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在二手房交易中，戶口遷移問題常成為糾紛焦點。近日，一起因賣家未按約定遷出戶口引發的違約金糾紛案件，法院結合實際情況對高額違約金進行了調減。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告林浩向法院提出訴訟請求：

判決張磊向林浩支付違約金 888975 元；

判決訴訟費由張磊承擔。

林浩稱，雙方于 2019 年 12 月 31 日簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，購買一號房屋（學區房），該房屋內有張磊之子的戶口登記。合同約定張磊應于 2021 年 3 月 31 日前辦理完成戶籍遷出手續，但經多次催告后，張磊直至 2022 年 6 月 14 日才遷出戶口，延遲共計 439 天。按合同約定的成交價每日萬分之五標準計算，違約金共計 888975 元，故訴至法院維權。

（二）被告的抗辯主張

被告張磊辯稱，不同意林浩的訴訟請求：

本案已過訴訟時效，林浩 2024 年 4 月起訴，違約金請求權自違約之日起計算，雖林浩 2021 年 12 月、2022 年 5 月催告遷戶，但未主張違約金，不構成時效中斷；

雙方協商重新約定遷戶時間，同意在其新買房屋過戶之日（2023 年 7 月 25 日）前遷出；

已積極督促房屋賣家履約，為此提起過訴訟；

林浩未提交損失證據，稱耽誤孩子上學無依據，北京戶籍憑房產證即可落戶入學，且在催告次日已完成遷戶，林浩未防止損失擴大；

林浩未歸還 5 萬元戶口保證金，已構成違約。

（三）法院查明的關鍵事實

2019 年 12 月 31 日，張磊與林浩簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定一號房屋總價款 405 萬元（主體價款 384 萬元 + 裝修設施折價 21 萬元）；張磊應于 2021 年 3 月 31 日前遷出戶口，逾期按成交總價款每日萬分之五支付違約金。

同日簽訂《房款支付協議》，約定林浩留存 5 萬元作為戶口遷出保證金，戶口遷出后兩工作日內支付給張磊。

林浩于 2020 年 3 月 13 日取得房屋產權證，張磊于 2022 年 6 月 14 日遷出戶口，逾期 439 天。

微信聊天記錄顯示：2021 年 12 月林浩詢問遷戶，張磊稱 “記得合同約定一年內”“盡快安排過戶新房”；2022 年 5 月林浩以二胎上學為由催告，張磊次日稱已辦完手續，林浩回復 “太好了”。林浩認可記錄真實性，但否認變更遷戶時間約定。

張磊不同意在本案中折抵 5 萬元保證金，不提出反訴，要求另案主張。

二、案件分析

（一）爭議焦點

本案是否超過訴訟時效；

雙方是否對遷戶時間達成新約定；

違約金標準是否過高及應否調減；

戶口保證金未返還是否構成林浩違約。

（二）法律分析

訴訟時效認定：林浩在違約后多次催告遷戶，屬于主張權利的行為，構成訴訟時效中斷。違約金請求權隨違約行為持續而產生，訴訟時效應從違約行為終止之日（2022 年 6 月 14 日）起算，故本案未過訴訟時效。

合同變更認定：張磊提交的微信聊天記錄僅體現雙方溝通遷戶進展，未顯示林浩明確同意延長遷戶期限，無法證明達成新約定，張磊應按原合同時間履行義務，逾期遷出構成違約。

違約金調整：合同約定每日萬分之五的違約金標準過高（年化 18.25%），張磊主張調減符合法律規定。法院綜合考量合同履行情況（林浩已取得房屋產權并使用）、實際損失（林浩未舉證證明具體損失）、違約情節（張磊最終完成遷戶）及雙方溝通情況，酌情調減違約金。

保證金爭議：戶口保證金未返還系因張磊違約在先，林浩未支付屬合理抗辯，不構成違約。張磊可另案主張該筆款項，本案不予處理。

三、裁判結果

法院判決：

張磊于本判決生效后七日內向林浩支付違約金 5 萬元；

駁回林浩的其他訴訟請求。

四、案件啟示

（一）明確戶口條款防范風險

二手房交易中，應在合同中明確戶口遷移時間、逾期責任、保證金數額及支付條件等條款。對學區房等特殊房屋，可約定較高保證金（如總房款的 5%-10%），并明確戶口未遷出的具體違約責任，避免模糊表述。

（二）留存催告證據中斷時效

發現賣家逾期遷戶后，應通過書面函件、微信 / 短信等可追溯方式催告，明確要求履行遷戶義務并主張違約責任，留存溝通記錄作為時效中斷證據，避免因超過訴訟時效喪失勝訴權。

（三）協商變更需書面確認

若雙方協商變更遷戶時間等合同內容，應簽訂書面補充協議明確約定，避免僅通過口頭或微信溝通，防止事后一方否認導致糾紛。書面協議需雙方簽字確認，明確變更內容及責任承擔。

（四）違約金約定需合理

合同約定違約金時應遵循公平原則，避免約定過高標準（一般建議不超過年化 15.4%）。若約定標準過高，訴訟中法院可能依法調減；約定過低則難以彌補損失，可根據房屋性質、戶口影響等因素合理確定。

（五）及時舉證證明實際損失

主張違約金時，應提供實際損失證據，如因戶口未遷出導致子女無法入學、房屋轉售困難等具體損失證明，增強違約金主張的合理性，提高獲賠概率。無實際損失證據時，法院可能大幅調減違約金。

二手房交易涉及戶口、產權、錢款等多重環節，買賣雙方應增強合同意識和證據意識，嚴格履行合同義務。遇戶口遷移等爭議時，應優先通過協商解決，協商不成可依法維權，必要時咨詢專業律師制定合理訴訟策略，平衡維權效果與成本。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）