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城鎮居民購買農村房屋,時隔 20 多年后遇上拆遷,房屋買賣協議的效力成了爭議焦點。這樣的協議到底有效嗎?
一、案情梳理
(一)原告的訴求與緣由
原告林浩、鄭芳向法院提出訴訟請求:
判令高磊與林建軍、林大山于 2001 年 9 月 28 日簽訂的房屋買賣協議無效;
判令高磊、田莉與林建軍、林大山于 2002 年 2 月 4 日簽訂的房屋買賣協議無效;
依法分割北京市大興區黃村鎮房屋(即十號院)拆遷所得所有利益,拆遷總利益的 30% 歸己方所有;
訴訟費由被告承擔。后因拆遷協議未簽訂,林浩、鄭芳撤回第 3 項訴訟請求。
林浩、鄭芳稱,林建軍與鄭桂蘭是夫妻,二人是林大山、林大水的父母。林浩與林大水是父女關系。2001 年 9 月 28 日,林大山及其父林建軍與高磊簽訂協議書,將十號院院落內的正房五間、西配房兩間及院落以 45000 元的價格賣給高磊。高磊購買時是城鎮居民,未取得后新莊村集體經濟組織成員資格,至今也不是該村成員。根據法律規定,高磊不具備購買資格,其簽訂的協議書應屬無效,故訴至法院。
(二)被告的抗辯主張
高磊辯稱:
林浩不是本案適格原告,應裁定駁回起訴。林浩不是案涉宅院所有權人,也不是房屋買賣合同出賣人,且林建軍的部分繼承人未提起訴訟,林浩無權單獨起訴。
案涉宅基地房屋因拆遷已拆除滅失,合同無效情形不存在。
其女兒高梅被確認為被搬遷人,已選擇安置房,拆遷安置補償應歸高梅所有。
其購買房屋是為解決居住問題,居住 20 多年,林浩曾起訴后撤訴,此次起訴缺乏依據,違背誠信原則。并提起反訴,要求案涉拆遷利益全部歸高梅所有。
田莉、高梅辯稱,與高磊答辯意見一致。
(三)第三人的意見
林大山、林小玲、林小敏述稱,同意林浩、鄭芳的訴訟請求,不同意高磊的反訴請求。
乙集團公司述稱,案涉院落已完成清登和拆除,因糾紛評估和審計無法推進,拆遷協議未簽署,被拆遷人需由村級確權小組確認,對反訴不發表意見。
(四)法院查明的關鍵事實
林建軍(2002 年去世)與鄭桂蘭(2021 年去世)系夫妻,育有林大山、林大水、林小玲、林小敏。林大水(1996 年去世)與鄭芳系夫妻,育有林浩。
高磊與田莉系夫妻,戶籍地為黑龍江省,其女高梅 2014 年戶籍地變更為北京市大興區另一地址。
2001 年 9 月 28 日,林建軍、林大山與高磊簽訂協議,將十號院房屋及院落以 45000 元賣給高磊;2002 年 2 月 4 日,林建軍、林大山與高磊、田莉簽訂補充協議,約定拆遷時補償歸買方所有。協議簽訂后,雙方履行了義務,房屋交付高磊一家使用。
2024 年 10 月,十號院因城中村改造項目被列入搬遷范圍,房屋已拆除。高磊、田莉表示將院落贈與高梅辦理搬遷事宜,高梅被出具資格確認書并選了安置房,但乙集團公司稱相關文件不具有確定被拆遷人的效果,因糾紛未簽訂拆遷協議。
二、案件分析
(一)爭議焦點
案涉兩份房屋買賣協議是否有效?
高磊的反訴請求是否應支持?
(二)法律分析
本案適用民法典施行前的法律規定。當事人訂立合同應遵守法律法規,不得違反強制性規定。農村集體土地使用權與集體經濟組織成員特定身份相聯系,不得轉讓,農村房屋買賣依賴于集體土地使用權轉讓,否則無效。
高磊、田莉非案涉房屋所在地集體經濟組織成員,其購買案涉房屋違反農村村民住宅用地相關法律規定,故兩份房屋買賣協議均屬無效。
高磊主張房屋已拆除,合同無效情形不存在,缺乏法律依據。雖房屋已拆除,但協議效力不以標的物存在為前提,故該主張不成立。
因雙方存在爭議,乙集團公司未確定被拆遷人,拆遷利益尚未確定,高磊要求拆遷利益歸高梅所有,缺乏事實依據,不予支持。
三、裁判結果
法院判決:
高磊與林建軍、林大山于 2001 年 9 月 28 日簽訂的房屋買賣協議無效;
高磊、田莉與林建軍、林大山于 2002 年 2 月 4 日簽訂的房屋買賣協議無效;
駁回高磊的全部反訴請求。
四、案件啟示
(一)城鎮居民購買農村房屋協議多無效
農村房屋買賣與宅基地使用權緊密相關,而宅基地使用權僅限本村集體經濟組織成員享有。城鎮居民購買農村房屋,因違反相關法律規定,買賣協議通常會被認定為無效,購買時需充分認識此風險。
(二)合同效力不受標的物是否存在影響
即使農村房屋因拆遷等原因滅失,也不影響對原有房屋買賣協議效力的認定。協議的有效性取決于簽訂時是否符合法律規定,而非標的物后續狀態。
(三)拆遷時利益糾紛需依法解決
房屋買賣協議無效后,如遇拆遷,相關利益分割需根據雙方過錯程度、實際貢獻等因素依法處理。在拆遷利益尚未確定時,主張全部利益歸一方所有,往往難以得到支持。
(四)謹慎對待農村房屋買賣
無論是出賣人還是買受人,在進行農村房屋買賣時都應謹慎。出賣人要知曉轉讓的法律限制,買受人要清楚購買的法律風險,避免因協議無效引發后續糾紛。
涉及農村房屋買賣,尤其是跨身份屬性的交易,建議事前咨詢專業律師,了解相關法律規定和潛在風險,最大限度維護自身合法權益。
(此案例發生地為北京,為保護當事人隱私和避免不必要糾紛,以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名,若有雷同請聯系我們予以撤銷。)
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