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當(dāng)你開(kāi)車(chē)進(jìn)入小區(qū)停車(chē)場(chǎng)，是否想過(guò)這些停車(chē)費(fèi)最終流向何處？電梯間廣告、快遞柜占地費(fèi)、公共區(qū)域租賃收益……這些屬于全體業(yè)主的“公共收益”，本該是改善家園的寶貴資金，卻常常如同蒙上了一層厚厚的迷霧——去向不明、監(jiān)管缺失、爭(zhēng)議不斷。

7月12日，一場(chǎng)聚焦住宅小區(qū)公共收益管理的專題研討會(huì)在南京舉行。這場(chǎng)由江蘇省大蘇社區(qū)治理創(chuàng)新研究院與南京市律師協(xié)會(huì)聯(lián)合主辦的會(huì)議，聚集了來(lái)自法院、政府部門(mén)、街道社區(qū)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司及法律界的專家學(xué)者，目標(biāo)直指住宅小區(qū)公共收益法律實(shí)務(wù)的痛點(diǎn)與破解之道。

迷霧重重：公共收益監(jiān)管的三大“死結(jié)”

研討會(huì)上，江蘇省大蘇社區(qū)治理創(chuàng)新研究院黨支部書(shū)記王興宏直言不諱地指出了當(dāng)前住宅小區(qū)公共收益管理的核心困境：

1. 業(yè)主組織缺位：小區(qū)業(yè)主大會(huì)召開(kāi)難、業(yè)委會(huì)成立難或運(yùn)作癱瘓，導(dǎo)致無(wú)人能有效代表全體業(yè)主主張和監(jiān)督公共收益權(quán)益。

2. 收益補(bǔ)貼物業(yè)費(fèi)爭(zhēng)議：部分物業(yè)合同條款模糊甚至直接將公共收益用于補(bǔ)貼物業(yè)費(fèi)支出，引發(fā)業(yè)主強(qiáng)烈不滿。

3. 業(yè)主知情權(quán)缺失與資金監(jiān)管薄弱：業(yè)主難以獲取清晰、透明的公共收益收支賬目，資金如何存放、使用缺乏有效監(jiān)督機(jī)制，暗箱操作空間巨大。

這一觀點(diǎn)引發(fā)了強(qiáng)烈共鳴。江蘇省大蘇社區(qū)治理創(chuàng)新研究院副院長(zhǎng)、無(wú)錫市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)周華寶進(jìn)一步剖析了背后的制度性障礙：法律條款過(guò)于籠統(tǒng)，實(shí)操性不足；業(yè)主維權(quán)成本高昂，單個(gè)業(yè)主往往難以撼動(dòng)物業(yè)公司；監(jiān)督機(jī)制嚴(yán)重缺失，導(dǎo)致部分物業(yè)公司有機(jī)可乘，直接將本屬于業(yè)主的錢(qián)“默許”進(jìn)自己口袋。

破局之道：從制度到技術(shù)，編織立體防護(hù)網(wǎng)

面對(duì)重重困境，與會(huì)專家們貢獻(xiàn)了多維度的解決方案。

南京市秦淮區(qū)司法局月牙湖司法所所長(zhǎng)莊慶家提出了系統(tǒng)性的“五點(diǎn)對(duì)策”：

1. 完善制度規(guī)范：亟需出臺(tái)更細(xì)化、更具操作性的地方性法規(guī)或規(guī)章，明確公共收益的權(quán)屬、管理主體、使用范圍、分配規(guī)則和監(jiān)管責(zé)任。

2. 強(qiáng)化業(yè)委會(huì)候選人審核與能力建設(shè)：確保選出的業(yè)委會(huì)有意愿、有能力代表業(yè)主履職，把好“領(lǐng)頭人”的入口關(guān)。

3. 加強(qiáng)基層指導(dǎo)與監(jiān)督：街道、社區(qū)應(yīng)肩負(fù)起對(duì)業(yè)委會(huì)成立、運(yùn)作的指導(dǎo)責(zé)任和對(duì)公共收益管理的日常監(jiān)督職能。

4. 深入社區(qū)普法宣傳：提升業(yè)主對(duì)自身權(quán)利和公共收益管理的認(rèn)知，喚醒權(quán)利意識(shí)。

5. 推動(dòng)技術(shù)創(chuàng)新探索：大膽提出引入“數(shù)字人民幣”等新技術(shù)手段，對(duì)公共收益資金的流向進(jìn)行全程、透明、不可篡改的監(jiān)管！每一分錢(qián)的進(jìn)出都將留下清晰的電子痕跡。

訴訟困境：追討收益路上的“三重門(mén)”

法律實(shí)踐層面，公共收益糾紛的解決之路布滿荊棘。南京市律協(xié)物業(yè)服務(wù)法律專委會(huì)委員黨月芳以《南大和園小區(qū)追索公共收益案件》為例，揭示了訴訟中的三大難點(diǎn)：

1. 訴訟主體資格認(rèn)定難：單個(gè)業(yè)主起訴？業(yè)委會(huì)起訴？還是需業(yè)主大會(huì)授權(quán)？法律實(shí)踐中常存爭(zhēng)議。

2. 時(shí)效爭(zhēng)議大：公共收益主張是否適用訴訟時(shí)效？從何時(shí)起算？爭(zhēng)議巨大。

3. 車(chē)位權(quán)屬界定模糊：地面車(chē)位、人防車(chē)位收益歸屬問(wèn)題復(fù)雜，成為爭(zhēng)議高發(fā)區(qū)。

南京市中級(jí)人民法院代表則強(qiáng)調(diào)了案件的核心焦點(diǎn)：公共收益的合理分配與使用。尤其是停車(chē)費(fèi)、大修基金（專項(xiàng)維修資金）等大額項(xiàng)目的處置規(guī)則極度缺乏清晰指引，導(dǎo)致判決尺度不一，糾紛反復(fù)。

河海大學(xué)法學(xué)院教授陳廣華從理論高度指出，必須厘清公共收益的法律性質(zhì)——它究竟是基于共有產(chǎn)權(quán)產(chǎn)生的商業(yè)性收益，還是對(duì)業(yè)主共有部分使用的一種經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償？這關(guān)系到其管理、分配的根本邏輯，必須與物業(yè)費(fèi)嚴(yán)格區(qū)分，避免混淆。同時(shí)，他特別強(qiáng)調(diào)，強(qiáng)化對(duì)業(yè)主知情權(quán)的法律保障是解決一切問(wèn)題的基石，沒(méi)有知情權(quán)，監(jiān)督權(quán)就是空中樓閣。

凝聚共識(shí)：為小區(qū)“錢(qián)袋子”打造三重保險(xiǎn)

經(jīng)過(guò)深入研討，會(huì)議最終凝聚起推動(dòng)變革的三項(xiàng)核心共識(shí)：

1. 筑牢法律根基：明確公共收益的法定權(quán)屬（屬于全體業(yè)主），細(xì)化管理主體（業(yè)主大會(huì)授權(quán)下的業(yè)委會(huì)或物業(yè)）、使用范圍（嚴(yán)格限定于小區(qū)公共事務(wù)）、公開(kāi)公示要求及違規(guī)處罰措施，劃清法律邊界。

2. 推動(dòng)治理創(chuàng)新：大力擁抱數(shù)字化，通過(guò)區(qū)塊鏈、數(shù)字人民幣等技術(shù)手段實(shí)現(xiàn)公共收益資金流的全程透明、可追溯、不可篡改。同時(shí)，完善業(yè)委會(huì)選舉、運(yùn)作和監(jiān)督機(jī)制，確保其能有效履職。

3. 凝聚多方合力：呼吁并推動(dòng)立法機(jī)關(guān)完善上位法，司法機(jī)關(guān)統(tǒng)一裁判尺度，行政機(jī)關(guān)（住建、街道等）加強(qiáng)指導(dǎo)和監(jiān)管，物業(yè)公司提升合規(guī)意識(shí)，業(yè)主積極行使權(quán)利，形成協(xié)同共治的強(qiáng)大合力，構(gòu)建公平、透明、可持續(xù)的公共收益管理體系。

曙光在前：南京新規(guī)正在路上

值得廣大市民和業(yè)主高度關(guān)注的是，南京市物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心行業(yè)監(jiān)管科相關(guān)人員在會(huì)上透露，針對(duì)公共收益管理的規(guī)范化，南京市層面的《公共收益管理辦法》正在緊鑼密鼓地制定中！該辦法出臺(tái)前，將廣泛征求社會(huì)公眾意見(jiàn)，力求凝聚最大共識(shí)，解決實(shí)際問(wèn)題。這無(wú)疑是南京在破解小區(qū)“錢(qián)袋子”監(jiān)管難題上邁出的實(shí)質(zhì)性一步。

小區(qū)的公共收益，是業(yè)主們共同的“錢(qián)袋子”，更是家園煥新的希望。當(dāng)南京的研討聲穿透利益迷霧，當(dāng)制度、技術(shù)與人心形成合力，被鎖住的何止是錢(qián)款——那是對(duì)家園的珍視，對(duì)規(guī)則的重塑，對(duì)業(yè)主尊嚴(yán)的守護(hù)。我們期待更多地方在制度創(chuàng)新上踏出關(guān)鍵一步，讓每一分公共收益都真正成為點(diǎn)亮社區(qū)未來(lái)的明燈。

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