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買了商品房，交了全款，也收了房，可房子還處于抵押狀態，開發商不辦解押，也不協助過戶，這種情況下購房者該怎么辦？

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告周峰向法院提出變更后的訴訟請求：

請求法院判令被告辦理案涉房屋的抵押滌除手續及該房屋對應土地使用權的抵押滌除手續；

請求法院判令被告協助原告辦理不動產登記手續、所有權轉移登記手續，將案涉房屋登記在原告名下；

本案訴訟費用由被告承擔。

周峰稱，2021 年 9 月 6 日，他作為買受人，與甲公司簽訂《北京市商品房預售合同》，購買北京市朝陽區某路某號院某家園某號樓某單元六號房屋。合同簽訂后，他依約履行付款義務，繳納契稅，但甲公司未按約定時間交房，未按合同約定交付房屋產權屬證書，也未辦理涉案房屋的抵押滌除手續。根據相關批復，他以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，房屋交付請求權優先于抵押權等，屬于應優先保護的消費者，故訴至法院。

（二）被告的抗辯主張

甲公司辯稱，同意原告的訴訟請求。

乙公司辯稱，其是標的資產的名義抵押權人，并非適格被告。其作為信托計劃受托人，后將債權轉讓給丙公司，因丙公司無抵押權人資質，仍登記為名義抵押權人。原告訴求是協助滌除抵押權，其非相應法律關系相對方，不承擔金錢給付義務，請求駁回對其的訴訟請求。

丙公司辯稱，涉案房屋是其抵押物，已辦理抵押登記，其合法享有抵押權。原告援引相關批復主張優先權，需證明以居住為目的且支付全部價款，但其現有證據不足。本案事實發生在民法典實施前，應適用擔保法，涉案房屋抵押在先，出售未通知抵押權人，出售行為無效。

（三）法院查明的關鍵事實

2020 年 9 月 19 日，周峰與甲公司簽訂預售合同，購買六號房屋，規劃性質為住宅，約定了房價款、付款方式、交付時間、不動產登記等內容。合同載明房屋涉及在建工程及土地使用權抵押，抵押權人為乙公司，乙公司出具聲明同意抵押房屋預售。

周峰支付了全部購房款（含面積補差款），甲公司認可收款，2021 年 7 月 26 日交付房屋，周峰交納住宅專項維修資金。房屋現坐落明確，未辦理權屬證書。

2017 年，甲公司與乙公司簽訂協議，以涉案房屋所在在建工程及土地使用權提供抵押擔保，后簽訂補充協議，將含六號房屋在內的 98 套房屋作為抵押財產并辦理登記。2021 年，乙公司將債權及抵押權轉讓給丙公司，刊登公告告知債務人。

涉案房屋及土地使用權多次辦理抵押登記，現行有效抵押權為 2022 年 8 月 30 日登記的抵押權，抵押權人為乙公司。

二、案件分析

（一）爭議焦點

甲公司是否應協助周峰辦理不動產登記手續？

乙公司、丙公司是否應協助辦理涉案房屋及對應土地使用權的抵押滌除手續？

（二）法律分析

周峰與甲公司簽訂的預售合同合法有效。乙公司作為抵押權人同意出售抵押房屋，合同向周峰披露了抵押情況，甲公司不構成無權處分，合同對雙方有約束力。周峰已支付全部房款，接收房屋，有權要求甲公司協助辦理權屬轉移登記。

乙公司為合法抵押權人，但其出具聲明同意出售涉案房屋，根據相關法律規定，經抵押權人同意轉讓抵押財產的，抵押權效力僅及于轉讓價款，乙公司喪失對房屋的物上追及力。丙公司作為債權及抵押權受讓人，同樣喪失對房屋的物上追及力。故乙公司、丙公司應配合辦理抵押權及對應土地使用權抵押的注銷登記。

三、裁判結果

法院判決：

甲公司協助周峰辦理北京市朝陽區某路某號院某號樓某單元六號房屋的權屬轉移登記手續，將房屋轉移登記至周峰名下，于本判決生效之日起七日內執行清；

甲公司、乙公司、丙公司協助周峰辦理北京市朝陽區某路某號院某號樓某單元六號房屋的抵押權及該房屋所對應土地使用權抵押的注銷登記手續，于本判決生效之日起七日內執行清。

四、案件啟示

（一）購買抵押房屋需確認抵押權人態度

購買已抵押的商品房時，務必確認抵押權人是否同意出售，要求開發商提供書面同意文件，確保交易合法，避免后續因抵押權問題影響過戶。

（二）及時履行付款義務并保留憑證

購房者應按合同約定支付房款，保留付款憑證，確保已支付全部款項，這是主張權利的重要依據，尤其在涉及優先權認定時至關重要。

（三）抵押權人同意出售即喪失房屋追及力

抵押權人同意抵押房屋出售后，其抵押權僅及于房屋轉讓價款，無權再對房屋行使抵押權，應配合辦理抵押滌除手續，保障購房者過戶權利。

（四）債權轉讓不影響購房者權益

債權及抵押權轉讓后，受讓人應承繼原抵押權人的權利義務，不能以抵押權人變更為由拒絕協助辦理抵押滌除，購房者的合法權益不受債權轉讓影響。

若遇到購買抵押房屋后開發商不辦解押、過戶的情況，購房者可依據合同和相關法律，要求開發商及抵押權人履行義務，必要時通過訴訟維權，維護自身合法權益。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）