財聯社7月9日訊（編輯 李響）進入7月以來，隨著季報披露窗口期臨近，多只熱門REITs產品公布了其上半年主要運營數據并發布了業績預告。整體來看，REITs底層資產在上半年運營質量較好，其中板塊漲幅最好的消費基礎設施REITs出租率穩中有升，部分資產出租率直逼99%，不過產業園和倉儲物流板塊分化明顯，在量價上兩端承壓，不少資產長期空置率超30%。

在市場利率低位運行與資金配置需求共振之下，REITs穩定的分紅收益和權益資產的屬性，吸引投資者紛紛入場，上半年REITs市場全面走強。截至6月30日收盤，中證REITs全收益指數收于1105.45點，今年以來上漲14.21%。公募REITs總市值首次突破2000億元。

在指數高增長帶動下，REITs產品各資產板塊漲幅均較為可觀。財聯社據Wind數據統計，上半年底層資產為消費基礎設施的平均漲幅最高達到35.02%，其中嘉實物美消費REIT以50.35%凈值漲幅居全行業榜首，此外保障性租賃住房平均漲幅25.43%居于次席，倉儲物流以18.37%平均漲幅位列第三。

圖：REITs主要資產板塊上半年漲幅情況

數據來源：Wind，財聯社整理

進入7月以來，多只熱門REITs產品也公布了其上半年主要運營數據并發布了業績預告。作為市場關注度最高的消費基礎設施板塊，截至7月9日，易方達華威REIT、華夏大悅城REIT、中金印力REIT披露了今年上半年底層資產運營數據。從出租率指標來看，易方達華威REIT、中金印力REIT出租率穩中有升，后者在6月末逼近99%，華夏大悅城REIT出租率同樣保持在98%高位附近。不過租金單價有下滑趨勢，如中金印力REIT上半年租金從2月的最高點279.4元/平方米/月跌至6月末的252.2元/平方米/月，易方達華威REIT同樣出現租金逐月下滑現象，并于6月跌至年內最新的128.62元/平方米/月。

不過有分析人士指出，商場租金隨季節性會出現波動，而三季度作為傳統的消費旺季，從歷史數據上看租金有觸底上行的趨勢，與此同時，6月24日由央行、國家發改委、財政部等六部門聯合印發《關于金融支持提振和擴大消費的指導意見》，明確支持商品消費、服務消費和新型消費三大領域，強化消費金融供給，疊加多地新一輪消費券將于暑期落地，消費基礎設施REITs有望延續上半年高漲勢頭。

此外從已披露上半年主要運營數據的產業園和倉儲物流板塊來看，在租金和出租率上均有所承壓，其中產業園REITs底層資產運營情況仍較為堪憂，也是上半年凈值漲幅整體偏弱的側面印證。部分產品如易方達廣開產園REIT，在創新基地、創新大廈、創意大廈三大底層資產的出租率上均低于80%且逐月走弱，部分資產出租率甚至長期低于70%。

財聯社注意到，從項目屬性上看，產權類與特許經營權類估值差異仍在持續。以消費基礎設施為主的產權類REITs整體分紅率較低，在產品篩選上還需更多的基于底層資產的運營情況進行判斷。

據國海證券分析師林加力統計，截至7月6日，今年產權類REITs現金分派率均值為3.73%，而特許經營權類現金分派率均值達到8.12%，其中市政設施分派率以11.55%大幅領先。目前資產分類為市政設施的REITs產品僅有1只為國泰君安濟南能源供熱REIT，尚未公布上半年主要運營數據和業績預告。