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農村房屋買賣因涉及宅基地使用權,其合同效力常引發爭議。尤其是在房屋面臨拆遷時,這類糾紛更是頻發。
一、案情梳理
(一)原告的訴求與緣由
原告周建明、鄭蘭向法院提出訴訟請求:請求法院判令原被告雙方所簽署的房屋買賣合同無效。
周建明、鄭蘭稱,周建明在 2007 年生病動大手術,急用錢出售了北京市大興區黃村鎮前辛莊村宅基地上的一號房屋。2007 年 11 月 28 日,被告以合同價格 48 萬元購買了該房屋,但只支付了一半價款,即 24 萬元。事后,他們認為該房屋買賣合同明顯乘人之危、顯失公平,先后多次與被告溝通取消合同,卻遭到被告拒絕。此外,原告認為買方不具有本村宅基地購買權,故主張雙方房屋買賣合同無效。
(二)被告的抗辯主張
被告趙莉辯稱:
房屋買賣合同不存在無效情形,是雙方真實意思表示。買賣發生于 2007 年,距今已 17 年,原告此前未主張過權益,直到房屋拆遷才起訴,動機不純,有違契約精神和誠實信用原則。
被告購買房屋后,向前辛莊村民委員會交納了 3 萬元宅基地使用費,并與村委會簽訂宅基地使用合同書,獲得合法使用權,經村委會批準,與一般農村房屋買賣不同,合同有效。
關于是否具有購買資格,應由村委會召開村民代表大會確認,未經決議不能否認。
原告稱僅支付一半房款與事實不符,實際成交價款為 23.8 萬元,合同約定 48 萬元是為提高原告違約成本,且合同注明 “乙方全款已付清甲方”,17 年間原告未主張過房款,翻建房屋時原告也積極配合辦理手續,可見房款已付清。
原告出售房屋后在村西側養牛場另蓋房屋,此次也已拆遷并獲利益,無損失。
實際購買人為趙娟,并非趙莉,原告訴訟主體錯誤。
被告趙娟辯稱:當時簽訂合同是雙方真實意思表示。2007 年 11 月簽訂合同后,2008 年 4 月其申請翻建房屋需要審批,原告一直協助辦理,若無原房主配合,無法拿到宅基地使用合同書,故合同真實有效。因個人原因,經趙莉同意,合同用趙莉名字簽署,宅基地使用合同書也用趙莉名字,實際使用人是自己,房屋被拆遷人也是自己。
(三)法院查明的關鍵事實
2007 年 11 月 28 日,周建明、鄭蘭(甲方)與趙莉(乙方)簽訂《房屋買賣合同》,約定甲方將一號房屋(四間北房,總占地面積 414 平米)出售給乙方,總交易價格 48 萬元,合同注明 “乙方全款已付清甲方”,并約定如遇拆遷等,賠償歸乙方所有,雙方還對邊界、違約責任等作出約定。
合同上乙方落款處 “趙莉” 為趙娟代為簽字,趙莉表示知曉并認可。
趙莉主張向村委會交納 3 萬元宅基地使用費,獲得宅基地使用權,房屋經翻建,宅基地使用合同書在原告配合下辦理,房款已付清,實際購買人為趙娟,提交相關證據佐證,原告對證據真實性及證明目的不認可,稱未參與辦理宅基地使用合同書,不清楚二被告關系。
原告認為二被告為共同被告,都是買賣合同相對方。
雙方均表示若合同無效,無效的法律后果另行主張。
趙莉戶籍地為河北省霸州市,趙娟戶籍地為北京市海淀區,均非案涉房屋所在地集體經濟組織成員。
二、案件分析
(一)爭議焦點
本案被告主體是否適格?
涉案房屋買賣合同是否有效?
(二)法律分析
關于被告主體資格。《房屋買賣合同》乙方處為 “趙莉”,雖由趙娟代簽,但趙莉知曉并認可,故合同對趙莉有約束力,趙莉是適格被告。趙娟自認是實際購買人,原告也認為其是合同相對方,故趙娟也是適格被告。
關于合同效力。當事人訂立合同應遵守法律法規,不得違反強制性規定。農村集體土地使用權與集體經濟組織成員特定身份相聯系,不允許轉讓,農村房屋買賣依賴于集體土地使用權轉讓,否則無效。本案中,趙莉非本市戶口,趙娟系非農戶口,均非案涉房屋所在地集體經濟組織成員,購買房屋違反農村村民住宅用地相關法律規定,故《房屋買賣合同》無效。二被告主張交納宅基地使用費獲得使用權、合同有效,缺乏法律依據,不予采納。
三、裁判結果
法院判決:周建明、鄭蘭與趙莉、趙娟簽訂的《房屋買賣合同》無效。
四、案件啟示
(一)農村房屋買賣受身份限制
農村房屋買賣不同于普通商品房,其與宅基地使用權緊密相關,而宅基地使用權僅限本村集體經濟組織成員享有,非該組織成員購買農村房屋,合同往往無效。
(二)合同簽訂需謹慎,注重法律風險
買賣雙方在簽訂農村房屋買賣合同時,應充分了解相關法律規定,清楚購買主體資格等限制,避免因合同無效引發糾紛。尤其是買方,需知曉非本村成員購買的法律風險。
(三)誠實信用原則應遵守
交易完成多年后,因房屋拆遷等原因主張合同無效,有違誠實信用原則。雖然法院可能認定合同無效,但當事人也可能因自身過錯承擔相應責任。
(四)合同無效后果需妥善處理
合同被認定無效后,雙方應按照法律規定處理返還財產、賠償損失等事宜。建議在訴訟中一并主張,避免增加訴累。
涉及農村房屋買賣,建議事前咨詢專業律師,了解法律規定和潛在風險,依法規范交易行為,維護自身合法權益。
(此案例發生地為北京,為保護當事人隱私和避免不必要糾紛,以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名,若有雷同請聯系我們予以撤銷。)
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