保租房月租2600 vs 老破小空置兩年：上海居住革命誰出局？

上海豪宅驚現85折拋售：三個被忽略的市場信號

別等金九銀十了！上海賣房窗口正在關閉

上海靜安區一套掛牌價直降500萬的豪宅，成為近期中介圈熱議的焦點。房東奚女士的遭遇頗具代表性：2019年以2500萬購入的房產，如今標價2000萬仍無人問津，看房者最高出價僅1850萬。這種焦慮正在蔓延。根據上海市房地產交易中心數據，2025年前五個月二手房掛牌量同比激增40%，平均成交周期拉長至142天。連中遠兩灣城這樣的內環頂流小區，庫存量也突破去年峰值達到145套。

以內環內最大小區，中遠兩灣城為例，目前的掛牌量是145套，已經超過去年927新政前133套的數量，庫存壓力變大；

市場正在用冰冷的數據說話——去年"927新政"后短暫的成交量回升，掩蓋不了48.1%的小區月均成交不足1套的殘酷現實。更令人心驚的是，超過三成掛牌房源陷入"零帶看"困境：外環外的老破小因戶型過時、配套缺失被嫌棄；市中心的老洋房又因總價過高、戶型陳舊被新房分流。這種兩頭擠壓下，2025年5月全市26%的房東主動下調報價，但國家統計局數據顯示價格仍環比下跌0.7%。

大虹橋徐涇，也是同樣的情況，整個板塊掛牌量已經突破前高。

24年10月，掛牌1382套→25年6月，掛牌1390套。

板塊成交量卻開始下滑：

掛牌量激增，帶看量成交量驟降，形成致命剪刀差。

這場困局的根源遠比想象中復雜。上海保障性租賃住房的爆發式增長正在改寫規則：2023年全市僅有17個保租房項目，到2025年已增至260個。閔行區"泊寓"社區打出"應屆畢業生月租2600元"的廣告，健身房、共享辦公區俱全，租金是同地段商品房的8折。與此同時，2024年上海常住人口減少7.2萬，外來人口凈流出15.8萬。當年輕群體被保租房截流，當潛在購買力向杭州、蘇州等人才補貼更高的城市遷移，二手房東的接盤者正肉眼可見地減少。

新房的降維打擊同樣致命。大虹橋徐涇板塊的困局極具代表性：整個板塊掛牌量從去年10月1382套增至今年6月1390套，成交量卻持續下滑。標志性事件是仁恒西郊業主的集體降價——隔壁新盤"虹橋悅府"以4.8萬/㎡均價配建恒溫泳池、三個觀景陽臺，讓掛牌5.5萬/㎡的二手房瞬間失去競爭力。

許多房東卻陷入認知誤區。黃浦區南京西路一套60平老房空置兩年，業主拒絕任何裝修建議："動過墻面會影響拆遷評估！"類似的執念在浦東豪宅區更甚：某企業主月供8萬硬扛陸家嘴500平復式，堅信"核心資產遲早反彈"。這種賭徒心理正在加劇損失。戴德梁行最新報告顯示，上海核心區域租金同比下跌5.69%，靜安區跌幅高達7.33%。算筆明白賬：持有百平房產的房東，每年租金損失近5000元。

以24年為例，6/7/8三個月反而是成交量比較高的幾個月份

破局需要打破傳統思維。徐匯區武康路有位房東的案例值得參考：他將1927年老洋房的民國磚墻照片做成專輯，在設計師社群精準傳播，兩周內吸引三位文創從業者競價。與其參與無底線的價格內卷，不如找到真正需要這套房的人。服務增值也成新出路：普陀區光新路某二房東改造的"電競主題房"，配備千兆光纖與人體工學椅，租金比周邊高出40%；徐匯濱江十位業主自發組成"雨天聯盟"，在樓棟大堂設置咖啡吧臺，雨季反而增收800元/月。

網傳7月將出臺的救市政策，或許給部分房東帶來幻覺。但回看2024年"527新政"的效果更具參考性——當時放開外地戶籍購房限制后，6月成交量沖上2.6萬套高峰，但到8月就回落到1.8萬套。業內人士指出："政策能刺激短期成交，但對遠郊老破大、塔樓等硬傷房源毫無作用。"

上海房地產市場的底層邏輯正在重構。當保障性租賃住房以3.69元/㎡/天的均價收割需求，當二手房庫存突破18萬套歷史高位，房東必須清醒認識到：靠土地增值暴富的時代已經終結，居住價值成為衡量資產的唯一標尺。在閔行區吳涇鎮，有位房東的啟示頗為直觀：降價32萬成交后，用這筆錢置換的蘇州金雞湖畔房產半年漲了15%。"及時止損比死扛更有尊嚴"，這句話道出了當下最務實的生存哲學。