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農(nóng)村房屋買賣合同被認(rèn)定無效后，恰逢房屋面臨拆遷，買家投入的裝修、增建成本以及拆遷補償利益該如何處理？這個案例給出了答案。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告趙偉向法院提出訴訟請求：

判決被告賠償趙偉因北京市大興區(qū)黃村鎮(zhèn)某號宅基地（即九號院）所產(chǎn)生的損失 10670637.16 元；

本案訴訟費由被告承擔(dān)。

趙偉稱，他與孫軍就九號院及房屋的農(nóng)村房屋買賣合同糾紛，法院曾缺席判決合同無效，要求他返還房屋，同時載明他可另行主張賠償損失。2024 年 1 月，得知九號院所在區(qū)域啟動拆遷，已具備確定損失的條件。他與孫軍先后簽訂兩份買賣協(xié)議，約定購房款 9.6 萬元且已全款支付，如遇征占地，拆遷補償款歸他所有，他向?qū)O軍支付補助費 10 萬元。他購房時房屋僅有 5 間正房且無裝修，接收后進(jìn)行了裝修并增建南面 5 間房。雖合同無效，但關(guān)于拆遷補償利益歸他的約定有效，故涉案房屋全部征收補償利益應(yīng)歸他或以此為限賠償。孫軍的賠償責(zé)任屬夫妻共同債務(wù)，其繼承人應(yīng)在繼承遺產(chǎn)范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。

（二）被告的抗辯主張

孫磊、吳蘭辯稱，不同意趙偉的訴訟請求，只同意支付區(qū)位補償價、重置成新價的 70%。

孫婷辯稱，不同意趙偉的訴訟請求，只同意支付區(qū)位補償價、重置成新價的 70%。

（三）法院查明的關(guān)鍵事實

孫軍于 2021 年 10 月 11 日去世，吳蘭系孫軍之妻，二人育有子女孫磊、孫婷。

2018 年、2019 年法院先后判決：確認(rèn)趙偉與孫軍就九號院的房屋買賣合同無效；趙偉向?qū)O軍返還九號院及房屋。2020 年 10 月，趙偉騰退并返還房屋。

2024 年 3 月，九號院以周明、王英名義簽署拆遷安置協(xié)議及補充協(xié)議，拆遷補償款等共計約 583 萬元（含各項補償、獎勵及指標(biāo)補償?shù)龋O磊、吳蘭、孫婷認(rèn)可周明、王英為名義被拆遷人，實際拆遷利益由三人享有，趙偉無異議。

雙方認(rèn)可九號院有南北兩排房屋，北邊房屋主體為原有，趙偉裝修；南邊房屋及裝修為趙偉增建。

趙偉主張按一定比例計算損失，被告不認(rèn)可，認(rèn)為趙偉非本村成員，不應(yīng)獲安置房利益，同意支付部分補償?shù)?70%。訴訟中趙偉申請財產(chǎn)保全并支出保全費 5000 元。

二、案件分析

（一）爭議焦點

合同無效后，趙偉的損失應(yīng)如何確定？

孫磊、吳蘭、孫婷應(yīng)賠償趙偉多少損失？

（二）法律分析

本案適用民法典施行前的法律規(guī)定。趙偉與孫軍的農(nóng)村房屋買賣合同因趙偉非本村集體經(jīng)濟組織成員而無效。合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)應(yīng)返還，有過錯的一方賠償對方損失，雙方都有過錯的各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

綜合過錯程度，出賣人負(fù)主要責(zé)任，買受人負(fù)次要責(zé)任。房屋重置成新價、裝修附屬物價格是房屋本身價值轉(zhuǎn)換，趙偉主張北側(cè)房屋相關(guān)價格的 70% 及南側(cè)房屋的 100% 合理。區(qū)位補償價按雙方過錯，被告同意支付 70% 合理。

趙偉騰退時物品未搬走，被告同意支付搬家補助、設(shè)備遷移補助的 70%，予以認(rèn)可。其他搬遷補助獎勵因房屋已返還，趙偉主張無依據(jù)。

安置房折價補償部分，結(jié)合拆遷方案及房屋實際情況，酌情確定補償價值的 70% 歸趙偉。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

孫磊、吳蘭、孫婷于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償趙偉因北京市大興區(qū)黃村鎮(zhèn)九號宅基地所產(chǎn)生的損失 5540000 元；

駁回趙偉的其他訴訟請求。

四、案件啟示

（一）非本村成員購買農(nóng)村房屋風(fēng)險高

農(nóng)村房屋買賣因宅基地的身份屬性，非本村集體經(jīng)濟組織成員購買的合同常被認(rèn)定無效，購房者需謹(jǐn)慎，充分知曉法律風(fēng)險。

（二）合同無效后損失按過錯分擔(dān)

合同無效后，雙方損失按過錯程度分擔(dān)。出賣人明知房屋不能轉(zhuǎn)讓給非本村成員仍出售，買受人明知無資格仍購買，均可能承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

（三）房屋添附及裝修損失可主張

購房者對房屋進(jìn)行裝修、增建的，合同無效后，可根據(jù)自身投入及雙方過錯，主張相應(yīng)的重置成新價、裝修附屬物價格等損失。

（四）拆遷補償利益需合理主張

遇拆遷時，非本村成員購房者不能直接獲得全部拆遷補償利益，但可根據(jù)過錯程度及自身貢獻(xiàn)，主張合理部分的補償，如區(qū)位補償價、添附部分的補償?shù)取?/p>

涉及農(nóng)村房屋買賣，建議事前了解相關(guān)法律法規(guī)，必要時咨詢專業(yè)律師，避免因合同無效導(dǎo)致自身權(quán)益受損。發(fā)生糾紛后，要及時保留證據(jù)，通過合法途徑維護(hù)權(quán)益。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）