7月10日，仲量聯行最新發布的《2025年第二季度上海房地產市場回顧與展望》顯示，本季度上海房地產市場呈現分化態勢：甲級辦公樓市場，成本驅動型搬遷成主流；零售物業的租賃需求有所改善，核心商圈旗艦店布局意愿增強；酒店市場借力入境旅游升溫持續向好，住宅市場則呈現“一手穩、高端分化”的特點。

甲級辦公樓 市場非核心區供應集中

二季度，上海甲級辦公樓市場凈吸納量約5.73萬平方米，成本驅動型搬遷與升級需求仍是主力。仲量聯行上海商業地產部總監兼華東區零售地產部負責人黃臻說：“受全球宏觀環境影響，部分租戶采取觀望策略，整體租賃節奏有所放緩?！?/p>

供應端呈現“非核心區集中放量”特征：7個新項目均落地非核心區，新增供應41.37萬平方米。租金方面持續“利好租戶”：中央商務區租金環比下降2.4%，非核心區下降2.7%。業主為穩定出租率，在續租與新租談判中保持靈活，部分項目通過延長租期換取租約重組，空置率較高的板塊優惠力度進一步加大。值得注意的是，甲乙級辦公樓租金價差縮小，部分乙級或近郊租戶開始考慮升級至甲級項目。

零售物業市場 核心商圈旗艦店活躍

在“促消費”政策與新興消費趨勢推動下，二季度上海零售物業市場凈吸納量達15.6萬平方米，潮玩雜貨、運動服飾、娛樂體驗及平價餐飲等業態表現突出。黃臻表示，頭部奢侈品、運動品牌及本土服飾品牌對核心商圈旗艦店、概念店的布局意愿顯著增強，旨在通過場景化體驗提升品牌影響力。例如路易威登全新概念地標“路易號”巨輪落地南京西路，成為商圈消費新焦點。

供應結構分化明顯：核心商圈無新增供應，依托業主激勵政策，空置率環比下降0.3個百分點；非核心區迎來濱港商業中心（四川北路）、鑫耀·光環Live（漕河涇）等項目，新增供應21.15萬平方米，空置率環比微升0.3個百分點。

租金延續下行趨勢：核心商圈首層平均租金環比下降1.1%，非核心區下降1.8%。業主通過租金優惠與靈活條款吸引品牌，尤其是非核心區新項目，以激勵政策加速招商。展望未來，健康生活、二次元、VR娛樂及平價餐飲等領域的租賃需求預計持續增長。

住宅市場 信貸優化促成交

二季度上海住房信貸政策進一步寬松：五年期以上LPR下調10個基點后，首套、二套商業貸款利率分別降至3.05%、3.25%，公積金貸款利率同步下調25個基點至2.6%、3.075%。政策帶動下，一手商品住宅成交量環比上升14.0%至170萬平方米。

高端住宅市場呈現“分化”特征：新入市10個高端項目共859套房源，成交820套，環比下降21.2%。核心板塊項目憑借地段稀缺性與產品力，去化表現顯著優于非核心板塊。價格方面，高端一手住宅成交均價環比微漲0.6%，高端二手住宅則環比下跌2.0%。

仲量聯行中國區研究部住宅市場負責人盛秀秀預測道，高端一手住宅均價有望持續小幅上揚，而二手市場受一手分流與買家觀望情緒影響，仍面臨下行壓力。

酒店市場 新開業潮即將到來

上海酒店市場受益于入境旅游升溫與政策利好，整體業績持續向好。2025年1-5月，國際游客接待量達340萬人次，同比增長37.7%；五星級酒店入住率同比上升1.7個百分點，盡管平均房價微降1.8%，每間可售房收入（RevPAR）仍實現0.8%的增長。

供應端即將迎來高峰：二季度上海奧林匹克俱樂部麗笙酒店（207間客房）開業后，下半年預計新增約2300間客房，比如，即將入市的前灘華爾道夫（203間）、世博桐森酒店（255間）、虹橋香格里拉和盛貿雙酒店（共611間）。

仲量聯行大中華區酒店及旅游地產事業部董事總經理周濤對新民晚報記者說：“在利好政策加持和入境旅游市場持續升溫的雙重推動下，上海酒店業正迎來全面復蘇。商務與休閑客源同步增長，2025年有望成為上海酒店業復蘇的關鍵轉折年。”

總體來看，二季度上海房地產市場在分化中顯現結構性機會：辦公樓市場租戶議價空間持續擴大，零售物業核心商圈活力凸顯，酒店市場復蘇動能強勁，住宅市場則需在政策優化中尋找平衡。未來隨著新增供應入市與消費場景創新，市場有望逐步構建更具韌性的發展格局。

原標題：《上海房地產市場二季度回顧：辦公樓持續利好租戶，零售租賃需求邊際改善》

欄目編輯：葉薇

來源：作者：新民晚報 楊玉紅