經濟觀察報 記者 田國寶

7月上旬，李昆以500萬元的總價在北京市海淀區購入某小區一套底商物業，單價約7萬元/平方米。李昆介紹，該小區住宅均價約為9萬元/平方米，底商生意良好，換手率低。此次業主因急需資金而出售，吸引了七八位意向買家。

李昆是一家建材銷售公司的負責人，近年建材生意逐漸轉淡，他開始尋找新的投資機會。此前，他曾投資一家飯店，但因缺乏經營經驗，以失敗告終。此后，他將目光轉向相對熟悉的房地產領域。

李昆告訴經濟觀察報，他就住在該小區，對底商的出租情況十分了解，這里租戶穩定，空置率極低。他買下的這套底商，按照當前的租金水平粗略估算，年化租金收益率在4%左右。

在北京、上海等一二線城市，部分像李昆這樣有閑置資金的個人或機構開始在二手房市場尋找投資機會。他們不再單純以城市或區域作為投資依據，而是以租戶穩定性、租金收益率及所處生活圈等作為投資考量維度。

抄底

李昆購買的底商最初報價符合市場行情，但因賣家根據付款條件給出的報價不同，且買家競爭激烈，所以價格波動空間較大。最終，李昆的成交價略高于最初報價，但仍低于市場均價。

李昆自入住該小區以來，一直羨慕底商房東的穩定收益。此次他終于購得一套底商，盡管租金較高峰期略有回落，但他認為這仍是一筆理想的投資。

李昆認為，小區底商不同于商場，主要為小區居民提供生活服務，需求穩定，受宏觀經濟影響較小。即使在2020年至2023年，租戶的生意也未受到顯著沖擊，房東的租金收益保持穩定。

今年以來，在北京、上海等城市，還有一些和李昆一樣的抄底者。他們以租金收益率為坐標，在市場中尋找適合的標的物，個別優質商辦物業甚至吸引多個買家競爭，以較高溢價成交。

根據京東資產交易平臺數據，7月8日，北京中關村地區的韋伯時代中心一套148平方米的辦公用房，經過141輪競價，被一位自然人以611萬元競得，成交價為起拍價的三倍，與評估價相比，溢價率達110%。

據58同城信息，韋伯時代中心的租金普遍在3—5元/平方米/天。以3元/平方米/天計算，這筆投資的年化租金收益率預計在2.5%左右。

一位固定資產投資人士透露，6月，上海一家私募管理機構破產清算，其名下位于閔行區的2600平方米商鋪以2500萬元成交，折合單價不足1萬元/平方米。買家是一位從事企業咨詢服務的自然人。

他認為，盡管標的物不在上海核心區域，但周邊小區房價普遍在5萬元/平方米左右，成交價具備較強的抗風險能力。若未來平均租金達到1.5元/平方米/天，年化租金收益率可超過5%。

盯上底商的不僅是像李昆這樣的個人投資者，一些投資機構也在伺機而動。

一位私募投資人告訴經濟觀察報，7月，其所在機構以1500萬元在上海市靜安區投資了一套700多平方米的商業用房，折合單價約2.1萬元/平方米。該物業為臨街底商，目前處于空置狀態。

該人士介紹，商業用房的買入價較高峰期市場價低約1000萬元。買入后，機構計劃進行招商并根據客戶需求裝修，保守估算年租金收入約200萬元，年化租金收益率可達8%左右。

6月，北京某住宅小區的三處底商在網絡平臺掛牌競價，其中一套823平方米的底商經過197輪競價，以1757萬元成交，溢價率達26%；另外兩套底商的成交溢價率分別為45%和37%。初步測算，三套底商的年化租金收益率均超過5%。

機會

上述私募機構人士介紹，早在2024年，其機構組建了一支針對不良資產和不動產的投資團隊。由于市場波動較大，一直未找到合適標的，此次購入上海的商業用房是其首筆投資。

他認為，2021年前，房地產投資對能力要求不高，只要選擇核心城市的核心區域，幾乎不會虧損。2019年前后，國內外資本曾大舉投資一線城市核心區域的商辦、酒店等物業，導致核心區物業價格大幅上行。

然而，在本輪房地產調控影響下，投資邏輯發生變化。自2023年起，為增強流動性，包括房企在內的一些機構開始出售優質資產，大量一二線城市核心區的稀缺物業進入市場。

上述固定資產投資人士透露，當時這些機構的賣出價普遍為2019年買入價的七折左右，部分保險機構成為主要買家。但由于市場供大于求，持有機構不愿以更大折扣出售，未能形成大規模交易。

該人士表示，2023年至今，經過兩年調整，商辦、酒店等物業的售價與租金差價進一步縮小，租金收益率顯著提升。在此背景下，一二線城市的部分項目開始顯現新的投資機會。

在他看來，這一輪閃現的投資機會具有兩個特點：一是房價與租金走勢不同頻，形成波段機會；二是只是少數標的物在特殊情況下出現投資機遇，尚未形成普遍趨勢。

上述私募機構人士形容當前不動產的抄底機會如同“大海撈針”，理想機會稍縱即逝，投資者未必能抓住；即便有機會參與競價，也未必能勝出。盡管整體市場是買方市場，但優質項目因競爭激烈仍是賣方市場。

他接觸的賣家主要有三類：第一類是急需資金的個人，售價低，要求全款支付且付款時間短；第二類是流動性緊張的企業，價格適中，追求利益最大化；第三類是處置不良資產的賣家，項目的價格低但風險較高。他認為，當前的抄底機會主要集中在第三類，不良資產分為法拍房（因債務等原因被拍賣）和重整清算企業資產（由管理人處置）。

該私募機構人士介紹，不良資產掛牌次數越多，價格越低。例如，若第一次掛牌流拍，第二次往往按原價八折掛牌。若第二次仍流拍，通常會嘗試協商變賣；若無法變賣，則再打八折掛牌。個人因急需用錢出售房產的情況與此類似。

部分標的物資產隨著掛牌次數增加、掛牌價下降，租金收益率顯著提升。當收益率超過3%，往往意味著抄底機會來了。

標準

無論是李昆這樣的個人投資者，還是私募等機構投資者，在不動產市場中尋找符合要求的標的物，需建立一套系統化的投資標準。相比住宅，商辦、酒店等運營性資產的投資標準更為復雜。

以商業用房為例，上述私募機構所購底商的商圈中，部分底商日租金僅2元/平方米，而有的超過10元/平方米。這種差異成因復雜，對投資者而言，投資門檻較高。

上述私募機構人士說，從城市選擇來看，其機構僅投資一線城市及少數二線城市的商辦物業和少量住宅，且限定于核心區域。但并非所有核心區域的物業都適合投資，相比地理位置，他們更重視區域內的產業情況。例如，高新技術產業背后往往聚集高收入群體，北京后廠村、上海張江科技園等區域就吸引了大量相關企業入駐，同時有高收入群體工作和生活，為商辦租金提供有力支撐。

他介紹，判斷一個標的物是否符合要求，需進行詳細評估和測算，核心在于收益率，包括不動產的升值空間和租金收益率。當前不動產升值空間有限，投資機構更關注租金收益率。

上述固定資產投資人士認為，租金與房價走勢通常一致，但租金波動幅度小于房價。例如，房價持續上漲時，租金也上漲，但漲幅小于房價；反之亦然。租金具有滯后性和穩定性，因此在某些時點，房價與租金形成“剪刀差”。

該固定資產投資人士主要為投資機構提供融資服務，他接觸的機構多聚焦于經營性物業投資。機構不愿投資住宅的一個重要原因是出租率不穩定，一旦出現空置期，收益率可能低于預期。

他指出，實際投資中面對的情況更為復雜。部分項目測算的租金收益率較高，但為提升出租率可能下調租金，導致實際收益率與預期差距較大；部分項目盡管出租率不穩定，但租金收益率足夠高，仍具投資價值。

（應受訪者要求，李昆為化名）

（作者 田國寶）

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田國寶

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