上海有兩個非常有名的“捂盤惜售“的頂豪項目，一捂就是差不多二十年，主打一個時間跑贏空間、跑贏隊友。

那么，到底是一家什么樣的公司，什么樣的老板，能同時在上海外灘和長寧西郊擁有兩個項目，而且還能捂盤將近二十年不賣？是另有玄機嗎？

這兩個項目地段都非常好，還有個特點就是快20年也沒拿出來賣過項目。

一個是位于外灘的洛克外灘源，2006年開始開發，2023年才全面開放，迄今已19年。

其中的27套住宅，主力建面約370-470平米，是上海外灘核心區僅存的住宅供應。

最近幾年每年都有 “傳言入市”，但每次都無疾而終。

這個地段，一個字，絕了！

一個是位于長寧西郊頂級豪宅區的寧國府邸，2008年拿地，地價3.28億元，2010年初開工，一直到2024年底才完成驗收。

從2008年到2025年，中間過去了17年？

多少神盤在這期間開盤了，2008年的光景，翠湖當時也才開到三期嘉苑呢，新天地的位置，當時均價差不多7萬元／平米。

寧國府邸現在入市了，11棟“四合院“可售，每棟面積1000-1500平米，拿地17年后第一次放風：即將入市！

無獨有偶，寧國府邸的幕后老板是歐亞平，跟外灘的那個是同一個。

小帥首先想說一下，這兩塊地的位置，是真好。

兩個項目都屬于一家香港上市公司百仕達控股，背后的老板，是神秘的資本玩家歐亞平，關注資本市場的，對這個名字應該不陌生。

歐亞平真正在內地揚名，是2013年11月聯合馬云（阿里巴巴）、馬化騰（騰訊）、馬明哲（平安）創辦了眾安保險，他被“三馬“推舉為眾安保險董事長，其實也是實控人。

2017年，眾安保險以眾安在線在香港上市。

當年在復旦大學的開業儀式上，復星集團創始人郭廣昌主持，“三馬“齊聚到場的神級場面，可謂是星光閃耀。

歐亞平在成為眾安的出面人之前，并沒有任何保險或金融的從業經歷。

他賺到的第一桶金來自石油貿易，之后創辦佰仕達，然后就轉身地產開發。雖然上海在捂盤，其他城市倒還好。

1993年，一個偶然的機會，歐亞平得知深圳羅湖有一塊政府無力改造的地。海南樓市崩盤和全國地產調控寒冬的當下，他成立深圳百仕達，9億元拿下了這塊32萬平方米的地，并在三年后實現一期銷售額15億。

此后歐亞平，一直被稱為“反經驗主義者”。這次成功的投資，如今看來也是讓歐亞平下決心放棄原油生意、轉行地產的一個轉折點。

1998年，歐亞平帶領百仕達控股在香港上市，募資6億港元。

嘗到地產的甜頭后，百仕達繼續出手。2001年再以7.8億拿下當時的全國單價地王，并打造了深圳知名豪宅紅樹西岸。

2005年，歐亞平轉戰上海。2005年末，“日資三大房地產巨頭”之一的三菱地所子公司洛克菲勒國際集團以4.11億元獲得外灘源一期黃浦區174地塊16882平方米的開發權，隨后就引進百仕達共同參與外灘源開發，百仕達順利進軍上海。

讓歐亞平沒想到的是，他居然在這個項目上被日本人“坑“了一把。

據百仕達2005年的公告，百仕達與洛克菲勒成立合資公司（RGAP），百仕達持有490股B股，洛克菲勒持有510股A股，其中，洛克菲勒手握對項目各方面的控制權，百仕達則扮演項目經理的角色。

根據協議，百仕達還需要為外灘源項目提供不超過13.1億的股東貸款，作為施工前期費用支出。承擔開發風險的百仕達也因此大虧。截至2023年末，百仕達對RGAP投資的公允值虧損2.854億港元。

洛克菲勒的這一波操作被業內視為“空手套白狼”。

故事的結局是，2024年4月，眾安在線宣布以14.366億元購買洛克外灘源的兩棟樓，總建筑面積近15944平米，占整個洛克外灘源項目的約15%。

這筆“左手倒右手“的交易，一定程度緩解了百仕達在洛克外灘源這個項目上的壓力。

這還沒完。2024年12月20日，百仕達以200萬美元的代價收購了洛克菲勒手中RGAP的510股A股，讓洛克菲勒從洛克外灘源項目中徹底出局！

接下來，洛克外灘源還能套現的，就剩那27套一捂再捂的住宅了。

洛克外灘源一期由11棟歷史保護建筑+6棟現代建筑組成，僅有的3棟住宅包含在6棟現代建筑里，大多數住宅都位于7層以上，樓下是商辦物業。

在這之前，同屬于洛克外灘源一期的外灘半島酒店也曾有大平層進入市場，但屬于商業性質，三年前的成交均價在18-20萬元/平米。

歐亞平在上海獨立操盤的唯一一個地產項目，是長寧西郊的寧國府邸。

板塊是好板塊，旁邊不遠處就是那個世界級的頂豪項目——檀宮；名字也是好名字，取自《紅樓夢》里的寧國府。就是寧國府最終被抄家走向衰敗的結局，不知道富豪們會不會介意？

更讓人無語的，是這個別墅的設計風格，在西郊板塊以奢華與尊貴聞名的別墅區，確實是有點鶴立雞群。

整個項目一共就12棟樓，每一棟都是圍合式的、中間帶院落的獨立別墅，形似“碉堡”。用百仕達控股的話來說，這是中西合璧的四合院，看現場照片，是用西方建筑風格造的中式四合院？

建筑設計師很厲害，英國的殿堂級建筑設計師大衛·奇普菲爾德，擅長性冷淡風格建筑設計。

嗯，往高級了說，是性冷淡風，也有人戲稱為“提籃橋監獄風”，也很貼切。

小區占地不大，目前13號是物業管理用房，實際只有11棟別墅可售。單套別墅地上建筑面積約947-1704平米，總面積最低1400平米起！其中面積最小的一套，光地下室面積就有477平米。貧窮限制了我的想象！

這塊地是2008年8月公開招拍掛的，被一家香港上市公司百仕達控股以3.28億元的總價拿下。地塊占地面積約13600平米，容積率只有1.0！相當于樓面地價24117元/平米。因為西郊賓館，小區的限高只有15米。

項目2010年初就開工了，一造就造了8年！在2018年的中報里，百仁達控股說：“寧國府邸目前正在進行庭院精裝修、外立面改造和整體配套工程，因市場不穩需根據實際情況作出合適的經營安排。”

到2018年的年報，這個表述變成了：“寧國府邸正處于驗收階段，4棟精裝修及7棟毛坯、園林工程正在后續的整改及驗收，因市場不穩需根據實際情況作出合適的經營安排。”

好事多磨。寧國府邸的“驗收階段”整整持續了6年！一直到2024年的年報，寧國府邸才“已完成驗收”，但“4棟精裝修及7棟毛坯、園林工程正在后續的整改及驗收”，并表示后期將“因應市場需求及實際情況作出合適的經營安排”。

“市場不穩”4個字終于去掉了，這估計也是百仕達最近開始放風項目準備入市的背后動力。

但是，別忘了，寧國府邸在拿地時，還有一個開發條件的限制：就是70/90要求。

當時的政策要求，從2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。

地塊容積率低于1.0，限制于70/90政策，低于35%的建筑密度，真的很難啊！尤其是在頂級別墅扎堆的西郊，如果按70/90規定做出小面積的聯排別墅或多層，這樣的房子賣給誰啊？簡直就是難上加難！

終于理解為什么寧國府邸的驗收一拖就是六年了！

2024年8月27日，上海房管局發布《關于優化本市新出讓商品住房用地套型供應結構的通知》，70/90政策正式退出。

也就是在2024年的年報中，百仕達控股幾乎是卡著點宣布，寧國府邸完成驗收。

買地時地價24117元/平米，17年后再賣，售價可以看到20萬元/平米嗎？

去年，檀宮有套二手房出售，建面1613平米，含地下室458平米，最終3.5億成交，成交單價近22萬元/平米。

對百仕達控股來說，肯定是價格能賣得越高越好，就是能買得起單價20萬元/平米別墅的富豪，能不能接受自己家是性冷淡風？

現在，已經成功進軍金融業的歐亞平，到底有沒有告別房地產？

從最早起家的原油貿易到地產開發，再到互聯網保險，又在香港成立眾安國際，進軍虛擬銀行，已然構建起橫跨保險、銀行、證券及加密貨幣、穩定幣等數字資產的眾安金融科技生態。

2008年之后就從地產圈隱匿，時隔17年，他手里除了少量出租物業外，可售的住宅，也就剩下洛克外灘源的27套住宅和寧國府邸的11套別墅了。

看上去就38套房子，但平均每套的市場價值都超過一個小目標，總貨值數十億！

設計原來前衛、現在看有點過時的豪宅，富豪們會因為地段買單嗎？都說賣豪宅就是賣地段賣圈層，這個項目終于要硬碰硬去見真章了。

畢竟等了近二十年，中國的房地產行情已經發生了天翻覆地的變化，錯過了中國房地產的黃金時期，他還能抓住最后的機會，把這兩筆買賣再賣個好價錢嗎？