2025年7月發(fā)行的4只REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）產(chǎn)品，其中2只（華夏華電清潔能源REIT、創(chuàng)金合信首農(nóng)REIT）在進入發(fā)行日后一日售罄，另外2只（南方潤澤科技數(shù)據(jù)中心REIT、南方萬國數(shù)據(jù)中心REIT）以頂格定價發(fā)行，在詢價階段，網(wǎng)下認購倍數(shù)也分別達到166.10倍和167.06倍。

“搶”REITs，已成為投資常態(tài)。

7月被“搶”的REITs

7月被“搶”的4只REITs，包括2只新品類，即全國首批數(shù)據(jù)中心公募REITs：南方潤澤科技數(shù)據(jù)中心REIT和南方萬國數(shù)據(jù)中心REIT。

南方潤澤科技數(shù)據(jù)中心REIT的底層資產(chǎn)是位于河北省廊坊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的國際信息云聚核港數(shù)據(jù)中心。而潤澤科技的整體布局，即為人工智能產(chǎn)業(yè)提供算力服務的7個AIDC智算基礎設施集群，分別覆蓋4大核心經(jīng)濟區(qū)——京津冀（廊坊）、長三角（平湖）、大灣區(qū)（惠州、佛山）、成渝（重慶），另有甘肅蘭州和海南儋州2個設施群。

南方萬國數(shù)據(jù)中心REIT的底層資產(chǎn)為萬國數(shù)據(jù)旗下昆山國金數(shù)據(jù)中心。該項目地處長三角核心樞紐。

這是2024年4月中國證監(jiān)會發(fā)布《關于資本市場服務科技企業(yè)高水平發(fā)展的十六項措施》，以及2025年2月中國證監(jiān)會發(fā)布《關于資本市場做好金融“五篇大文章”的實施意見》，明確“支持上市發(fā)行人工智能、數(shù)據(jù)中心、智慧城市等新型基礎設施以及科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領域項目發(fā)行REITs”的政策下，首批獲批上市的數(shù)據(jù)中心REITs。

7月發(fā)售的4只REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)位置示意圖

創(chuàng)金合信首農(nóng)REIT為科技產(chǎn)業(yè)園項目，底層資產(chǎn)為位于北京市海淀區(qū)的中關村移動智能服務創(chuàng)新園（首農(nóng)元中心），總建筑面積約20.36萬平方米，截至2024年底出租率達94.8%。此基金網(wǎng)下認購倍數(shù)為131.30倍。7月7日面向社會公眾發(fā)行，因公眾認購踴躍，當日結(jié)束募集。

華夏華電清潔能源REIT為電力能源項目，底層資產(chǎn)為杭州華電江東天然氣熱電聯(lián)產(chǎn)項目，運營近十年，為浙江電網(wǎng)的重要統(tǒng)調(diào)電廠和杭州市錢塘區(qū)的主要電源、熱源支撐點。其2025年和2026年分派率，預計分別為5.66%和5.37%。華夏華電清潔能源REIT的網(wǎng)下認購倍數(shù)為205.43倍。7月7日面向社會公眾發(fā)行，因公眾認購踴躍，當日結(jié)束募集。

以上4只REITs產(chǎn)品，均位于中國核心資產(chǎn)區(qū)域，為政策重點支持，受到投資追捧，也是意料中事。

繼續(xù)破圈兒

7月的REITs市場，還發(fā)生了另外兩件破圈兒的事。

第一件：

2025年7月3日，青城山—都江堰景區(qū)基礎設施REITs項目公示評標結(jié)果，中航基金管理有限公司作為第一中標人，將負責該項目在發(fā)行階段和存續(xù)階段的基金管理服務。

這是2024年國家發(fā)改委發(fā)布新規(guī)——將符合條件的4A級及以上旅游景區(qū)、自然文化遺產(chǎn)、文旅商業(yè)街區(qū)、旅游服務配套設施等納入公募REITs試點范圍后，首批文旅項目進入了實操。

同期，玉龍雪山景區(qū)REIT與華山景區(qū)REIT也在籌備中。而有消息顯示，2025年上半年，全國已有超過20個文旅基礎設施REITs項目進入籌備階段。

第二件：

首單民企倉儲物流類REITs——嘉實京東倉儲REIT正式啟動擴募，擬購西安、合肥兩個項目。

嘉實京東倉儲REIT的底層資產(chǎn)包括重慶、武漢、廊坊三個物流園區(qū)，自2023年1月11日合同生效并在上交所上市以來，體現(xiàn)出較強的運營能力和穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

本次擴募加入的底層資產(chǎn)，西安項目作為西北物流樞紐，填補了原有底層資產(chǎn)在西北地區(qū)的空白；合肥項目則強化了華東區(qū)域網(wǎng)絡密度，與武漢項目形成“長江經(jīng)濟帶雙核聯(lián)動”。這種“五大城市群+一帶一路沿線”的布局，提升了基金對全國核心經(jīng)濟帶的覆蓋水平。

嘉實京東倉儲REIT擴募，是繼華夏北京保障房REIT擴募上市之后，年內(nèi)第二單擴募產(chǎn)品。

擴募的發(fā)生，不僅意味著基金項目具有了更好的風險分散及更優(yōu)的拓展區(qū)域覆蓋，體現(xiàn)了基金成長性和投資價值的提升，同時也顯現(xiàn)了當前REITs市場擴容與政策支持的大背景。

嘉實京東倉儲REIT擴容布局示意圖

炙手可熱的投資

按照萬得數(shù)據(jù)統(tǒng)計，加上7月上市的4只新REITs，REITs基金上市數(shù)量將達到73只。

以7月4日計算，公募REITs年化現(xiàn)金分派率均值為6.3%，顯著高于主流固收資產(chǎn)靜態(tài)收益率，顯示其作為中等風險收益資產(chǎn)的配置價值。

REITs產(chǎn)品的一些特點與優(yōu)勢也被普遍接受。

如底層資產(chǎn)的優(yōu)勢。REITs產(chǎn)品的布局，是從戰(zhàn)略優(yōu)勢區(qū)域開始的，擁有較高的戰(zhàn)略投資價值。其主要投資的基礎設施項目，如高速公路、新能源、倉儲物流等資產(chǎn)，通常具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流來源。

公募REITs要求將不低于90%的年度可供分配金額以現(xiàn)金形式分配給投資者，這一機制確保了分紅的穩(wěn)定性和可預期性。在低利率環(huán)境下，高分紅REITs成為投資者的重要配置選擇。

已上市REITs產(chǎn)品近一年分紅排名前十（萬得數(shù)據(jù)）

已上市REITs產(chǎn)品近一年派息率排名前十（萬得數(shù)據(jù)）

2025年的REITs市場，也得到了政策導向下資金的支持。

如，保險資金投資REITs比例上限從2024年的3%提高至2025年的5%，預計帶來增量資金約200億元；社保基金2025年1季度首次配置REITs；REITs納入個人養(yǎng)老金投資范圍（2025年1月實施），低門檻吸引長線資金。

在多方因素的共同作用下，2025年REITs市場炙手可熱。

萬得數(shù)據(jù)顯示，2025年消費基礎設施REITs指數(shù)漲幅達41.4956%，其中嘉實物美消費REIT漲幅高達51.2861%；保障性租賃住房REITs指數(shù)漲幅為36.574%，其中華夏北京保障房REIT、紅土創(chuàng)新深圳安居REIT等表現(xiàn)優(yōu)異；交通基礎設施REITs指數(shù)漲幅為17.7537%，部分項目如華夏中國交建REIT、中金山東高速REIT等表現(xiàn)穩(wěn)健。

2025年7月8日REITs溢價率前十（萬得數(shù)據(jù)）

2024年7月8日REITs溢價率前十（萬得數(shù)據(jù)）

通過萬得數(shù)據(jù)對照可知，2025年的REITs產(chǎn)品在二級市場已經(jīng)呈現(xiàn)出高溢價特征。

以2025年7月8日溢價率排名第一的中金廈門安居保障性租賃住房REIT來說，該產(chǎn)品的收盤價為4.834元/份，而單位凈值為2.5176元/份，表明投資者愿意以遠高于基金凈值的價格購買該REITs，顯示出對底層資產(chǎn)質(zhì)量和未來收益的高度信心。

中金廈門安居REIT的底層資產(chǎn)為位于廈門市集美區(qū)兩個公寓項目的4665套租賃住房。截至2025年3月31日，其出租率為99.26%，租金收繳率為100%。

可以肯定的是，目前的REITs產(chǎn)品不僅得到了政策的支持，也贏得了旺盛的市場需求及樂觀的市場情緒。隨著REITs市場的繼續(xù)擴容，以及底層資產(chǎn)的進一步豐富，2025年“搶”REITs的場景還會繼續(xù)下去。