近日，地產(chǎn)股大漲，是信號？

其實，地產(chǎn)股跟其他行業(yè)的股票一樣，它的上漲主要有兩種類型。

一種是受業(yè)績的驅(qū)動，銷售增速、利潤增速上漲，企業(yè)效益比較好，推動股價上漲。

另外一種是受到政策推動，行業(yè)出臺重大利好政策，就會使行業(yè)的股票上漲。房地產(chǎn)行業(yè)也是如此，當(dāng)前房地產(chǎn)市場比較低迷，無論是全國的樓市成交量還是價格都在走弱。

因此，地產(chǎn)股的上漲肯定不是來自于企業(yè)的業(yè)績推動，那么只能是來自于政策推動。

下周可能有重要會議

可能會有哪些政策利好呢？

我認(rèn)為可以從三個層面來分析。

第一個層面，是超短期的消息拉動。

周四地產(chǎn)股大漲盤中，有外媒消息稱下周將會召開中y城市工作會議。

該會議已經(jīng)好多年沒有舉行了，上次舉行還是在 2015 年 12 月份。

一般來說，當(dāng)城市的發(fā)展，城市的經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人口等發(fā)生重大變化時，才會舉辦這樣一次會議。

有消息稱，此次會議將重啟棚改。

從歷史上看，這一消息并非沒有可能性。

因為上一次會議，也就是 2015 年 12 月份，當(dāng)時全國樓市也比較低迷，少數(shù)城市樓市已經(jīng)復(fù)蘇，為了進(jìn)一步推動樓市復(fù)蘇回暖，國家在 2015 年四季度啟動了棚改貨幣化，從而推動 2016 年到 2018 年全國樓市出現(xiàn)了轟轟烈烈的大行情。

當(dāng)前樓市的低迷程度，已經(jīng)明顯超過了 2014 年到 2015 年。

不過，我認(rèn)為，當(dāng)前重啟棚改與此前大不相同了。

因為經(jīng)過過去持續(xù)推進(jìn)棚改，大部分棚戶區(qū)都已經(jīng)改造完畢了，只剩下很少棚戶區(qū)需要拆遷；所以棚改貨幣化安置，能夠撬動的買房規(guī)模比較小。

在城市更新、舊城改造方面，目前國家重點推進(jìn)的是城中村改造和老舊小區(qū)改造。

這兩類改造并不像棚改一樣全部拆了重建，有一部分只是完善功能，并不需要拆了重建，所以對房地產(chǎn)的拉動作用比較小。

另外，城中村改造，跟過去的棚改也不一樣。

棚戶區(qū)，一般都是國有用地上建的一些房子，主要是很久以前的一些職工分的房子。

而城中村的土地是集體所有，并非國有。

而且，大部分城中村的業(yè)主住房并不困難，甚至有些很有錢，他們在自己的宅基地上建的房子又高又大，用于出租，有些人每個月要收很多租金。

城中村改造的復(fù)雜程度，遠(yuǎn)超棚戶區(qū)改造。

2015 年到 2018 年，全國很多地區(qū)大片大片地拆棚戶區(qū)；而近兩三年，國家推進(jìn)的城中村改造節(jié)奏非常緩慢，因為原則是條件成熟一個、改造一個。

地方政府和房企，跟這些城中村的業(yè)主們談判很艱難，有些村民漫天要價，根本拆不動。

本月底重磅會議有看頭

推動近期地產(chǎn)股上漲的第二個邏輯，是七月底將召開重磅的高層會議，這也是每年七月底的慣例。

該會議，也可以說是半年度的經(jīng)濟(jì)工作會議，將對今年下半年全國的經(jīng)濟(jì)政策，包括樓市、股市制定最新的政策口徑。

今年四月底，也有一次類似的會議，但那次會議沒有釋放出房地產(chǎn)的利好消息，反而有一條偏中性偏弱措辭。

當(dāng)時我已經(jīng)分析過，就是所謂的 “鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢”。

因為既然說是鞏固穩(wěn)定態(tài)勢，說明市場已經(jīng)見底，不需要額外刺激了。

后來果然如此，四月份全國樓市降溫以來，并沒有出臺明顯的增量房地產(chǎn)利好政策。

那么，二季度已經(jīng)過去，全國樓市的穩(wěn)定態(tài)勢并不明顯。

按邏輯推理，七月底的這一次重磅會議上，對于房地產(chǎn)的政策口徑應(yīng)該會進(jìn)一步寬松化。

這對地產(chǎn)股是潛在的利好。

新一輪樓市成交反彈

地產(chǎn)股近期上漲的第三個邏輯，是預(yù)期政策轉(zhuǎn)向后市場的成交量會迎來反彈。

各位可以回顧一下去年九月下旬，國家宏觀政策（包括樓市、股市）有一波重磅政策出臺，導(dǎo)致股市直線拉升，地產(chǎn)股也跟著大漲。

從樓市表現(xiàn)來看，在新政出臺之后，去年第四季度，高能級城市的成交量反彈比較明顯，這對地產(chǎn)股是一種支撐。

可以說，經(jīng)歷了四月份以來長達(dá)三個月的樓市持續(xù)降溫，另外還有貿(mào)易戰(zhàn)的影響 —— 貿(mào)易戰(zhàn)對高能級城市、東部地區(qū)影響比較明顯。

在這樣樓市已經(jīng)大幅降溫的背景之下，出臺利好政策的可能性越來越大。

不管是哪種類型的政策，它對樓市、對地產(chǎn)股一定是利好。

也包括前段時間我曾經(jīng)分析過的，正在籌備推出現(xiàn)房銷售制度，據(jù)說政策公布的節(jié)點要延后了。

為什么呢？

其實當(dāng)時我已經(jīng)分析過，期房制度改為現(xiàn)房銷售制度，對房企是利空，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場也是小幅利空，在樓市下滑的過程中盡量不要推利空政策。

那么，我們就關(guān)注一下本月房地產(chǎn)政策出臺的情況，以及政策出臺之后的兩三個月，全國主要城市樓市成交量反彈的情況。