本報(bào)（chinatimes.net.cn）記者李凱旋 北京報(bào)道

“打價(jià)格戰(zhàn)是一定的。”萊坊北京商業(yè)物業(yè)服務(wù)部總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海如此看待未來(lái)北京寫字樓的發(fā)展態(tài)勢(shì)。實(shí)際上，北京寫字樓市場(chǎng)早已經(jīng)“內(nèi)卷”。戴德梁行方面認(rèn)為，業(yè)主方對(duì)租金的讓渡空間已經(jīng)接近極限，市場(chǎng)處于筑底橫盤階段。

值得關(guān)注的是，據(jù)萊坊發(fā)布的數(shù)據(jù)，北京寫字樓市場(chǎng)的代表金融街在二季度租金已經(jīng)跌破400元/平米/月。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，伴隨著產(chǎn)業(yè)支持政策不斷加碼，一些包括人形機(jī)器人、商業(yè)航天等在內(nèi)的新行業(yè)將會(huì)促進(jìn)北京寫字樓市場(chǎng)需求回升。

租金繼續(xù)下滑

在“反內(nèi)卷”潮下，《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，北京寫字樓市場(chǎng)已經(jīng)明顯陷入了“存量競(jìng)爭(zhēng)”。戴德梁行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年二季度，北京甲級(jí)寫字樓總存量維持在1368萬(wàn)平米，但全市和五大核心商圈市場(chǎng)季度凈吸納量分別為3.97萬(wàn)平米和-3984平米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于存量水平。

供應(yīng)大于需求，寫字樓租金難免下滑。萊坊發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年二季度，北京寫字樓租金環(huán)比下降1.6%，為233.2元/平米/月。同時(shí)，戴德梁行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，北京五大核心商圈租金環(huán)比下降2.6%至257.58元/平米/月。

“二季度，北京寫字樓市場(chǎng)租賃活躍度受需求端收縮影響顯著，企業(yè)擴(kuò)張意愿減弱及退租、縮租現(xiàn)象導(dǎo)致租賃活躍度欠佳。”戴德梁行北區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部主管鄧姍姍對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。

值得關(guān)注的是，北京寫字樓代表區(qū)域金融街租金下滑明顯。萊坊方面對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，金融街作為北京租金最高的區(qū)域，二季度租金水平跌破400元/平米/月，環(huán)比下降6.1%至389.2元/平米/月，較上年四季度下降了8.7%。與此同時(shí)，該區(qū)域的空置率環(huán)比上升0.2個(gè)百分點(diǎn)至9.7%。

“今年以來(lái)，金融央企加速優(yōu)化內(nèi)部資產(chǎn)，搬遷至自持辦公樓，為金融街市場(chǎng)的去化帶來(lái)了一定壓力，業(yè)主持續(xù)降低租金，以吸引新租戶，留住現(xiàn)有租戶。”萊坊方面對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。

空置率尚未出現(xiàn)明顯改善

盡管各大機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)略有差異，但北京寫字樓的空置率依舊維持在較高位置。戴德梁行提供給記者的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京全市寫字樓空置率為16.9%。萊坊發(fā)布的數(shù)據(jù)為，二季度，北京寫字樓平均空置率為18.4%。

值得關(guān)注的是，2025年，北京寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)較少。但據(jù)萊坊發(fā)布的數(shù)據(jù)，2026年是北京寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)高峰年，預(yù)計(jì)將有75.7萬(wàn)平米的寫字樓供應(yīng)入市。戴德梁行提供的數(shù)據(jù)顯示，2026年至2028年，北京寫字樓市場(chǎng)將繼續(xù)迎來(lái)約180萬(wàn)平米的供應(yīng)，其中中央商務(wù)區(qū)和望京—酒仙橋區(qū)域新增供應(yīng)占比高達(dá)70%。未來(lái)，上述兩大區(qū)域?qū)⒚媾R更高的空置率和更嚴(yán)峻的去化壓力。

《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，產(chǎn)業(yè)支持是影響寫字樓市場(chǎng)的關(guān)鍵。例如，中關(guān)村寫字樓市場(chǎng)今年二季度有明顯改善。萊坊發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，二季度，中關(guān)村區(qū)域的租金為258.2元/平米/月，環(huán)比下降1.0%。不過，該區(qū)域的空置率環(huán)比下降3.2個(gè)百分點(diǎn)至12.8%，為二季度空置率下降幅度最大的子市場(chǎng)。隨著政策對(duì)科技行業(yè)的支持不斷加碼，高科技企業(yè)的需求成為中關(guān)村新增需求的主要來(lái)源。

戴德梁行首席政策分析專家、北區(qū)研究部主管魏東同樣表示，在產(chǎn)業(yè)方面，根據(jù)今年北京政府工作報(bào)告中的產(chǎn)業(yè)發(fā)展指引，包括人形機(jī)器人、商業(yè)航天等在內(nèi)的20個(gè)未來(lái)產(chǎn)業(yè)將驅(qū)動(dòng)北京寫字樓需求提升。

下半年走勢(shì)如何？

實(shí)際上，不僅僅是寫字樓存在供需矛盾，北京的產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)同樣激烈。戴德梁行方面對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，短期來(lái)看，存量企業(yè)擴(kuò)租放緩疊加新增需求不足導(dǎo)致空置率或維持高位，運(yùn)營(yíng)方采取“以價(jià)換量”策略，租金普遍缺乏上漲動(dòng)力。

作為經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”，商業(yè)地產(chǎn)租金及空置率的變動(dòng)與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)緊密相關(guān)。嚴(yán)區(qū)海對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示：“中美關(guān)稅政策的靴子尚未落地，全球經(jīng)濟(jì)的不確定性預(yù)計(jì)將持續(xù)，國(guó)內(nèi)企業(yè)對(duì)于長(zhǎng)期投資保持謹(jǐn)慎態(tài)度。今年以來(lái)，國(guó)內(nèi)促消費(fèi)政策對(duì)于企業(yè)的生產(chǎn)和市場(chǎng)需求有明顯提振，因此租戶越來(lái)越重視寫字樓租約中的靈活條款，以便根據(jù)市場(chǎng)變化及時(shí)調(diào)整租賃策略。”

嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為，隨著北京各區(qū)域在招商引資方面的競(jìng)爭(zhēng)加強(qiáng)，市場(chǎng)將進(jìn)一步向租戶方傾斜。除了降低租金之外，提升配套服務(wù)設(shè)施質(zhì)量、定制裝修、拎包入住等優(yōu)惠措施將成為業(yè)主的普遍選擇，預(yù)計(jì)今年下半年北京甲級(jí)寫字樓空置率將持續(xù)小幅上升，市場(chǎng)租金將進(jìn)一步下行。

魏東則對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示：“目前，業(yè)主方對(duì)租金的讓渡空間已經(jīng)接近極限，市場(chǎng)處于筑底橫盤的結(jié)尾段，預(yù)計(jì)2025年底租金或?qū)②呌诜€(wěn)定。”

責(zé)任編輯：李未來(lái) 主編：張?jiān)?/p>