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中國地產圈再度爆出重磅新聞，綠城集團背負高達3943億元的總債務，令眾多投資者憂心忡忡。

而隨著前董事長張亞東在機場被攔下的消息曝光，這家房地產企業再次成為輿論焦點。

張亞東是否計劃轉移資產出境？綠城內部又發生了怎樣的變局？

權力博弈

作為曾擔任大連市副市長的張亞東，在地方政府與城市建設領域積累了深厚人脈資源，但其地產開發經驗相對有限。

盡管如此，他在2018年仍被調任至綠城，并被賦予“政商協同”的重任，卻逐漸形成了個人勢力范圍。

上任之后，他迅速推行了名為“5912”的高周轉模式，要求項目在5個月內動工、9個月開盤、12個月內實現現金流回正。

到2024年中旬，他私下聯合第二大股東九龍倉，試圖通過引入戰略投資稀釋中交集團的股權比例，甚至將多個優質項目低價轉讓給關聯方。

從2018年的2.1個月壓縮至2024年上半年的1.7個月，銷售轉化率達到63%。

這一策略顯著提升了開發效率，依托中交集團的支持，綠城解決了土地儲備不足和融資成本過高的問題，銷售額從2018年的1564億元躍升至2021年的3509億元，行業排名也由第17位上升至第6位。

2022年至2023年間，綠城投入529億元競得多個高價地塊，其中包括上海徐匯區單價每平方米13.1萬元的“地王”以及杭州江灣新城溢價率達28.5%的地塊。

這些地塊在市場高位時看似極具潛力，但在2022年房地產市場陷入低迷后，反而成了沉重負擔。

全國商品房銷售面積與價格持續下滑，導致綠城持有的高價地塊面臨減值風險，進而大幅增加了2024年度的資產減值損失。

截至2024年，綠城總負債攀升至3943億元，資產負債率高達77.65%，其中帶息債務為1372億元，短期債務占比達65%。

巨額利息支出嚴重壓縮利潤空間，毛利率由2019年的24.7%降至2024年的13.1%，凈利潤則由44.69億元驟降至15.96億元，凈利率僅剩1%。

“控股不控權”的狀況引起中央巡視組關注，2024年底巡視組明確點名批評中交集團，要求立即整改。

管理層動蕩隨之而來，2025年3月張亞東突然辭去職務，隨后董秘尚書臣、黨委書記李森等親信相繼失聯，引發市場對綠城財務健康的廣泛質疑。

中交集團隨即啟動內部整頓，涉及千億資產重置及高層責任追究，張亞東作為“中交系”關鍵人物首當其沖。

混改過程中的控制權之爭暴露出制度監管的薄弱環節，也讓廣大股東深受影響。

資本暗涌：高管套現與跨境流動

張亞東的離職與資金操作充滿疑點。2024年11月，他通過兩次減持綠城股票套現2478萬港元，賬戶余額足以支撐海外生活。

更值得注意的是，其辭職前曾多次通過境外賬戶進行資金流轉，涉及金額尚未披露，但已引起監管部門高度警覺。

今年5月，張亞東在香港國際機場準備搭乘前往加拿大的航班時被工作人員攔截，整個過程持續約11分鐘，最終被帶走接受調查。

雖然具體原因尚不明朗，但這種“辭職即外逃”的行為與海航集團陳峰案極為相似，后者于2021年在機場被截獲，最終因職務犯罪被判刑12年。

事件曝光四天后，相關部門即發布通知強調“加強對離職高管資產流向的監控”，釋放出強烈信號。業內分析認為，張亞東的事件可能推動完善離任審計與跨境資金監管機制。

劉成云接棒

面對嚴峻局勢，2025年3月27日，中交集團委派資深高管劉成云出任綠城中國董事長。他曾主導中交地產重組工作，展現出較強的資源整合能力。

面對綠城高達3943億元的負債和僅1%的凈利潤率，他的挑戰異常艱巨。為此，他提出“安全優先、優化存量”的發展戰略，暫停非核心城市拿地，集中力量解決債務問題。

為提振市場信心，劉成云主動放棄薪酬待遇，同時綠城手中仍握有包括杭州和上海在內的優質土地儲備，為其未來發展提供堅實基礎。

換帥初期，綠城股價下跌6%-9%，反映出市場對其戰略方向的不確定性。但從長遠來看，中交集團的信用支持有助于綠城融資。2025年2月，綠城成功發行5億美元高收益債券，成為近兩年來首家發行美元債的中資地產企業。

然而，劉成云仍需處理價值2000億元存貨中的500億難題項目，并協調產品溢價與央企管理規范之間的矛盾。

他必須在確保項目順利交付的同時，優化債務結構，緩解短期償債壓力。能否帶領綠城走出困境，仍有待時間檢驗。

綠城中國的困境折射出整個房地產行業的系統性危機。2024年全國房地產開發投資同比下降10.6%，商品房銷售面積降至9.74億平方米，創2009年以來最低水平。

前100強房企中，超過40家出現債務違約，債券違約總額達855.5億元，占全部違約額的79%。高杠桿運作模式在市場下行時暴露無遺，綠城的高負債策略正是此類模式的典型代表。

因此，唯有回歸“品質+穩健”的發展路徑，綠城才有可能在行業洗牌中生存下來。

結語

這場發生在香港機場的突發事件，不僅改變了張亞東的個人命運，也成為中國房地產轉型的重要警示。

當資本盛宴落幕，留下的不僅是數千億債務難題，更是對企業治理、行業監管及市場規律的深刻反思。綠城的未來，或許將決定中國房企在新時代的生存法則。

信息來源原文記載于中華網財經2025-7-2關于《卸任兩月，綠城前董事長欲赴加拿大，在機場被“勸返”》原文記載于界面新聞2025-3-27關于《“體制內”出身的張亞東辭任綠城掌門人》原文記載于第一財經2025-4-2關于《綠城中國凈利潤腰斬，中交系劉成云空降能否破局？》