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農村房屋買賣合同被認定無效后，恰逢房屋面臨拆遷，買家投入的裝修、增建成本以及拆遷補償利益該如何處理？這個案例給出了答案。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告趙偉向法院提出訴訟請求：

判決被告賠償趙偉因北京市大興區黃村鎮某號宅基地（即九號院）所產生的損失 10670637.16 元；

本案訴訟費由被告承擔。

趙偉稱，他與孫軍就九號院及房屋的農村房屋買賣合同糾紛，法院曾缺席判決合同無效，要求他返還房屋，同時載明他可另行主張賠償損失。2024 年 1 月，得知九號院所在區域啟動拆遷，已具備確定損失的條件。他與孫軍先后簽訂兩份買賣協議，約定購房款 9.6 萬元且已全款支付，如遇征占地，拆遷補償款歸他所有，他向孫軍支付補助費 10 萬元。他購房時房屋僅有 5 間正房且無裝修，接收后進行了裝修并增建南面 5 間房。雖合同無效，但關于拆遷補償利益歸他的約定有效，故涉案房屋全部征收補償利益應歸他或以此為限賠償。孫軍的賠償責任屬夫妻共同債務，其繼承人應在繼承遺產范圍內承擔責任。

（二）被告的抗辯主張

孫磊、吳蘭辯稱，不同意趙偉的訴訟請求，只同意支付區位補償價、重置成新價的 70%。

孫婷辯稱，不同意趙偉的訴訟請求，只同意支付區位補償價、重置成新價的 70%。

（三）法院查明的關鍵事實

孫軍于 2021 年 10 月 11 日去世，吳蘭系孫軍之妻，二人育有子女孫磊、孫婷。

2018 年、2019 年法院先后判決：確認趙偉與孫軍就九號院的房屋買賣合同無效；趙偉向孫軍返還九號院及房屋。2020 年 10 月，趙偉騰退并返還房屋。

2024 年 3 月，九號院以周明、王英名義簽署拆遷安置協議及補充協議，拆遷補償款等共計約 583 萬元（含各項補償、獎勵及指標補償等）。孫磊、吳蘭、孫婷認可周明、王英為名義被拆遷人，實際拆遷利益由三人享有，趙偉無異議。

雙方認可九號院有南北兩排房屋，北邊房屋主體為原有，趙偉裝修；南邊房屋及裝修為趙偉增建。

趙偉主張按一定比例計算損失，被告不認可，認為趙偉非本村成員，不應獲安置房利益，同意支付部分補償的 70%。訴訟中趙偉申請財產保全并支出保全費 5000 元。

二、案件分析

（一）爭議焦點

合同無效后，趙偉的損失應如何確定？

孫磊、吳蘭、孫婷應賠償趙偉多少損失？

（二）法律分析

本案適用民法典施行前的法律規定。趙偉與孫軍的農村房屋買賣合同因趙偉非本村集體經濟組織成員而無效。合同無效后，因該合同取得的財產應返還，有過錯的一方賠償對方損失，雙方都有過錯的各自承擔相應責任。

綜合過錯程度，出賣人負主要責任，買受人負次要責任。房屋重置成新價、裝修附屬物價格是房屋本身價值轉換，趙偉主張北側房屋相關價格的 70% 及南側房屋的 100% 合理。區位補償價按雙方過錯，被告同意支付 70% 合理。

趙偉騰退時物品未搬走，被告同意支付搬家補助、設備遷移補助的 70%，予以認可。其他搬遷補助獎勵因房屋已返還，趙偉主張無依據。

安置房折價補償部分，結合拆遷方案及房屋實際情況，酌情確定補償價值的 70% 歸趙偉。

三、裁判結果

法院判決：

孫磊、吳蘭、孫婷于本判決生效之日起十日內賠償趙偉因北京市大興區黃村鎮九號宅基地所產生的損失 5540000 元；

駁回趙偉的其他訴訟請求。

四、案件啟示

（一）非本村成員購買農村房屋風險高

農村房屋買賣因宅基地的身份屬性，非本村集體經濟組織成員購買的合同常被認定無效，購房者需謹慎，充分知曉法律風險。

（二）合同無效后損失按過錯分擔

合同無效后，雙方損失按過錯程度分擔。出賣人明知房屋不能轉讓給非本村成員仍出售，買受人明知無資格仍購買，均可能承擔相應責任。

（三）房屋添附及裝修損失可主張

購房者對房屋進行裝修、增建的，合同無效后，可根據自身投入及雙方過錯，主張相應的重置成新價、裝修附屬物價格等損失。

（四）拆遷補償利益需合理主張

遇拆遷時，非本村成員購房者不能直接獲得全部拆遷補償利益，但可根據過錯程度及自身貢獻，主張合理部分的補償，如區位補償價、添附部分的補償等。

涉及農村房屋買賣，建議事前了解相關法律法規，必要時咨詢專業律師，避免因合同無效導致自身權益受損。發生糾紛后，要及時保留證據，通過合法途徑維護權益。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）