長江經濟帶的“價值洼地”正在覺醒

在長三角一體化與長江經濟帶雙重戰略加持下，安慶這座“皖西南門戶”正迎來歷史性機遇。根據《2025年安慶優質土地推介手冊》重磅推出20宗稀缺地塊，與《安慶市國土空間總規（2021-2035）》的萬億級規劃形成戰略共振。這些深藏潛力的“黃金籌碼”，如何改寫區域投資邏輯？

NO.1|壹

安慶的“國家戰略卡位戰”

根據《安慶市國土空間總體規劃（2021—2035年）》，安慶市被定位為 “長三角中心區城市” 和 “大黃山世界級休閑度假康養旅游目的地” 的雙核引擎，這一戰略定位為其未來發展奠定了兩大關鍵基石：

1、交通升維：構建“米字型”立體樞紐

安慶規劃新增 6條跨江通道（含3條公鐵兩用橋），包括宿松至彭澤公路橋、望江長江公鐵大橋、海口長江大橋等，全面打通長江兩岸交通脈絡，推動“一江兩岸”協同發展。同時，依托國家高鐵主通道京港（臺）和沿江通道交匯優勢，加速形成 “米字型高鐵網” ：

縱向貫通：六安—安慶鐵路、武安杭高鐵強化南北聯動；

橫向串聯：長安寧高鐵（安徽北沿江段）、安景鐵路銜接滬蘇浙；

樞紐升級：安慶西站擴容為區域樞紐，實現1小時直達合肥、3小時貫通長三角核心城市（上海、南京、杭州）。

配套“五縱四橫一環”高速公路網及通用機場全域覆蓋，安慶正從“皖西南門戶”躍升為 全國性綜合交通樞紐城市。

2、產業爆點：打造“兩走廊一軸帶”千億集群

圍繞長江制造走廊和安九科創走廊的產業主軸，安慶集中資源保障三大千億級平臺：

安慶經開區：聚焦新能源汽車集群，2024年產值增速達16.4%，引進合肥常青、浙江常春等11家上市企業，形成整車制造、三電系統、智能駕駛全產業鏈。

安慶高新區：以化工新材料、電子化學品為主導，推動飛凱新材料光刻膠產能提升至8000噸，并打造綠色低碳園區，單位GDP建設用地效率提升41%。

雙生谷片區：依托生命健康與生物科技“雙生”產業，規劃4.6平方公里起步區，2024年簽約4個高端項目，未來承載10萬科創人才。

同步布局商業航天、人工智能 等未來產業：高鐵新區落地致航科技火箭制造、零重空間衛星載荷項目，打造“火箭—衛星—數據應用”產業鏈；潛山大數據中心、奧看玲瓏大模型等項目賦能數字經濟。

雙核驅動的戰略意義

交通與產業的深度耦合，使安慶從“工業老城”向 長江經濟帶制造名城 跨越：

空間重構：依托“一屏兩帶三區多中心”國土格局，沿江城市帶串聯經開區、雙生谷，合安發展軸銜接合肥科創資源，形成“以產促城、以城興產”的閉環；

創新賦能：聯動創新區2024年進出口額達38.9億美元，通過制度創新（如進口整車通關縮至3天）和產學研協同（院士科創園落地桐城），激活新質生產力。

安慶以“雙核定位”為錨點，以交通網絡為血脈，以產業集群為筋骨，正加速從區域節點城市升級為長三角西翼的戰略支點，為投資者開辟一片“規劃紅利與稀缺資源并存”的價值高地。

NO.2|貳

黃金地塊解剖：20宗土地的“基因密碼”

東部新城：頂配資源聚合區

作為安慶城市升級的核心戰場，東部新城匯集天柱山路城市發展軸與皖江大道商業動脈雙重價值。

市政府北側地塊：占據政務中芯黃金半徑，3公里內覆蓋安慶市體育館、弘陽廣場商業旗艦及市立醫院東院區三甲醫療，容積率≤1.2的純住宅用地，將打造城央低密改善標桿。

綠地鉑驪酒店東側地塊：康熙河生態廊道與皖江大道交匯處，坐擁順安河270°水岸線，規劃容積率≤1.2，依托蘇寧廣場+萬達商圈，定義濱水豪宅新標準。

濱江封面：長江岸線“最后窗口”

長江大保護政策下，4宗一線江景地塊成為絕版資產：

原銅礦碼頭地塊：港口路西側濱江頭排，直面長江主航道，限高27米嚴控天際線，容積率≤1.5，將重塑安慶江景大平層價值體系。

馬窩港區地塊：消防支隊南側161畝方正凈地，長江視野無遮擋，規劃二類住宅用地，與濱江文化公園（規劃中）形成“生態+居住”共生體。

雙生谷引擎：下一個“科學之城”

國土空間總規劃定“科創產城融合示范區”的154畝黃金地塊：

晴嵐路科創中軸承載商務商業混合功能，容積率＜2.0的彈性空間，精準匹配生命健康產業人才需求。

毗鄰安慶師范大學雙生谷校區（規劃）與秦潭湖濕地科創走廊，構建“產學研居”一體化生態圈。

NO.3|叁

價值暴擊點：規劃紅利兌現倒計時

教育革命：15分鐘生活圈全覆蓋的硬核實踐

安慶國土空間總規明確要求“15分鐘社區生活圈覆蓋率100%”，這一戰略正通過土地開發精準落地。宜秀區東方印地塊率先兌現承諾，地塊周邊已建成白澤湖中學（省示范高中）與宜秀區實驗幼兒園（省一類園），形成K12教育閉環。

更值得關注的是，大觀區白云巷地塊強制配建12班幼兒園（容積率≤1.4），其規劃圖則顯示將融合養老服務設施+托育中心，打造全市首個“一老一小”復合社區樣本。

生態頂配：長江大保護的宜居范式

作為長江大保護核心區，秦潭湖北側533畝地塊（容積率≤1.3）重構生態人居標準：

坐擁千畝秦潭湖濕地公園，與安慶會展中心、116醫院形成黃金三角；

規劃圖則明確配建生態公廁+養老服務設施，首創“公園城市”細胞單元；

該地塊容積率嚴控在1.3以下，建筑限高27米，成就安慶罕見的“推窗見湖、步行入園”低密住區。

政策核彈：工業用地改革的破局點

經開區率先推行工業用地“標準地”改革：

全力集團地塊與張湖公園西側地塊實行“拿地即開工”機制，容積率鎖定1.0；

規劃要求配建人才公寓+研發中心，容積率較傳統工業用地提升300%；

這種“帶方案出讓”模式，使企業開工周期縮短60%，成為吸引高端制造業的“政策磁極”。

NO.4|肆

總結

安慶土地價值正迎來歷史性重構。長江岸線50米生態紅線被劃入“生態保護區”，現存4宗濱江地塊（如原銅礦碼頭、馬窩港區地塊）成為絕版江景資產；20宗推介地塊中13宗容積率≤1.5（占比65%），宜秀區政府北側等地塊限高27米，開啟低密改善產品革命；產業端高新區擴容至48.5km2、雙生谷規劃10萬就業人口，南山園地塊（容積率1.0）將承接高端人才居住需求。當“長江經濟帶戰略支點”與“大黃山旅游樞紐”雙重勢能疊加，這20宗土地正成為撬動皖西南財富的支點。

第一房智庫觀點：

政策與市場的“黃金交叉點”已現：

江景稀缺性貨幣化：長江生態保護倒逼濱江土地斷供，現存地塊將復制上海前灘“江景溢價”邏輯（溢價率超30%）；

低密產品結構性缺口：65%地塊容積率≤1.5，但安慶目前高端住宅庫存僅占總量12%，供需差預示價格跳漲窗口；

產業人口紅利變現：高新區擴容釋放48.5km2產業空間，10萬新增就業人口催生“職住一體”需求，南山園地塊成產城融合標桿。

安慶土地價值重構的本質，是生態紅線、產業升級與人口紅利的三重共振——搶占這20宗地塊，即是搶占皖西南未來十年的財富分配權。