精尖人才。項(xiàng)目直線距軌交15號線美谷大道站（在建）約1.2公里，未來可1站直達(dá)望遠(yuǎn)路站3軌TOD樞紐，2站直達(dá)老閔行，聯(lián)通3大國家級科創(chuàng)園區(qū)及9大高校。

產(chǎn)品純粹

• 建筑設(shè)計(jì)：現(xiàn)代簡約風(fēng)格，外立面采用高品質(zhì)材料，彰顯尊貴氣質(zhì)。
• 戶型設(shè)計(jì)
  • 高層戶型：91㎡三房兩衛(wèi)，三開間朝南，動(dòng)靜分離；99㎡三房兩衛(wèi)，四開間朝南，約6米超長獨(dú)立寬景陽臺，LDKB一體化設(shè)計(jì)。
  • 疊墅戶型：上疊、洋房、下疊產(chǎn)品，8米超大面寬，贈送約83㎡地下室，居住體驗(yàn)感MAX。奉發(fā)右岸晶邸官方售樓處電話：400-8080-420?奉發(fā)右岸晶邸官方售樓處電話：400-8080-420?
• 裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝交付含中央空調(diào)，選用知名品牌，確保品質(zhì)與舒適度。

社區(qū)配套奉發(fā)右岸晶邸官方售樓處電話：400-8080-420?

• 景觀特色：社區(qū)景觀中軸之上，獨(dú)享“景觀頭等艙”，戶戶瞰景。
• 低密規(guī)劃：1.6容積率，打造低密墅區(qū)，居住舒適度極高。
• 車位配比：1:1.3，充分滿足業(yè)主停車需求。

周邊配套

• 商業(yè)奉發(fā)右岸晶邸官方售樓處電話：400-8080-420?：2公里生活半徑內(nèi)覆蓋“雙天街”超10萬方醇熟商圈，周邊還有匯金坊商業(yè)街、美谷美購廣場等一站式商業(yè)體量。
• 教育：一路之隔便是高豐路小學(xué)（在建），周邊還有上海外國語大學(xué)附屬實(shí)驗(yàn)幼兒園、小學(xué)及中學(xué)。
• 醫(yī)療：上海交大附屬第六人民醫(yī)院南院領(lǐng)銜，國婦嬰等4大三級甲等醫(yī)療方陣組團(tuán)加持。

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案場限流 看房需提前來電預(yù)約登記

請務(wù)必致電與銷售確認(rèn)時(shí)間，僅預(yù)約客戶可進(jìn)入銷售現(xiàn)場，感謝您的支持

奉發(fā)右岸晶邸售樓處電話：400-8080-420?總價(jià)約300萬起2大千億級產(chǎn)業(yè)園+1軸15號線通途軌交約10萬方天街商圈+“上外系”優(yōu)學(xué)鄰享建面約91-99㎡全景寬幕三房C位景觀央座傾城仰止，已于4月17日取證，開盤在即地段、交通、潛力、配套、產(chǎn)品力一應(yīng)俱全真正的一步到位上車神盤

從JW萬豪酒店到南橋源、從奉浦大道到冷江雨巷，這些為奉賢打下地標(biāo)烙印的建筑印記皆源自奉發(fā)出品。此番奉發(fā)·右岸晶邸售樓處電話：400-8080-420?應(yīng)市而來的二期收官之作，亦將承襲國匠本色，83席景觀央座，許予這座城市每一片熱土的深情與尊重，旨為進(jìn)一步提升南上海城市中堅(jiān)對高階生活的品位追求。

02

傲居都芯貴脈

映鑒主城優(yōu)越置業(yè)范本

能夠稱之為優(yōu)越置業(yè)范本的土地，其城市發(fā)展、資源向心必將高度集中，也必將凝聚著人們對于更美好生活的向往。奉發(fā)·右岸晶邸售樓處電話：400-8080-420?所在的上海之魚北 正是如此 ：

通途所及 多維暢行支撐產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展、精英人才海量導(dǎo)入的底層邏輯，毫無疑問，離不開日常通勤的便利性。通過百度測距我們可以得知，奉發(fā)·右岸晶邸售樓處電話：400-8080-420?直線距軌交15號線美谷大道站（在建中）約1.2km，作為南上海著力拓展延伸的重要軌交版圖，根據(jù)規(guī)劃，未來搭乘15號線南向1站即可直抵望遠(yuǎn)路站3軌TOD樞紐，借力5號線，同頻城市加速度；北向2站直達(dá)老閔行，更可一軸聯(lián)通3大國家級科創(chuàng)園區(qū)及9大高校。

同時(shí)在未來15號線和5號線并行的利好推動(dòng)下，南上海將一起構(gòu)筑起上海西南含金量最高的“A字型”產(chǎn)業(yè)走廊，最大限度地拓展產(chǎn)城融合的影響力。其中，A字型的一橫就是“大零號灣”和東方美谷大道產(chǎn)業(yè)集群，A字型的頂點(diǎn)就是奉賢新城CAZ的望園路站，而兩條軌交線則是激發(fā)A字型活力的“任督二脈”，整個(gè)奉賢新城也將因此成為未來上海科創(chuàng)大事件最密集的發(fā)生地。

奉發(fā)右岸晶邸售樓處電話：400-8080-420?高能組團(tuán) 醇熟近享除了家門口的便捷出行體系之外，商業(yè)上，項(xiàng)目2km生活半徑內(nèi)包羅了“雙天街”超10萬方醇熟商圈。周邊還有匯金坊商業(yè)街、美谷美購廣場、寶龍廣場、百聯(lián)南橋購物中心、傳悅坊等一站式廣袤業(yè)態(tài)商業(yè)體量。不管是煙火氣還是高階購物需求，這里統(tǒng)統(tǒng)都能滿足。并且這些都不是未來，而是可見的現(xiàn)在！在約300萬級的市場中，這樣的商業(yè)氛圍，也堪稱鳳毛麟角的存在。

奉發(fā)右岸晶邸售樓處電話：400-8080-420?教育上，項(xiàng)目距離“上外系”附屬實(shí)驗(yàn)幼兒園、附屬實(shí)驗(yàn)小學(xué)及中學(xué)僅一路之隔。另外，區(qū)域內(nèi)還有上外附屬金海小學(xué)（在建中）充實(shí)教育版圖。整個(gè)板塊內(nèi)的教育資源能級之高，在這個(gè)價(jià)位段真的十分少見。

奉發(fā)右岸晶邸售樓處電話：400-8080-420?醫(yī)療上，上海交大附屬第六人民醫(yī)院南院領(lǐng)銜，國婦嬰等4大三級甲等醫(yī)療方陣組團(tuán)加持，同濟(jì)大學(xué)附屬區(qū)皮防所、牙防所，7X24小時(shí)護(hù)佑健康。就目前的配套水準(zhǔn)，真的只能在單價(jià)6萬+以上的項(xiàng)目周邊才能看到。但奉發(fā)·右岸晶邸售樓處電話：400-8080-420?總價(jià)僅約300萬級，相比同級別來說，真的是降維打擊。

03

僅83席寬幕晶品

爭藏中軸C位無界宅邸

而聚焦產(chǎn)品層面，奉發(fā)·右岸晶邸售樓處電話：400-8080-420?，此次二期加推的建面約91~99m2景觀央座，匹配居者尊榮身份，演繹南上海TOP級品質(zhì)生活。

奉發(fā)右岸晶邸售樓處電話：400-8080-420?所謂千金買房，萬金擇鄰。住宅作為圈層的重要載體，是一種地位的象征，身份的界定。“房子在哪”承載的不僅僅是單純的居住空間，更有興趣愛好、品味修養(yǎng)、社會責(zé)任等圈層文化價(jià)值。

中軸景觀作為住區(qū)之中的精華配置，自然集萬千寵愛于一身，其稀缺感和價(jià)值感不言而喻。奉發(fā)·右岸晶邸售樓處電話：400-8080-420?央座之址正踞園林景觀中軸之上，獨(dú)享“景觀頭等艙”，戶戶瞰景。所謂C位自當(dāng)樓中翹楚，社區(qū)景觀中軸之上，無遮擋享極致視野，更有茂林景觀環(huán)繞左右，各景觀組團(tuán)交相呼應(yīng)，形成眾星捧月王者之勢，擇居于居中正席，身份象征盡顯尊貴。

奉發(fā)右岸晶邸售樓處電話：400-8080-420?IMAX級的寬幕三房戶型堪稱絕版：私密玄關(guān)設(shè)計(jì)，尊迎歸家風(fēng)景；四開間朝南，約12米大面寬設(shè)計(jì)、約6米超長獨(dú)立寬景陽臺延伸出尺度橫廳的社交純粹；LDKB一體化動(dòng)線設(shè)計(jì)，U型廚房敞亮通達(dá)，盡享烹飪樂趣，傳遞幸福食光；主臥星級套房，搭配雙面景觀飄窗，漫享進(jìn)階不凡的尊崇氣度。

奉發(fā)右岸晶邸售樓處電話：400-8080-420?作為目前火爆認(rèn)購中的壓軸之作，不僅擁有正央的位置、闊綽的景觀、超大的樓距視野等外在條件，建面約99m2的整體戶型設(shè)計(jì)，也為右岸滿分生活留下難以復(fù)制的注腳。

近市區(qū)區(qū)位+雙千億新城戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)芯+繁華配套，金海路軸線的美谷居住區(qū)成為了備受本地人與新上海人青睞的置業(yè)選擇。

擇址金海路“黃金發(fā)展軸”，全新精工國企盤奉發(fā)右岸晶邸售樓處電話：400-8080-420?，已官宣2批次入市，認(rèn)購在即。

項(xiàng)目已全盤加推，83套約99平寬景高層，均價(jià)43100元/平，預(yù)計(jì)將于本周取證。

示意圖 僅供參考

約99平3房戶型，寬廳設(shè)計(jì)，99平5.5米大面寬，搭配超大陽臺，U型廚房，全屋飄窗。

戶型圖 僅供參考

對于樓市而言，“限定爆款”的含金量不言而喻。縱觀全市約300萬級的置業(yè)地以及新房項(xiàng)目，能在地段、配套、交通便捷度、現(xiàn)有潛力、未來規(guī)劃、產(chǎn)品力、戶型等方面都做到面面俱到的產(chǎn)品，只有一個(gè)。那就是位于上海之魚北的奉發(fā)·右岸晶邸售樓處電話：400-8080-420?！

01本土海派國匠

以品質(zhì)匠作與城市共進(jìn)

讀懂一座城市，才能站在城市高度上創(chuàng)造“作品”。歲月深耕， 專注 奉賢城市精耕匠作13 載， 作為心懷美好初心的城市締造者 ， 奉發(fā)集團(tuán)之于奉賢本土的影響力 ， 就等同于 “ 海派精工 “的 代名詞 。

千億產(chǎn)城 價(jià)值升溫

放眼整個(gè)南上海而言，奉賢本土的頂級產(chǎn)業(yè)區(qū)就兩個(gè)：數(shù)字江海+東方美谷，這兩大千億級產(chǎn)業(yè)園，未來將聚集數(shù)以萬計(jì)的青年才俊。而奉發(fā)·右岸晶邸售樓處電話：400-8080-420?對于廣大有置業(yè)需求的客群而言，是約300萬級的不二之選。

對望一江之隔同為國家級產(chǎn)業(yè)園的紫竹產(chǎn)業(yè)園，當(dāng)下的規(guī)劃居住人口和規(guī)劃企業(yè)總部，和這個(gè)區(qū)域如今的配套、產(chǎn)業(yè)能級、人口數(shù)量，在上海真的是拔尖的存在。而當(dāng)前紫竹、顓橋等板塊的上車門檻，都維持在約600-800萬的高位。不夸張地說，約300萬級能買到的更有潛質(zhì)的地段，可謂是上車南上海產(chǎn)業(yè)熱土的不二之選！

樣板間實(shí)景圖 向右滑動(dòng)看更多

示意圖 僅供參考

該項(xiàng)目位于奉賢新城“黃金軸線”上，一條金海公路，串聯(lián)起5大發(fā)展軸：

示意圖

交通軸——路網(wǎng)發(fā)達(dá)，一鍵融入市區(qū)

奉發(fā)右岸晶邸售樓處電話：400-8080-420?位于金海路北側(cè)，天然近市區(qū)，通過虹梅南路隧道、中環(huán)路，直連市區(qū)。

周圍還有S4高速、大葉公路（高架段已通車）、浦星公路、東方美谷大道等重要路網(wǎng)，以及軌交5號線、15號線（在建）、南楓線（在建），對外出行十分便利。

區(qū)位示意圖

產(chǎn)業(yè)軸——戰(zhàn)略核心，軌交加持

產(chǎn)業(yè)邏輯，是城市發(fā)展的不二法則。

金海路兩側(cè)、奉發(fā)右岸晶邸售樓處電話：400-8080-420?周邊，就是奉賢新城的“產(chǎn)業(yè)王牌”，東方美谷和數(shù)字江海。

東方美谷，世界級康美產(chǎn)業(yè)“硅谷”，經(jīng)過多年發(fā)展，已經(jīng)破繭成蝶，成為奉賢新城的一張產(chǎn)業(yè)名片。

數(shù)字江海，全新戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)區(qū)。

TA是五大新城戰(zhàn)略中，首個(gè)落地的數(shù)字產(chǎn)城融合造城計(jì)劃，被奉賢官方譽(yù)為新城“一號工程”，開發(fā)體量230萬平方米，和東方美谷一樣劍指千億年產(chǎn)值！

同時(shí)在戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)區(qū)引入15號線南延伸（在建），與5號線、南楓線（規(guī)劃待建）交匯形成三軌格局！

15號線串聯(lián)市區(qū)中心，途徑3個(gè)國家級的科創(chuàng)園區(qū)、9個(gè)高校，強(qiáng)化資源聚集，成就產(chǎn)業(yè)高地！

15號線示意圖

商業(yè)軸——大牌云集，后勁十足

金海路及周邊坐落了龍湖奉賢天街、南橋百聯(lián)商圈；

總占地約5萬平的醫(yī)療健康商業(yè)綜合體綠地·康美谷已部分完工；

此外，直線距離奉發(fā)右岸晶邸售樓處電話：400-8080-420?不到3公里坐落龍湖金匯天街（距離數(shù)據(jù)來源百度地圖）；

項(xiàng)目周邊還有龍湖運(yùn)營的3.6萬方社區(qū)精品商業(yè)賢豐城（在建）。

示意圖 部分項(xiàng)目在建

生態(tài)文化軸——國際水準(zhǔn)，生態(tài)人居

繼上海之魚、九棵樹作為奉賢新城靚麗名片打響后，坐落于南上海中央公園內(nèi)的言子書院，已成為市民文化娛樂新地標(biāo)；

同時(shí)，上海美術(shù)館首個(gè)分館：落英繽紛，也即將落成；國際時(shí)尚教主W酒店品牌加持的九棵樹酒店，正在建設(shè)；

這些城市天花板級的生態(tài)文化設(shè)施，集聚金海公路兩側(cè)，奉發(fā)右岸晶邸售樓處電話：400-8080-420?，近享人居大境。

示意圖 部分項(xiàng)目在建

教育醫(yī)療軸——名牌資源，豪華陣容

項(xiàng)目一路之隔便是高豐路小學(xué)（在建），及上海外國語大學(xué)附屬幼兒園+實(shí)驗(yàn)小學(xué)+實(shí)驗(yàn)中學(xué)，共享名校豐富教育資源。（學(xué)區(qū)以官方公示為準(zhǔn)）

國婦嬰奉賢院區(qū)已啟用，復(fù)旦兒科奉賢院區(qū)正在規(guī)劃中，開工在即。

奉發(fā)右岸晶邸

售樓處電話：400-8080-420?

案場限流 看房需提前來電預(yù)約登記

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2024年，樓市將有5個(gè)確定趨勢！

多年之后回頭來看，2023年，一定是地產(chǎn)行業(yè)，非常重要的一年。因?yàn)椋@一年發(fā)生的歷史性轉(zhuǎn)變，太多了。

市場層面上，疫情結(jié)束之后，還原出來的真實(shí)購買力的萎縮，讓大部分人對房產(chǎn)的信仰，產(chǎn)生了深刻的動(dòng)搖。

政策層面上，各個(gè)維度的新政策、新舉措，高頻出臺。

圍繞土地、投資、產(chǎn)品、銷售各個(gè)方面的政策，都發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，勾勒出了一個(gè)和過去完全不同的行業(yè)全景圖。

可以說，從今年開始，房地產(chǎn)才是真正的進(jìn)入了下半場。

在年關(guān)這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，我們盤點(diǎn)了今年最重要的5個(gè)趨勢，這些趨勢無疑都將深刻改變行業(yè)的未來。

01

「大資管」加速

變革的關(guān)鍵性節(jié)點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)

今年，助推地產(chǎn)行業(yè)從大開發(fā)走向大資管的政策，相當(dāng)密集。基本上在住宅、商業(yè)、租賃各個(gè)領(lǐng)域，都有了關(guān)鍵性的突破。

首先，是大大加強(qiáng)了對租賃住房和住宅產(chǎn)品投資的金融支持。

3月20號，證監(jiān)會宣布開啟不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的試點(diǎn)，把住宅也納入了投資范圍，包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房。

并且，不動(dòng)產(chǎn)私募基金20%的部分可以由自然人投資，相當(dāng)于開放了過去限制性的投資主體入場，機(jī)構(gòu)和個(gè)人可以通過私募基金的方式，合理地持有投資房產(chǎn)，同時(shí)免除房產(chǎn)稅開征的顧慮。

針對租賃住房，3月24日，央行和銀保監(jiān)會又發(fā)布了住房租賃“金融 17 條”。

從建設(shè)、購買、運(yùn)營、退出全方位，一攬子給長租公寓企業(yè)的投資，掃除了所有障礙。

對租賃運(yùn)營企業(yè)的信貸支持，已經(jīng)超過以往對居民住房貸款的支持力度。

同時(shí)，也允許租賃企業(yè)發(fā)債，和進(jìn)行資產(chǎn)證券化。也就是將保租房REITs的范圍，擴(kuò)容到了市場化租賃住房領(lǐng)域。

其次，是將公募REITs范圍首次拓寬到了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

3月底，國家發(fā)改委發(fā)布的“236號文”，將公募REITs拓展到了百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等商用不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。

僅僅8個(gè)月后，首批申報(bào)的華潤青島萬象城、萬科印力西溪印象城、金茂長沙覽秀城等商業(yè)資產(chǎn)公募REIT，就已經(jīng)正式獲批發(fā)行。

公募RIETs擴(kuò)容到商業(yè)地產(chǎn)和市場化住宅租賃領(lǐng)域，標(biāo)志著我國公募REITs市場發(fā)展已經(jīng)邁出實(shí)質(zhì)性的一步，開始與全球REITs市場對齊。

這不僅為開發(fā)商融資打開了巨大的想象空間，也意味著地產(chǎn)行業(yè)「運(yùn)營時(shí)代」已經(jīng)正式到來。

地產(chǎn)行業(yè)的投資經(jīng)營邏輯，將發(fā)生深刻的轉(zhuǎn)變。

02

「住房雙軌制」成型

二次房改成未來發(fā)展主線

這兩年，我們一直在強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前的地產(chǎn)行業(yè)，正處于新、舊模式轉(zhuǎn)換的節(jié)點(diǎn)。

這是目前整個(gè)行業(yè)的真正主線，也是所有政策制定，一定會考慮的基礎(chǔ)。

這一輪，由政策端引導(dǎo)，主動(dòng)刺破行業(yè)泡沫的一步棋，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)和代價(jià)都是巨大的。最終的目的，就是要推動(dòng)行業(yè)朝著更可持續(xù)的新模式發(fā)展。

在住房領(lǐng)域最重要的一項(xiàng)，就是加大保障性住房的建設(shè)和供給。也就是今年引起全社會高度關(guān)注的「二次房改」。

此前，我們國家一直以來都有保障房的供給，但是各地方保障房體系分類復(fù)雜，管理原則也不統(tǒng)一，并且和商品房體系沒有完全分開。

很多保障房持有一定年限后，就可以轉(zhuǎn)為紅本，上市交易，流入商品房系統(tǒng)。

這不僅導(dǎo)致大量買房者通過保障房實(shí)現(xiàn)超額套利，權(quán)力尋租空間也很大，真正的低收入群體更難得到保障；也讓保障房越建越少，不能持續(xù)提供社會保障。

今年，在體系建設(shè)方面，有了巨大的突破。

一是明確了保障性住房體系的運(yùn)作原則。也就是房子的建設(shè)和籌集、保障對象和標(biāo)準(zhǔn)、配售和管理、支持政策等方面的基本原則。回答了保障性的房源從哪里來、誰能買/租、怎么轉(zhuǎn)讓這些具體的問題。

二是首次明確提出「讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求」。保障房按照「保本微利」原則進(jìn)行配售，提供社會保障；商品房，則該漲就漲，該跌就跌，不再通過政策對市場進(jìn)行過多干預(yù)。

并且保障性住房嚴(yán)格實(shí)施封閉管理，在「保障房體系」和「商品房體系」之間，劃出了一條清晰的界限，徹底分開。

「住房雙軌制」的明確，意味著我國住房制度改革正式從“探索期”，進(jìn)入了“發(fā)力期”。這將徹底改變行業(yè)未來的供需關(guān)系，和商品房的開發(fā)思路。

03

「千億房企退市潮」

行業(yè)出清進(jìn)入到新階段

年底，又有幾家千億房企面臨退市，也再次吸引了全行業(yè)的注意。

其實(shí)，作為前兩年房企“暴雷潮”的后續(xù)影響，從今年上半年開始，就一直陸續(xù)有房企退市。甚至可以說，掀起了一股千億房企退市潮。

在這兩年不破、不立的改革浪潮中，這些被“破”掉的高杠桿房企的退市，一方面，宣告了一個(gè)狂飆時(shí)代的結(jié)束，另一方面，也預(yù)示著行業(yè)出清正在進(jìn)入到新階段。

從下半年開始，高層對民營房企和優(yōu)質(zhì)房企進(jìn)行保護(hù)的表態(tài)，越來越明確，措施也越來越具體。

7月份，國務(wù)院發(fā)布《中共中央 國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大的意見》。

11月，金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)又出臺了更加具體的指導(dǎo)政策。提出了涉房貸款的「三個(gè)不低于」，要求金融機(jī)構(gòu)定量給房企，尤其是民營房企融資輸血。

12月13日，住建部副部長再次表示：支持暫時(shí)資金鏈緊張的房企解決短期現(xiàn)金流緊張問題。部分房企在新增融資的過程中，已經(jīng)不再受到“三道紅線”的限制。

相較此前，“救項(xiàng)目不救房企”的態(tài)度，已經(jīng)發(fā)生本質(zhì)轉(zhuǎn)變。

保房企、保銷售，將成為明年房地產(chǎn)行業(yè)的主旋律。政策從嚴(yán)苛轉(zhuǎn)向呵護(hù)后，行業(yè)也將逐漸從衰退周期，轉(zhuǎn)入復(fù)蘇周期，進(jìn)入一個(gè)觸底反彈的新階段。

04

「五限徹底放開」

大分化時(shí)代正式啟幕

12月底，隨著全國購房政策最嚴(yán)厲的超一線城市——北京、上海，迎來政策松綁，調(diào)控的最后一塊堅(jiān)冰，終于也開始融化，給今年全行業(yè)「五限放開」的基調(diào)，劃上了一個(gè)圓滿的句號。

屬于今年的一個(gè)標(biāo)志性事件，就是：過去樓市過熱時(shí)期出臺的調(diào)控手段，正式全面退出市場。

包括且不限于，限購、限貸、限價(jià)、限商、限售……9月份，全國范圍內(nèi)執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，核心城市扎堆取消限購、限售政策，行業(yè)正式進(jìn)入了購房政策最寬松的時(shí)期。

五限的放開，尤其是大范圍的限購取消，將激活跨區(qū)域/跨城市的購房需求，進(jìn)一步放大核心城市、核心區(qū)域?qū)θ丝诘暮缥?yīng)。

輸血高能級城市的同時(shí)，進(jìn)一步利空三四線。

地產(chǎn)行業(yè)也將進(jìn)入到真正的「大分化時(shí)代」。這種分化，將體現(xiàn)在土地價(jià)格、銷售價(jià)格、成交量等方方面面。

事實(shí)上，目前土拍市場已經(jīng)揭開了大分化的序幕。在12月份的土拍中，“新地王”重出江湖，和地塊大量流拍的情況輪番上演。甚至在同一個(gè)城市的同一場土拍中，就不斷出現(xiàn)冰火兩重天的局面。

2024年，土拍市場和銷售市場的“溫差”，將會更加戲劇化，并逐漸成為行業(yè)未來的常態(tài)。

05

「供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革」

新的市場機(jī)會正在涌現(xiàn)

其實(shí)，不管是購房政策放開，還是保障房體系和資產(chǎn)管理政策的破局，歸根結(jié)底，大的背景都是由于房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了根本變化。

中央政治局的這個(gè)定調(diào)，也是今年發(fā)生的最重要的一個(gè)轉(zhuǎn)變。將徹底影響行業(yè)未來的政策引導(dǎo)方向。

供求關(guān)系變化，并不是簡單的供不應(yīng)求，或者供過于求，而是從整體性的短缺時(shí)代，進(jìn)入到結(jié)構(gòu)性的過剩和短缺。

也就是：

① 中小城市相對過剩，大城市相對短缺；

② 外圍城市過剩， 中心城區(qū)短缺；

③ 低品質(zhì)住房過剩，改善型住房短缺；

④ 商品房過剩，保障房短缺。

因此，地產(chǎn)行業(yè)今年的政策主線，可以總結(jié)為：調(diào)結(jié)構(gòu)。

過剩的地區(qū)，由政府發(fā)行專項(xiàng)債，收儲市面上的過剩房屋，轉(zhuǎn)為保障性住房。

一方面，開啟逆周期調(diào)節(jié)，穩(wěn)定資產(chǎn)價(jià)格。另一方面，在全球化解體的大背景下，保證城市返鄉(xiāng)人群有地方住，減少不穩(wěn)定因素。

今年下半年，不少城市已經(jīng)在推行「以舊換新」政策。開發(fā)商或政府機(jī)構(gòu)，通過收購、置換、補(bǔ)貼等方式，鼓勵(lì)和幫助已有住房的居民賣舊換新。釋放出改善“房票”和資金。

短缺的地區(qū)，則增加多主體、多維度的供應(yīng)。

一是推進(jìn)農(nóng)村集體用地入市，豐富土地供應(yīng)主體，穩(wěn)定地價(jià)。

今年租賃住宅的熱度快速上升，很大程度上，也依賴于集體土地入市，釋放出大量存量土地和房屋，用于大規(guī)模集中式租賃住房建設(shè)。

今年華潤有巢規(guī)模最大的租賃社區(qū)潤堂·瀛海店，和北京萬科泊寓成壽寺社區(qū)，都是由集體土地建設(shè)而成。給租賃賽道打開了更多的可能性。

二是推動(dòng)城中村和老舊小區(qū)改造，提高土地利用效率，滿足改善需求。

7月份，國務(wù)院通過了《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》，在8個(gè)超大城市、11個(gè)特大城市啟動(dòng)大范圍的城中村改造。通過大城市棚改，來平衡市場的供需關(guān)系。

這也將是明年拉動(dòng)房地產(chǎn)投資、挖掘潛在內(nèi)需，非常重要的手段。

三是增加改善型土地供給，放開土地供應(yīng)的價(jià)格和容積率限制。

9月底，自然資源部下發(fā)文件后，不少城市都已經(jīng)對土地供應(yīng)規(guī)則進(jìn)行了更新：

① 取消了土地拍賣中的地價(jià)限制、配建和自持限制，以及銷售價(jià)格限制。

② 取消了遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0限制，即取消了執(zhí)行已久的“禁墅令”。

從政策層面上，開始鼓勵(lì)成交高價(jià)地，打造高價(jià)格的高端改善型產(chǎn)品。徹底從土地供給層面上，對產(chǎn)品形態(tài)進(jìn)行松綁。這將深刻改變未來住房產(chǎn)品的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。