觀點(diǎn)網(wǎng) 存量市場(chǎng)還在尋找出路。

據(jù)報(bào)道，目前我國(guó)在交通能源、城市建設(shè)、倉(cāng)儲(chǔ)物流等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域存量規(guī)模超100萬(wàn)億元?？刹糠仲Y產(chǎn)由于運(yùn)營(yíng)管理效率低下，處于閑置狀態(tài)，導(dǎo)致大量資金沉淀，地方政府和企業(yè)面臨著較大的債務(wù)償付壓力與融資限制。

為改變這一現(xiàn)狀，國(guó)家近年來(lái)密集出臺(tái)相關(guān)政策。例如2022年，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》，聚焦基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)及老舊廠房等長(zhǎng)期閑置資產(chǎn)，并提出推動(dòng)REITs、PPP等資產(chǎn)盤活方式。

其中，在存量資產(chǎn)盤活的浪潮中，住房租賃已經(jīng)成為存量資產(chǎn)的重要盤活方向。

從需求端來(lái)看，根據(jù)七普測(cè)算城市租非廉租房人口達(dá)1.2億人，按青年人占比29%估算，對(duì)應(yīng)約3461萬(wàn)人，而中國(guó)在“十四五”期間共籌劃870萬(wàn)套保租房，遠(yuǎn)不能滿足需求。

為了進(jìn)一步推動(dòng)保障性住房建設(shè)目標(biāo)，以及盤活閑置資產(chǎn)，重點(diǎn)城市正加速推進(jìn)對(duì)閑置廠房、商場(chǎng)、寫字樓或酒店改建租賃住房的步伐。

扮演“金主”角色

在“非改住”領(lǐng)域中，建信住房扮演著重要的角色。

早在2017年，建設(shè)銀行便提出要實(shí)施“住房租賃戰(zhàn)略”，將住房租賃與普惠金融、金融科技確立為“三大戰(zhàn)略”。

為了精準(zhǔn)落地住房租賃戰(zhàn)略，2022年10月，建設(shè)銀行宣布出資設(shè)立建信住租基金，募集規(guī)模為300億元，這一基金主要用于收購(gòu)房企自持住宅、商辦物業(yè)、低成本租賃用地項(xiàng)目等存量資產(chǎn)，改造為租賃住房。

在政策指引下，背靠建設(shè)銀行這座大“金山”的建信住房租賃基金，發(fā)展勢(shì)頭尤為迅猛。

2024年3月，建信住房租賃基金在上海展業(yè)落地了第一個(gè)R4保租房旗艦項(xiàng)目——建信住租·魔方田林社區(qū)。這是由建信住房租賃基金收購(gòu)并改造，魔方生活服務(wù)集團(tuán)負(fù)責(zé)管理運(yùn)營(yíng)，共推出514套租賃房源。

同年，由建信住房租賃基金與萬(wàn)科集團(tuán)合作設(shè)立的建萬(wàn)住房租賃投資基金——建萬(wàn)基金也分別在佛山禪城和廣州白云落地了岸芷汀蘭、泊寓三元里旗艦店兩個(gè)項(xiàng)目，兩者共計(jì)推出超2883套房源。

而今年的5月28日，建信住房租賃基金與重慶發(fā)展投資有限公司聯(lián)合設(shè)立的"建渝基金"首個(gè)保障房項(xiàng)目——"建渝基金·嘛嘛公寓海棠溪地鐵站店"，也在重慶南岸區(qū)成功落地。該項(xiàng)前身是商辦物業(yè)，如今打造成了2.5萬(wàn)平方米的租賃社區(qū)，共提供528套房源。

經(jīng)過(guò)2年多的發(fā)展，截至2024年末，建信住房租賃基金累計(jì)簽約收購(gòu)項(xiàng)目31個(gè)，資產(chǎn)規(guī)模162.50億元，基金累計(jì)出資90.37億元，可向市場(chǎng)提供長(zhǎng)租公寓約2.89萬(wàn)間。

不過(guò)，在“非改租”項(xiàng)目的資產(chǎn)盤活中，市場(chǎng)關(guān)注的重點(diǎn)更多放在了退出路徑。

去年年初，建信住房以北京星光、上海幸福萊、蘇州天薈三個(gè)“非改住”的保租房項(xiàng)目作為底層資產(chǎn)，計(jì)劃發(fā)行公募REITs，并在同年3月獲得交易所受理。

彼時(shí)，該項(xiàng)目“萬(wàn)眾矚目”，因?yàn)樗某晒ι鲜胁粌H意味著創(chuàng)下了“非改住”項(xiàng)目REIT的先例，同時(shí)該項(xiàng)目也是首個(gè)由金融機(jī)構(gòu)子公司作為原始權(quán)益人申報(bào)的公募REIT，具有借鑒意義。

然而，可惜的是，建信建融家園租賃住房REIT于2024年4月15日獲得上交所反饋后，截止目前再無(wú)新回復(fù)披露，申報(bào)近乎處于停滯狀態(tài)。

而從上交所反饋公告來(lái)看，建信建融家園租賃住房REIT最主要的問題是在于非居改保合規(guī)性、項(xiàng)目估值的合理性、運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定性。

這也就暗示著，非居改保項(xiàng)目在投融管退模式探索上，仍存在一定的阻礙。

REITs的探索路徑

在當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)中，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的表現(xiàn)是為最為穩(wěn)健的細(xì)分領(lǐng)域之一。

據(jù)市場(chǎng)報(bào)告顯示，近五年，核心八城集中式公寓出租率穩(wěn)定在超85%水平，廣州、深圳、武漢、南京四城出租率更是維持在93%以上。

今年國(guó)內(nèi)保租房REITS市場(chǎng)傳來(lái)好消息。3月31日，全國(guó)首單“商改?！盧EITs——匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT在上海證券交易所成功上市，從獲批到掛牌上市僅用時(shí)18個(gè)工作日。

該REIT以上海地產(chǎn)集團(tuán)全資子公司持有的虹橋璟智項(xiàng)目和江月路項(xiàng)目為底層資產(chǎn)。其中，江月路項(xiàng)目是上海市首批非居住存量閑置商辦改建的租賃住房項(xiàng)目

在市場(chǎng)認(rèn)可度方面，該REIT網(wǎng)下發(fā)售配售比例低至0.57%，網(wǎng)下詢價(jià)倍數(shù)高達(dá)180.74 倍，公眾認(rèn)購(gòu)倍數(shù)達(dá)494倍。首發(fā)當(dāng)天，開盤大漲29.99%，達(dá)到了首日上市漲幅上限，盤中和收盤價(jià)達(dá)3.541元/份，觸發(fā)30%漲跌幅限制。

從整體市場(chǎng)情況來(lái)看，截止目前，已上市8只保租房REITs產(chǎn)品較發(fā)行價(jià)平均上漲52.7%，2025年以來(lái)平均上漲19.7%，高于REITs市場(chǎng)整體水平。2025年之前發(fā)行的6只產(chǎn)品平均現(xiàn)金分派率2.81%，實(shí)際分派率2.82%。

這也就意味著，資本市場(chǎng)對(duì)保租房項(xiàng)目是持有積極態(tài)度，但最關(guān)鍵還得落實(shí)在項(xiàng)目自身的合規(guī)性、運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定性，以及項(xiàng)目估值上。市中心的很多房產(chǎn)往往已運(yùn)營(yíng)較長(zhǎng)年限，產(chǎn)權(quán)剩余時(shí)間較短，這些問題對(duì)租賃住房項(xiàng)目的估值有較大影響。

這也是為什么匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT可以發(fā)行，而建信住房旗下的項(xiàng)目卻受到上交所的“質(zhì)疑”。不過(guò)，市場(chǎng)也有一種說(shuō)法是:“原始權(quán)益人和基金是同一個(gè)體系，基金獨(dú)立性不足，監(jiān)管對(duì)此可能信心不夠?！?/p>

既然保租房公募REITs難走，那就選擇一條門檻較低的路——住房租賃持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS，它相較REITs，底層資產(chǎn)、交易安排、資金用途、審批流程等方面更為靈活。

2024年7月30日，建信住房租賃基金持有型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃成功掛牌，發(fā)行規(guī)模11.7億元，產(chǎn)品期限為66年，為ABS首單“產(chǎn)權(quán)類”產(chǎn)品。底層資產(chǎn)是位于上海浦江微領(lǐng)地、杭州旭輝原筑壹號(hào)和武漢金域國(guó)際，均是“非改住”項(xiàng)目。

今年年初，建信住房租賃基金持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS首次擴(kuò)募，據(jù)上海證券交易所信息披露，目前狀態(tài)仍為“已受理”，擬發(fā)行總額為人民幣6億元。

隨著國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)的逐漸成熟，投融管退模式越發(fā)多元，適合自己的最重要。此前，商業(yè)客與業(yè)內(nèi)人士交流時(shí)，曾問及：“在ABS和REIT之間，發(fā)行人更偏向于哪種類型產(chǎn)品？”

該業(yè)內(nèi)人士回答道：“主要看哪種發(fā)行人，ABS是私募，面向合資格投資人，不是所有老百姓都能買，但站在機(jī)構(gòu)的角度，首選當(dāng)然是REIT，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)比ABS低很多，不過(guò)現(xiàn)在REIT不好買?！?/p>

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