圖說：二季度上海房地產投資市場表現 圖源：仲量聯行

本報（chinatimes.net.cn）記者李貝貝 上海報道

2025年上半年，上海寫字樓市場呈現出新增需求不足、空置率上升的特征。根據世邦魏理仕發布的報告，上海辦公樓市場共有4個新項目入市，累計供應量30.2萬平米，整體空置率較去年年底上升0.3個百分點，達到22.4%。

整體來看，寫字樓市場仍保持謹慎情緒，租金下行持續推動成本驅動型搬遷需求。7月10日，仲量聯行上海商業地產部總監兼華東區零售地產部負責人黃臻向《華夏時報》記者表示：“今年二季度以來，租戶繼續保持對租金成本的高敏感度，積極尋求更有利的租約條款。”

在大宗投資市場，辦公資產也穩居首位。據仲量聯行監測，2025年第二季度，上海商業地產市場共錄得23宗資產交易，總成交金額達82億元人民幣。其中辦公資產以38%的成交金額占比位居第一。

甲級辦公樓租金保持下行趨勢

根據仲量聯行披露的數據，2025年二季度，成本驅動型搬遷和升級需求仍是辦公樓市場主要需求來源。上海全市凈吸納量錄得約57,300平米；同時，由于中央商務區的租金繼續下行，帶動來自中央商務區及周邊區域的租戶搬遷升級。非中央商務區凈吸納量錄得約74,200平米，其中國有企業和第三方辦公運營商構成需求主力。隨著甲乙級項目之間的租金價差逐漸縮小，部分乙級辦公樓或近郊區域租戶考慮搬遷升級至甲級辦公樓。

二季度，上海共計七個甲級辦公樓項目竣工交付，均位于非中央商務區，總建筑面積錄得413,700平米。中央商務區雖無新增供應，空置率仍環比上升0.2個百分點至16.9%；大量供應于非中央商務區集中入市，使整體市場空置率環比上升1.2個百分點至24.6%。

據悉，二季度甲級辦公樓租金保持下行趨勢，整體市場持續利好租戶方。仲量聯行方面表示，考慮到市場租金和租戶現行租金之間的差距，更多的租戶期望與業主進行租約重組談判。

其中，中央商務區租金環比下降2.4%至6.9元/平米/天。業主方為穩定現有出租率并持續吸引新租戶，在續租及新租條件上保持靈活的議價空間。部分業主在延長租期的條件下，同意與租戶達成租約重組條款；非中央商務區租金環比下降2.7%至4.5元/平米/天。為吸引租戶入駐，業主繼續提供具有吸引力的租金和激勵政策，空置率較高的板塊或項目優惠力度加大。

從行業需求來看，據世邦魏理仕統計，上半年金融業以22%的占比繼續領跑市場，主要受到基金和非銀金融機構的推動；消費品制造業位居第二，占比17%，主要來自快消品和家居類企業的擴張需求；TMT位列第三，占比達16%，跨境電商和互聯網平臺公司的擴張成為其主要驅動力。

“盡管面臨新增需求不足和空置率上行的挑戰，上半年市場仍表現出了一定的活躍度。”世邦魏理仕方面指出，今年1—6月，上海全市寫字樓凈吸納量環比上升126.1%至17.3萬平米，整體空置率較去年年底上升0.3個百分點，達到22.4%。

世邦魏理仕中國區顧問及交易服務部|辦公樓負責人張越向記者透露，未來6個月，上海辦公樓市場預計將迎來約77萬平米的新增供應。

“盡管短期內這將增加市場競爭，但我們同時也認為這將有效激活市場流動性，推動租賃交易的活躍度提升。”張越認為，上半年市場已顯現出小幅回暖跡象，特別是在高端制造業、TMT和金融領域。隨著上海2025年產業布局規劃的深入推進，各區域有望進一步強化差異化定位。通過精準產業導入策略，持續吸引優質企業落戶，從而構建更具韌性的市場發展格局。

街鋪式商業資產受青睞

投資市場方面，辦公樓資產仍占據主導地位。

據仲量聯行報告，2025年第二季度，上海商業地產市場共錄得23宗資產交易，總成交金額達82億元人民幣。二季度單體項目平均成交金額為3.6億元，較2024年全年均值5.6億元及2025年一季度的4.8億元繼續下降。成交金額在1至3億元規模區間的交易占市場成交宗數的61%，表明中小體量資產流動性有所增強。買家構成方面，高凈值投資者及企業買家持續主導市場，貢獻總成交金額的88%，其對于街鋪式商業資產的集中配置有效維持了市場活躍度。

其中，辦公資產以38%的成交金額占比穩居首位。緊隨其后，長租公寓板塊以27%的占比位居第二，其他依次為零售物業（18%）、工業（7%）、酒店（4%）、住宅（3%）和產業園區（3%）。值得一提的是，零售物業以35%的成交宗數占比成為本季度最活躍板塊。其中，總價1至3億元區間且交易周期短的街鋪式商業資產尤其受到市場青睞，反映出投資者對消費復蘇的預期持續強化。

另據世邦魏理仕數據，2025年上半年，上海物業投資市場共錄得36筆交易，交易金額累計230.1億，較去年同期下降29.7%。投資者表現普遍更為審慎，交易活躍度承壓，但結構性分化顯著，核心資產與新興賽道呈現出逆勢增長的韌性，資本正加速向具備穩定現金流與成長潛力的優質標的集中。

世邦魏理仕華東區投資及資本市場部負責人王晶表示，上半年上海物業投資市場呈現量價調整與結構分化并存的特征。交易規模雖同比下滑，但細分賽道亮點頻現：消費企穩帶動多類型買家布局零售物業；核心區位辦公樓資產仍然備受投資人關注；長租公寓則在機構買家的助推下成為市場的增長點。

“核心地段辦公樓資產仍將吸引避險資金，不良資產加速處置將為價值投資創造機遇，市場活躍度有望回升。”王晶判斷。

責任編輯：李未來 主編：張豫寧