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753萬套掛牌二手房!房價迎來史上最殘酷挑戰,離觸底還有多遠?

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在全國二手房營銷中心人山人海的同時,二手房交易中心也早已被排隊網簽的人擠成了菜市場一般。中介銷售在社媒上不知真假地抱怨,稱二手房看客實在太多,每天幾乎腿都要走斷了。

但對于房東們而言,2025年絕非是二手房旺年。雖然無法預測今年的經濟形勢是否會好轉,但自己的房子如果再不降價,可真就要砸在手里了。根據全國數據統計來看,房東們的直覺無疑是極其敏銳的。



截止今年5月31日,全國二手房的總掛牌量已經達到753萬套!自去年以來,全國多城的二手房增量勢頭不減,在供需幾近失衡的背景下,二手房或將迎來史上最為殘酷的價格挑戰。

全國二手房現狀

前兩天,中國房地產指數百城價格報告出爐了。從今年5月份全國前一百座城市的二手房價變化圖能看到,前一百城市的二手房均價目前是每平方米1.37萬元,同比下跌7.24%。一線城市的二手房同比跌幅為4.61%,二線城市跌幅為7.93%,三四線的部分代表城市跌幅則為7.57%。



而這還是全國百城的平均數據,若是從個別城市進行剖析,其跌幅恐怕只會更加觸目驚心。比如武漢同比跌幅高達9.8%,南京高達9.45%,但無論是一線、二線還是三四線,二手房目前的行情用四個字就能形容,那就是“跌無止境”。

就庫存增量來說,目前全國范圍內的二手房供應和需求量出現了明顯扭轉。過去二手房市場整體處于相當穩健的不愁賣階段,但現在卻紛紛陷入滯銷,從賣方市場變為了買方市場。



截止今年初,重慶的二手房掛牌量上升到30萬套。要知道2023年重慶的常住人口可是減少了足足20萬,這一增一減之下,30萬套二手房的需求究竟在哪里?又該由誰來解決呢?更何況這還只是二手房儲量,并不包含新房。

除了重慶外,我國沈陽二手房的掛牌銷售量達20萬套以上、天津二手房庫存量超19.5萬套、蘇州為17.3萬套、杭州也接近16萬套。二手房本就交易周期漫長,如今掛牌量也在持續增加,房價下調也成了必然結果。



今年1月,濟南二手房價格迎來21連跌,同比下降9.9%。廣大購房者一致認為:無論未來房價漲還是跌,總要買套房子住。也不求出手就能買到冰點低價,但價格至少要比去年底。

這或許正是如今二手房市場熱度火爆,但銷量慘淡的原因,持觀望態度的房客實在太多了。濟南龍湖春江酈城,作為曾經的雪山片區天花板,早在2023年的成交均價還高達1.5萬,但去年就跌到了1.2萬,如今更是低于1.1萬每平。



長嶺山片區的萬科金域華府,2023年春每平方米能賣出2萬以上,現在賣到1.5萬就謝天謝地了。唐冶片區的魯能泰山7號一區,2023年報價每平1.4萬,購房者絲毫不帶還嘴,如今哪怕再好的格局,掛牌價也不敢超出1.1萬以上。

對于廣大房東來說,奮斗一生也就這么一套房子,短短兩年間就跌了50來萬,等同于自己近五年的積蓄。但回過頭來看,這一切失誤,也不過源自于自己的房子晚賣了兩年。



濟南的二手房行情不過是全國各地的一處縮影,即便是首都北京,如今的二手房也不是那么好賣的。今年3月,鄧先生將自己北京朝陽區百子灣的一套房子,報價800萬掛在了各地產的中介機構平臺。

原本以為百子灣臨近地鐵,周邊有大型購物廣場,報價每平米只需8萬能迅速出售。但沒想到一連三個月內,鄧先生的房子幾乎無人問津。于是他又將報價下調到760萬,目前已然在苦苦等待購房者的問詢。



百子灣某房產中介對此直言道:現在的二手房掛牌量一直在增加,你不主動降個大幾十萬,再好的地段連問都沒人問。沒有國家的利好政策刺激,客戶們對如今的二手房市場并不多么買賬。

因為目前二手房市場已經轉變為買方市場,供需失衡之下,購房者掌握了更大議價空間。所以他們普遍認為,未來二手房的價格是沒有上漲空間的,只要耐住性子等,只會越來越便宜。



張先生最近打算在上海浦東買一套房子,他年初時看了一套53平米的兩居室,當時中介報價450萬元,結果最近去看又降了30萬。

而據他本人透露,去年六七月份他的朋友曾花523萬買了一套小區同戶型,如此算下來相當于該小區的二手房,在短短一年之內下跌了足足100萬元。如此恐怖的市場行情,讓張先生遲遲難以下定決心。



中國房地產行情

二手房行情暴跌的原因有很多,四代住宅的推出能提供更寬敞的套內面積。同樣110平方米的建面,四代住宅的套內面積能達到154平米,但三代二手住宅卻只有80平米,換算下來的價格差距甚至不足30%。



如今四代住宅項目在廣州集中上市,其價格有的比周邊全新二手房還要便宜。產品的代際碾壓,讓二手房的性價比優勢消散無蹤。

再比如政策,以一個實際成交價7000的二手房為例,如果相關單位的過戶指導單價為1萬,那么即便其成交價不滿一萬,單位卻依然要按照1萬的標準去收取1%的個稅。如果成交價超過了指導價,那么銀行給二手房的評估價會直接打7折,等同于小業主們虧掉30%。



總得來說,如今的二手房市場,一二線城市還是全國韌性最強的市場。短期內雖然略有調整波動,但長期來看,其市場前景依然很值得投資。對于三四線城市來說,目前最大的問題就是接盤能力不足,需求不夠,所以未來幾年間二手房市場還需要經歷一些調整。

其實在2015~2021年間,許多城市的二手房市場價格是出現了不合理暴漲的,一些地區房價甚至翻了兩倍多。如今的市場行情與其說是失衡下跌,倒不如說是回歸正常。



接下來討論下新房價格的未來趨勢,眾所周知自1998年國家實行住房市場化改革開始,市場房價便一路飛漲,在短短20年內翻了不止4倍有余。其背后因素可歸納為四點,城市化擴張、舊城改造、住房質量變化以及人均住房面積的提升,最終助力了房地產的高速增長。

但近兩年來,全國部分地區的新房價格又出現了回落,人們對房地產市場的關注點轉移到了“何時見底”。之前美國高盛曾結合中美日房價走勢圖預測道,中國房價如果參考美國,只需要3年就能見底,從2021年第三季度的最高點,道2027年觸底下跌40%。但如果參考日本,則至少要17年



關于房價變化,我們可以參考一些專業人士的判斷。中國民生銀行創業董事馮侖預測道:”中國房價將會經歷長期下降,2024上半年中國新住宅的交易額為3萬億,全年預計達到7萬億。但如果房價處于穩定狀態的話,這個數字應該不超過4萬億元。



當下全國房價平均下降15%,極端地區降幅可達50%。如果全國房價平均降幅為30%左右,房地產市場屆時可能會觸底,然后慢慢回溫。但后續市場行情究竟如何,還要取決于社會經濟的增長情況。


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