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城鎮居民購買農村房屋，時隔 20 多年后遇上拆遷，房屋買賣協議的效力成了爭議焦點。這樣的協議到底有效嗎？

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告林浩、鄭芳向法院提出訴訟請求：

判令高磊與林建軍、林大山于 2001 年 9 月 28 日簽訂的房屋買賣協議無效；

判令高磊、田莉與林建軍、林大山于 2002 年 2 月 4 日簽訂的房屋買賣協議無效；

依法分割北京市大興區黃村鎮房屋（即十號院）拆遷所得所有利益，拆遷總利益的 30% 歸己方所有；

訴訟費由被告承擔。后因拆遷協議未簽訂，林浩、鄭芳撤回第 3 項訴訟請求。

林浩、鄭芳稱，林建軍與鄭桂蘭是夫妻，二人是林大山、林大水的父母。林浩與林大水是父女關系。2001 年 9 月 28 日，林大山及其父林建軍與高磊簽訂協議書，將十號院院落內的正房五間、西配房兩間及院落以 45000 元的價格賣給高磊。高磊購買時是城鎮居民，未取得后新莊村集體經濟組織成員資格，至今也不是該村成員。根據法律規定，高磊不具備購買資格，其簽訂的協議書應屬無效，故訴至法院。

（二）被告的抗辯主張

高磊辯稱：

林浩不是本案適格原告，應裁定駁回起訴。林浩不是案涉宅院所有權人，也不是房屋買賣合同出賣人，且林建軍的部分繼承人未提起訴訟，林浩無權單獨起訴。

案涉宅基地房屋因拆遷已拆除滅失，合同無效情形不存在。

其女兒高梅被確認為被搬遷人，已選擇安置房，拆遷安置補償應歸高梅所有。

其購買房屋是為解決居住問題，居住 20 多年，林浩曾起訴后撤訴，此次起訴缺乏依據，違背誠信原則。并提起反訴，要求案涉拆遷利益全部歸高梅所有。

田莉、高梅辯稱，與高磊答辯意見一致。

（三）第三人的意見

林大山、林小玲、林小敏述稱，同意林浩、鄭芳的訴訟請求，不同意高磊的反訴請求。

乙集團公司述稱，案涉院落已完成清登和拆除，因糾紛評估和審計無法推進，拆遷協議未簽署，被拆遷人需由村級確權小組確認，對反訴不發表意見。

（四）法院查明的關鍵事實

林建軍（2002 年去世）與鄭桂蘭（2021 年去世）系夫妻，育有林大山、林大水、林小玲、林小敏。林大水（1996 年去世）與鄭芳系夫妻，育有林浩。

高磊與田莉系夫妻，戶籍地為黑龍江省，其女高梅 2014 年戶籍地變更為北京市大興區另一地址。

2001 年 9 月 28 日，林建軍、林大山與高磊簽訂協議，將十號院房屋及院落以 45000 元賣給高磊；2002 年 2 月 4 日，林建軍、林大山與高磊、田莉簽訂補充協議，約定拆遷時補償歸買方所有。協議簽訂后，雙方履行了義務，房屋交付高磊一家使用。

2024 年 10 月，十號院因城中村改造項目被列入搬遷范圍，房屋已拆除。高磊、田莉表示將院落贈與高梅辦理搬遷事宜，高梅被出具資格確認書并選了安置房，但乙集團公司稱相關文件不具有確定被拆遷人的效果，因糾紛未簽訂拆遷協議。

二、案件分析

（一）爭議焦點

案涉兩份房屋買賣協議是否有效？

高磊的反訴請求是否應支持？

（二）法律分析

本案適用民法典施行前的法律規定。當事人訂立合同應遵守法律法規，不得違反強制性規定。農村集體土地使用權與集體經濟組織成員特定身份相聯系，不得轉讓，農村房屋買賣依賴于集體土地使用權轉讓，否則無效。

高磊、田莉非案涉房屋所在地集體經濟組織成員，其購買案涉房屋違反農村村民住宅用地相關法律規定，故兩份房屋買賣協議均屬無效。

高磊主張房屋已拆除，合同無效情形不存在，缺乏法律依據。雖房屋已拆除，但協議效力不以標的物存在為前提，故該主張不成立。

因雙方存在爭議，乙集團公司未確定被拆遷人，拆遷利益尚未確定，高磊要求拆遷利益歸高梅所有，缺乏事實依據，不予支持。

三、裁判結果

法院判決：

高磊與林建軍、林大山于 2001 年 9 月 28 日簽訂的房屋買賣協議無效；

高磊、田莉與林建軍、林大山于 2002 年 2 月 4 日簽訂的房屋買賣協議無效；

駁回高磊的全部反訴請求。

四、案件啟示

（一）城鎮居民購買農村房屋協議多無效

農村房屋買賣與宅基地使用權緊密相關，而宅基地使用權僅限本村集體經濟組織成員享有。城鎮居民購買農村房屋，因違反相關法律規定，買賣協議通常會被認定為無效，購買時需充分認識此風險。

（二）合同效力不受標的物是否存在影響

即使農村房屋因拆遷等原因滅失，也不影響對原有房屋買賣協議效力的認定。協議的有效性取決于簽訂時是否符合法律規定，而非標的物后續狀態。

（三）拆遷時利益糾紛需依法解決

房屋買賣協議無效后，如遇拆遷，相關利益分割需根據雙方過錯程度、實際貢獻等因素依法處理。在拆遷利益尚未確定時，主張全部利益歸一方所有，往往難以得到支持。

（四）謹慎對待農村房屋買賣

無論是出賣人還是買受人，在進行農村房屋買賣時都應謹慎。出賣人要知曉轉讓的法律限制，買受人要清楚購買的法律風險，避免因協議無效引發后續糾紛。

涉及農村房屋買賣，尤其是跨身份屬性的交易，建議事前咨詢專業律師，了解相關法律規定和潛在風險，最大限度維護自身合法權益。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）