每年盤點(diǎn)土拍市場(chǎng)的時(shí)候，都是我最開心的時(shí)間。

因?yàn)槠饺绽锎_實(shí)很難得見到開發(fā)商們吃癟的樣子。

但一旦涉及到土拍，他們就會(huì)像考生填志愿一樣，做好大量前期調(diào)研，并在每次按下鼠標(biāo)時(shí)都確保深思熟慮：

押錯(cuò)地塊，等于白干一年！

那么，廣州上半年土拍究竟如何呢？

一句話：峰回路轉(zhuǎn)，劇情比TVB商戰(zhàn)還刺激！

量?jī)r(jià)起飛，

但火藥味，只集中在“尖子班”

對(duì)比2024上半年只有4宗地塊成交的慘淡場(chǎng)景，今年是好上不少了。

195億進(jìn)賬！同比金額漲202%！成交面積更是暴增250%！

可以發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商終于敢下注了。

注意注意，成交金額和面積的暴增，不僅是數(shù)字游戲，而是說明市場(chǎng)信心正在實(shí)質(zhì)性修復(fù)。

頭部房企已經(jīng)嗅到觸底反彈的契機(jī)，開始搶占核心資源卡位下一輪周期。

PCT=percentage point=兩個(gè)百分比的差值

但不能回避的是，和商品房市場(chǎng)一樣，土拍市場(chǎng)的分化也進(jìn)一步加劇。

這簡(jiǎn)直是土地市場(chǎng)赤裸裸的“馬太效應(yīng)”，本質(zhì)是開發(fā)商用腳投票，只認(rèn)確定性高的“安全牌”。

首先，從區(qū)域來看，成交主要集中在核心區(qū)。

除了天河荔灣海珠的優(yōu)質(zhì)地塊得以成交之外，白云和番禺兩區(qū)的核心位置地塊也引發(fā)爭(zhēng)搶。

而黃埔、南沙、從化等區(qū)域則熱度不足。

很難說清楚，這到底是因?yàn)闆]有宅地出讓，還是因?yàn)閦f預(yù)判了房企的拿地動(dòng)作才選擇不推出新地。

zf的供地策略也被迫向市場(chǎng)妥協(xié)，不敢在非核心區(qū)冒險(xiǎn)推地。

未來新房供應(yīng)將進(jìn)一步向中心聚集，外圍區(qū)域去化壓力或?qū)⒊掷m(xù)加劇。

接著，從產(chǎn)品形態(tài)來看，低密改善型宅地已經(jīng)成為主導(dǎo)。

比如天河世界大觀地塊、白云槎頭車輛段地塊，容積率甚至低于2.0。

更能形成對(duì)比的，是高容積率地塊終止出讓。

比如海珠AH050335地塊，容積率高達(dá)7.0，起拍樓面價(jià)3.4萬/㎡，開發(fā)門檻高、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，只能先下架調(diào)整規(guī)劃后再重新掛牌。

開發(fā)商的動(dòng)作，其實(shí)可以作為下一階段新房市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。

房子，雖然價(jià)格起起伏伏，但質(zhì)量只會(huì)越來越好。

這也和這屆買房人的需求相呼應(yīng)：拒絕“水泥森林鴿子籠”，要躺平，更要躺贏！

看來，產(chǎn)品力廝殺已成定局。

開發(fā)商會(huì)更寧愿做“小而精”的改善產(chǎn)品，也不碰高容積率“地雷”。

后續(xù)，這波低密宅地潮將直接催生更多高端改善盤入市，倒逼行業(yè)卷品質(zhì)、卷設(shè)計(jì)。

最后，從拿地主體來看，也都是實(shí)力房企在出手。

央國(guó)企仍是主力。越秀地產(chǎn)拿下4宗，總金額高達(dá)34.24億。保利系也斬獲了天河、荔灣核心地塊。

不過好消息是，實(shí)力民企的活躍度終于也獲得了顯著提升。

敏捷集團(tuán)斥資33.17億競(jìng)得番禺4宗地，力迅地產(chǎn)底價(jià)競(jìng)得荔灣小梅大街地塊，民企合計(jì)斬獲6宗地塊，占比達(dá)總量的三分之一，重返廣州市場(chǎng)。

這說明市場(chǎng)健康度正在回歸，絕非偶然。

民企們敢出手，意味著融資困局緩解、對(duì)市場(chǎng)流動(dòng)性恢復(fù)有了底氣。

一個(gè)央國(guó)企、優(yōu)質(zhì)民企同臺(tái)競(jìng)技的市場(chǎng)，才是真正良性循環(huán)的起點(diǎn)。

否則，全是國(guó)家隊(duì)托底的土地市場(chǎng)，哪來的真實(shí)需求可言？

下半年劇本

改善客看準(zhǔn)，就該出手了！

通過上半年的一些趨勢(shì)，我們也不難預(yù)判下半年土地和商品房市場(chǎng)的走向。

• 首先，是土拍一定會(huì)控量提質(zhì)。

別指望ZF會(huì)大水漫灌。

參考高密度地塊終止出讓的教訓(xùn)，供地邏輯已經(jīng)明牌：寧可少賣，絕不賤賣！

真正的好地，才有資格上牌桌！

目的就一個(gè)：逼開發(fā)商把子彈全砸在刀刃上。

• 其次，是商品房市場(chǎng)也會(huì)起變化。

上半年政策放的夠?qū)挘隽艘慌叩梅柯实漠a(chǎn)品。目前彈性有所回收，但購(gòu)房者已經(jīng)被養(yǎng)“刁”了，要求只會(huì)越來越嚴(yán)格。

好消息是，下半年入市的項(xiàng)目容積率都不高。

看看土拍囤的糧，天河世界大觀、白云槎頭……這些項(xiàng)目不卷大陽臺(tái)、玻璃幕墻、空中會(huì)所，難道卷誰家水泥糊得厚？

限價(jià)松動(dòng)疊加低密基因，單價(jià)奔10萬+是大概率事件。

• 最后，從買房時(shí)機(jī)來看，我們可以盯著土拍找新房節(jié)奏。

上半年搶下的地，最快Q4就要開售回血。

天河、荔灣、番禺幾個(gè)重磅項(xiàng)目一開，大概率都是“低開高走”的套路。

首期價(jià)格先按著頭賣，等你搶完再默默漲價(jià)去化。

所以想撿漏核心區(qū)項(xiàng)目的話，現(xiàn)在就可以開始盯緊蓄客放風(fēng)價(jià)。

下半年的窗口期，大概率只有各盤開售那周！

如果說上半場(chǎng)的土拍，是開發(fā)商的押注考試；

那么下半場(chǎng)的樓市，就是買房人的搶位戰(zhàn)爭(zhēng)！

最后，咱們也不妨猜一猜，下半年，會(huì)不會(huì)有更多民企入場(chǎng)拿地呢？