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買了商品房，交了全款，也收了房，可房子還處于抵押狀態(tài)，開發(fā)商不辦解押，也不協(xié)助過戶，這種情況下購房者該怎么辦？

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告周峰向法院提出變更后的訴訟請求：

請求法院判令被告辦理案涉房屋的抵押滌除手續(xù)及該房屋對應(yīng)土地使用權(quán)的抵押滌除手續(xù)；

請求法院判令被告協(xié)助原告辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)、所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，將案涉房屋登記在原告名下；

本案訴訟費用由被告承擔(dān)。

周峰稱，2021 年 9 月 6 日，他作為買受人，與甲公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，購買北京市朝陽區(qū)某路某號院某家園某號樓某單元六號房屋。合同簽訂后，他依約履行付款義務(wù)，繳納契稅，但甲公司未按約定時間交房，未按合同約定交付房屋產(chǎn)權(quán)屬證書，也未辦理涉案房屋的抵押滌除手續(xù)。根據(jù)相關(guān)批復(fù)，他以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，房屋交付請求權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)等，屬于應(yīng)優(yōu)先保護的消費者，故訴至法院。

（二）被告的抗辯主張

甲公司辯稱，同意原告的訴訟請求。

乙公司辯稱，其是標(biāo)的資產(chǎn)的名義抵押權(quán)人，并非適格被告。其作為信托計劃受托人，后將債權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙公司，因丙公司無抵押權(quán)人資質(zhì)，仍登記為名義抵押權(quán)人。原告訴求是協(xié)助滌除抵押權(quán)，其非相應(yīng)法律關(guān)系相對方，不承擔(dān)金錢給付義務(wù)，請求駁回對其的訴訟請求。

丙公司辯稱，涉案房屋是其抵押物，已辦理抵押登記，其合法享有抵押權(quán)。原告援引相關(guān)批復(fù)主張優(yōu)先權(quán)，需證明以居住為目的且支付全部價款，但其現(xiàn)有證據(jù)不足。本案事實發(fā)生在民法典實施前，應(yīng)適用擔(dān)保法，涉案房屋抵押在先，出售未通知抵押權(quán)人，出售行為無效。

（三）法院查明的關(guān)鍵事實

2020 年 9 月 19 日，周峰與甲公司簽訂預(yù)售合同，購買六號房屋，規(guī)劃性質(zhì)為住宅，約定了房價款、付款方式、交付時間、不動產(chǎn)登記等內(nèi)容。合同載明房屋涉及在建工程及土地使用權(quán)抵押，抵押權(quán)人為乙公司，乙公司出具聲明同意抵押房屋預(yù)售。

周峰支付了全部購房款（含面積補差款），甲公司認可收款，2021 年 7 月 26 日交付房屋，周峰交納住宅專項維修資金。房屋現(xiàn)坐落明確，未辦理權(quán)屬證書。

2017 年，甲公司與乙公司簽訂協(xié)議，以涉案房屋所在在建工程及土地使用權(quán)提供抵押擔(dān)保，后簽訂補充協(xié)議，將含六號房屋在內(nèi)的 98 套房屋作為抵押財產(chǎn)并辦理登記。2021 年，乙公司將債權(quán)及抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙公司，刊登公告告知債務(wù)人。

涉案房屋及土地使用權(quán)多次辦理抵押登記，現(xiàn)行有效抵押權(quán)為 2022 年 8 月 30 日登記的抵押權(quán)，抵押權(quán)人為乙公司。

二、案件分析

（一）爭議焦點

甲公司是否應(yīng)協(xié)助周峰辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)？

乙公司、丙公司是否應(yīng)協(xié)助辦理涉案房屋及對應(yīng)土地使用權(quán)的抵押滌除手續(xù)？

（二）法律分析

周峰與甲公司簽訂的預(yù)售合同合法有效。乙公司作為抵押權(quán)人同意出售抵押房屋，合同向周峰披露了抵押情況，甲公司不構(gòu)成無權(quán)處分，合同對雙方有約束力。周峰已支付全部房款，接收房屋，有權(quán)要求甲公司協(xié)助辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。

乙公司為合法抵押權(quán)人，但其出具聲明同意出售涉案房屋，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，抵押權(quán)效力僅及于轉(zhuǎn)讓價款，乙公司喪失對房屋的物上追及力。丙公司作為債權(quán)及抵押權(quán)受讓人，同樣喪失對房屋的物上追及力。故乙公司、丙公司應(yīng)配合辦理抵押權(quán)及對應(yīng)土地使用權(quán)抵押的注銷登記。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

甲公司協(xié)助周峰辦理北京市朝陽區(qū)某路某號院某號樓某單元六號房屋的權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，將房屋轉(zhuǎn)移登記至周峰名下，于本判決生效之日起七日內(nèi)執(zhí)行清；

甲公司、乙公司、丙公司協(xié)助周峰辦理北京市朝陽區(qū)某路某號院某號樓某單元六號房屋的抵押權(quán)及該房屋所對應(yīng)土地使用權(quán)抵押的注銷登記手續(xù)，于本判決生效之日起七日內(nèi)執(zhí)行清。

四、案件啟示

（一）購買抵押房屋需確認抵押權(quán)人態(tài)度

購買已抵押的商品房時，務(wù)必確認抵押權(quán)人是否同意出售，要求開發(fā)商提供書面同意文件，確保交易合法，避免后續(xù)因抵押權(quán)問題影響過戶。

（二）及時履行付款義務(wù)并保留憑證

購房者應(yīng)按合同約定支付房款，保留付款憑證，確保已支付全部款項，這是主張權(quán)利的重要依據(jù)，尤其在涉及優(yōu)先權(quán)認定時至關(guān)重要。

（三）抵押權(quán)人同意出售即喪失房屋追及力

抵押權(quán)人同意抵押房屋出售后，其抵押權(quán)僅及于房屋轉(zhuǎn)讓價款，無權(quán)再對房屋行使抵押權(quán)，應(yīng)配合辦理抵押滌除手續(xù)，保障購房者過戶權(quán)利。

（四）債權(quán)轉(zhuǎn)讓不影響購房者權(quán)益

債權(quán)及抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓后，受讓人應(yīng)承繼原抵押權(quán)人的權(quán)利義務(wù)，不能以抵押權(quán)人變更為由拒絕協(xié)助辦理抵押滌除，購房者的合法權(quán)益不受債權(quán)轉(zhuǎn)讓影響。

若遇到購買抵押房屋后開發(fā)商不辦解押、過戶的情況，購房者可依據(jù)合同和相關(guān)法律，要求開發(fā)商及抵押權(quán)人履行義務(wù)，必要時通過訴訟維權(quán)，維護自身合法權(quán)益。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）