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農村房屋買賣因涉及宅基地使用權，其合同效力常引發爭議。尤其是在房屋面臨拆遷時，這類糾紛更是頻發。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告周建明、鄭蘭向法院提出訴訟請求：請求法院判令原被告雙方所簽署的房屋買賣合同無效。

周建明、鄭蘭稱，周建明在 2007 年生病動大手術，急用錢出售了北京市大興區黃村鎮前辛莊村宅基地上的一號房屋。2007 年 11 月 28 日，被告以合同價格 48 萬元購買了該房屋，但只支付了一半價款，即 24 萬元。事后，他們認為該房屋買賣合同明顯乘人之危、顯失公平，先后多次與被告溝通取消合同，卻遭到被告拒絕。此外，原告認為買方不具有本村宅基地購買權，故主張雙方房屋買賣合同無效。

（二）被告的抗辯主張

被告趙莉辯稱：

房屋買賣合同不存在無效情形，是雙方真實意思表示。買賣發生于 2007 年，距今已 17 年，原告此前未主張過權益，直到房屋拆遷才起訴，動機不純，有違契約精神和誠實信用原則。

被告購買房屋后，向前辛莊村民委員會交納了 3 萬元宅基地使用費，并與村委會簽訂宅基地使用合同書，獲得合法使用權，經村委會批準，與一般農村房屋買賣不同，合同有效。

關于是否具有購買資格，應由村委會召開村民代表大會確認，未經決議不能否認。

原告稱僅支付一半房款與事實不符，實際成交價款為 23.8 萬元，合同約定 48 萬元是為提高原告違約成本，且合同注明 “乙方全款已付清甲方”，17 年間原告未主張過房款，翻建房屋時原告也積極配合辦理手續，可見房款已付清。

原告出售房屋后在村西側養牛場另蓋房屋，此次也已拆遷并獲利益，無損失。

實際購買人為趙娟，并非趙莉，原告訴訟主體錯誤。

被告趙娟辯稱：當時簽訂合同是雙方真實意思表示。2007 年 11 月簽訂合同后，2008 年 4 月其申請翻建房屋需要審批，原告一直協助辦理，若無原房主配合，無法拿到宅基地使用合同書，故合同真實有效。因個人原因，經趙莉同意，合同用趙莉名字簽署，宅基地使用合同書也用趙莉名字，實際使用人是自己，房屋被拆遷人也是自己。

（三）法院查明的關鍵事實

2007 年 11 月 28 日，周建明、鄭蘭（甲方）與趙莉（乙方）簽訂《房屋買賣合同》，約定甲方將一號房屋（四間北房，總占地面積 414 平米）出售給乙方，總交易價格 48 萬元，合同注明 “乙方全款已付清甲方”，并約定如遇拆遷等，賠償歸乙方所有，雙方還對邊界、違約責任等作出約定。

合同上乙方落款處 “趙莉” 為趙娟代為簽字，趙莉表示知曉并認可。

趙莉主張向村委會交納 3 萬元宅基地使用費，獲得宅基地使用權，房屋經翻建，宅基地使用合同書在原告配合下辦理，房款已付清，實際購買人為趙娟，提交相關證據佐證，原告對證據真實性及證明目的不認可，稱未參與辦理宅基地使用合同書，不清楚二被告關系。

原告認為二被告為共同被告，都是買賣合同相對方。

雙方均表示若合同無效，無效的法律后果另行主張。

趙莉戶籍地為河北省霸州市，趙娟戶籍地為北京市海淀區，均非案涉房屋所在地集體經濟組織成員。

二、案件分析

（一）爭議焦點

本案被告主體是否適格？

涉案房屋買賣合同是否有效？

（二）法律分析

關于被告主體資格。《房屋買賣合同》乙方處為 “趙莉”，雖由趙娟代簽，但趙莉知曉并認可，故合同對趙莉有約束力，趙莉是適格被告。趙娟自認是實際購買人，原告也認為其是合同相對方，故趙娟也是適格被告。

關于合同效力。當事人訂立合同應遵守法律法規，不得違反強制性規定。農村集體土地使用權與集體經濟組織成員特定身份相聯系，不允許轉讓，農村房屋買賣依賴于集體土地使用權轉讓，否則無效。本案中，趙莉非本市戶口，趙娟系非農戶口，均非案涉房屋所在地集體經濟組織成員，購買房屋違反農村村民住宅用地相關法律規定，故《房屋買賣合同》無效。二被告主張交納宅基地使用費獲得使用權、合同有效，缺乏法律依據，不予采納。

三、裁判結果

法院判決：周建明、鄭蘭與趙莉、趙娟簽訂的《房屋買賣合同》無效。

四、案件啟示

（一）農村房屋買賣受身份限制

農村房屋買賣不同于普通商品房，其與宅基地使用權緊密相關，而宅基地使用權僅限本村集體經濟組織成員享有，非該組織成員購買農村房屋，合同往往無效。

（二）合同簽訂需謹慎，注重法律風險

買賣雙方在簽訂農村房屋買賣合同時，應充分了解相關法律規定，清楚購買主體資格等限制，避免因合同無效引發糾紛。尤其是買方，需知曉非本村成員購買的法律風險。

（三）誠實信用原則應遵守

交易完成多年后，因房屋拆遷等原因主張合同無效，有違誠實信用原則。雖然法院可能認定合同無效，但當事人也可能因自身過錯承擔相應責任。

（四）合同無效后果需妥善處理

合同被認定無效后，雙方應按照法律規定處理返還財產、賠償損失等事宜。建議在訴訟中一并主張，避免增加訴累。

涉及農村房屋買賣，建議事前咨詢專業律師，了解法律規定和潛在風險，依法規范交易行為，維護自身合法權益。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）