珠江新城東區驚現單價“6字頭”的房源！

阿里拍賣平臺近日掛出一套建面約112㎡的法拍房，起拍價僅677萬，折合單價約6萬/㎡。

這個價格在均價動輒十幾萬的珠江新城東區，簡直算是“筍到爆”。

為何這套房源能把單價打到如此低？珠江新城的市場底究竟在哪里？

今天，我們來討論一下。

先看下本次法拍的房源，其位于珠江新城東區的粵海麗江花園。

這個小區北臨海安路，東靠獵德涌，南向直面30萬㎡珠江公園，東南向戶型可俯瞰全景，是稀缺的城市公園物業。

△粵海麗江花園，圖源阿里法拍平臺

盡管樓齡已超15年（2008年竣工），但它的地段含金量依然耀眼。

距地鐵5號線獵德站僅650米，在建13號線二期石牌南站舉步400米可達；

天匯廣場、高德置地等頂級商業體環繞四周；

3公里內覆蓋省婦幼保健院、華僑醫院等醫療資源。

小區由9棟24-47層高層住宅組成，獨特的“U”型布局確保多數戶型避開對視干擾。

△粵海麗江花園，圖源阿里法拍平臺

首層架空達5-10米，配合采光通透的入戶大堂，試圖在高密度中營造呼吸感。

內部中式園林點綴涼亭、水系與健身設施，宜居氛圍可圈可點。封閉式管理與24小時安保，維護居住的隱私性與舒適性。

△圖源阿里法拍平臺

但這個小區也不是沒有缺點。

高容積率成為它的致命傷。占地約2萬㎡的小區容積率高達6.9-7.0，遠超珠江新城東區4.1的均值。

667戶居民擠在有限空間里，車位配比僅1：0.83（約546個），公共區域常顯局促。

戶型設計方面也有些過時，部分戶型存在過道冗長、面積浪費的硬傷，大戶型因分攤多導致實用率縮水。

△法拍房源戶型

△法拍房源實景圖，圖源阿里法拍平臺

以上的缺陷，在樓市狂熱期被地段光環掩蓋，卻在市場下行時暴露無遺。

更尷尬的是，此次法拍房位于18樓。

這個被部分老廣避諱的樓層數字，會讓其房價相較其他相同戶型的房源時低上一頭。

目前這套房源還欠著管理費1851.3元，更關鍵的是租約情況不詳，購買有一定的風險。

但即使這樣，低至6萬/㎡的起拍價格還是很夸張。

要知道，2022年時，粵海麗江花園就有同戶型房源以14萬/㎡成交，總價高達1580萬。

中介提供的數據顯示，哪怕是放眼近期粵海麗江花園的整體成交價，最低的價格也要去到8萬/㎡。

△圖源@珠城秋姐

可見這個法拍房與正常市場價的價差，真的非常大。

這套法拍房將在本月底開拍，屆時小前線也會持續跟進。

不過這套法拍房的出現，也揭示一個信號，即珠江新城的市場底，可能尚未真正探明。

縱觀近期珠江新城的房價，其實真的很撕裂。

一邊是新房們的成交價攀高，2025年6月，凱旋-廣粵一套259㎡豪宅以單價20.85萬/㎡成交，創下區域新高；

一邊是二手房的成交價穩不住，如上周利雅灣一套法拍房，成交價單價7.9萬/㎡，如今又有粵海麗江花園的法拍房，起拍單價低至6萬/㎡......

△粵海麗江花園，圖源阿里法拍平臺

可以說，兩極分化在同一個高端板塊同時上演。

從整體趨勢看，珠江新城正經歷價值回調陣痛。

貝殼數據顯示，2025年二季度二手房成交均價跌至10.67萬/㎡，較2023年峰值16.07萬/㎡縮水33.6%。

市場放量更透露焦慮情緒。

如今廣州二手房在貝殼的掛牌量飆升至14.6萬套，業主普遍降價5%-10%拋售，珠江新城豪宅成交量甚至遭遇“腰斬”。

曾經一房難求的頂豪板塊，如今二手們卻只能靠降價才能走量。

只能說，冰火兩重天的格局，映射出買家對稀缺資產的重新定義。

如今只是單純的地段無法讓買家買單，只有地段疊加產品力、圈層純粹性的多重優勢，才能滿足高端買家的需求。

法拍市場的異動往往是風向標。

這套6萬單價的房源可能只是極端個例，但卻精準反映了市場對高容積率、設計缺陷、心理抗性等曾經被忽略的因素，正在價格博弈中獲得空前權重。

等月底的拍賣錘落下后，無論這套房以何種價格成交，其實都在向市場傳遞出明確信號。

即哪怕是在珠江新城，只有地段光環，但產品不夠硬的項目，還遠未止跌。