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在商品房買賣中，購房者支付房款并收房后，卻因房屋存在抵押而無法辦理過戶手續的情況時有發生。此時，購房者的合法權益該如何保障？

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告林偉向法院提出變更后的訴訟請求：

請求法院判令被告辦理案涉一號房屋的抵押滌除手續及該房屋對應土地使用權的抵押滌除手續；

請求法院判令被告協助原告辦理不動產登記手續、所有權轉移登記手續，將案涉一號房屋登記在原告名下；

本案訴訟費用由被告承擔。

林偉稱，2021 年 3 月 3 日，其作為買受人，甲公司作為出賣人，雙方簽訂了《北京市商品房預售合同》，約定購買一號房屋。預售合同簽訂后，他依約履行了付款義務，繳納了契稅，但甲公司未按約定時間交付房屋，未交付房屋權屬證書，也未辦理房屋的抵押滌除手續。根據相關批復，案涉房屋用于解決其居住及生活需要，屬于滿足生存權的消費者范疇，具有優先保護的特殊法益。但諸被告遲遲不履行義務，溝通無果后訴至法院。

（二）被告的抗辯主張

甲公司辯稱，同意原告的訴訟請求。

乙公司辯稱，第一，其是標的資產的名義抵押權人，并非本案適格被告。作為項目對應信托計劃的受托人，信托資金用于某項目建設開發，后在 2021 年將信托計劃項下債權轉讓給丙公司，信托計劃終止。因丙公司無抵押權人資質，其仍為名義抵押權人。原告對其訴求本質是協助滌除抵押權，故其非適格被告，且正與不動產登記中心協商辦理相關手續。第二，其不承擔金錢給付義務，原告請求權基礎是與甲公司的房屋買賣合同，其并非違約主體，不存在侵害行為，請求駁回對其的訴訟請求。

丙公司辯稱，一、案涉房屋是其抵押物，已辦理抵押登記，其合法享有抵押權。二、原告援引相關批復主張房屋交付請求權優先，需舉證證明以居住為目的購買且已支付全部價款。但原告僅提供發票，未提供轉賬記錄或銀行放款通知，不足以證明支付全部房款，應承擔舉證不足的后果。三、本案事實發生在民法典實施前，應適用當時的擔保法。案涉房屋抵押登記在先，抵押人轉讓未通知抵押權人，出售行為無效。

（三）法院查明的關鍵事實

2021 年 3 月 3 日，林偉與甲公司簽訂《北京市商品房預售合同》，購買一號房屋，總價款 4069490 元，付款方式為貸款，首付款 1629490 元（含定金 50000 元），貸款 2440000 元。合同約定 2021 年 6 月 30 日前交付房屋，還對逾期交付責任、不動產登記等事項作出約定。合同載明房屋所在土地使用權及在建工程有抵押，抵押權人為乙公司，抵押登記日期 2017 年 10 月 31 日，乙公司出具同意銷售聲明。

林偉已支付全部購房款（含面積補差款）合計 4080918 元，2021 年 7 月 26 日接收房屋，繳納契稅 56159.42 元，房屋現坐落為北京市朝陽區一號，未辦理權屬證書。

2017 年 10 月 19 日，甲公司與乙公司簽訂相關協議，甲公司以在建工程及土地使用權提供抵押擔保，乙公司支付轉讓價款。后雙方簽訂補充協議，將含一號房屋在內的 98 套房屋作為抵押財產并辦理登記。2021 年 1 月 8 日，公證處出具執行證書。

案涉土地使用權多次登記，抵押權也多次辦理登記、注銷，2022 年 8 月 30 日，乙公司被登記為抵押權人，抵押范圍含一號房屋等 98 套房屋及分攤土地。

2021 年 9 月 27 日，乙公司與丙公司簽訂《債權轉讓協議》，將對甲公司的債權及抵押權轉讓給丙公司，雙方刊登公告告知債務人。

二、案件分析

（一）爭議焦點

乙公司是否為本案適格被告？

原告是否符合相關批復中商品房消費者的條件？

案涉《北京市商品房預售合同》是否有效？

各被告是否應協助辦理抵押滌除及房屋權屬轉移登記手續？

（二）法律分析

關于乙公司的主體資格，乙公司雖為名義抵押權人，但原告要求其協助滌除抵押權，其與案件存在關聯，是適格被告。

原告購買房屋用于居住，且已支付全部購房款，符合相關批復中商品房消費者的條件，其房屋交付請求權應優先保護。

案涉預售合同是雙方真實意思表示，抵押權人乙公司同意銷售抵押房屋，合同也披露了抵押情況，不違反法律規定，合法有效。

乙公司將債權及抵押權轉讓給丙公司，丙公司成為實際抵押權人。甲公司作為出賣人，有義務協助辦理房屋權屬轉移登記；乙公司作為名義抵押權人、丙公司作為實際抵押權人，有義務協助辦理抵押注銷登記。

三、裁判結果

法院判決：

被告甲公司協助原告林偉辦理北京市朝陽區一號房屋的權屬轉移登記手續，將上述房屋轉移登記至原告林偉名下，于本判決生效之日起七日內執行清；

被告甲公司、乙公司、丙公司協助原告林偉辦理北京市朝陽區一號房屋的抵押權及該房屋所對應土地使用權抵押的注銷登記手續，于本判決生效之日起七日內執行清。

四、案件啟示

（一）購房時需關注房屋抵押情況

購房者在簽訂購房合同前，應詳細了解房屋是否存在抵押等權利負擔，仔細查看合同中關于抵押的條款，避免因抵押問題影響后續過戶。

（二）及時支付房款并留存憑證

購房者應按合同約定及時支付房款，并妥善留存付款憑證，如轉賬記錄、發票等，以證明已履行付款義務，在發生糾紛時能有效維護自身權益。

（三）抵押權人應規范權利行使

抵押權人在同意抵押房屋銷售后，應關注房屋銷售情況，避免在不知情的情況下對已售房屋辦理抵押登記，同時在債權轉讓時，應依法辦理相關手續。

（四）開發商需履行合同義務

開發商應按合同約定及時交付房屋、辦理權屬登記及抵押滌除手續，保障購房者的合法權益，避免因自身違約引發糾紛。

在商品房交易中，各方當事人都應遵守法律法規，秉持誠實信用原則，規范自身行為，以減少糾紛的發生，維護房地產市場的正常秩序。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）