如今，房地產市場有一個魔幻的現象，一邊是土地溢價拍賣，部分新房價格上升，另一邊是二手房市場掛牌量激增，掛牌價持續下行。

不少人覺得，這是要全面犧牲二手房，保新房？啥情況？咱們來捋捋這事！

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二手房價格正在被新房瘋狂背刺？

先來看看土拍市場，

7月7日，深圳龍華區一宗土地出讓，經過108輪競爭，最后由中海地產以23.7億元競得，折合樓面價約38975元/平方米，溢價率達40.74%，

其實這在今年也算不得什么新鮮事，還有更猛的——

今年3月27日，成都錦江區金融城三期一宗48.7畝的住宅用地，經過超200輪競價，最后由建發拿下，該地塊起拍樓面價是20000元/㎡，成交樓面價達41200元/㎡，溢價率106%，刷新成都土拍成交樓面單價紀錄。

還有杭州、上海、武漢等，都出現了超高溢價土拍成交。

其次，再看看二手房市場，

以深圳為例，同樣是7月7日，深圳市房地產中介協會最新公布的數據顯示，截至7月7日，深圳共有75169套有效二手房源在售，較上周增加1311套，在售量創新高，

而且，深圳6月份二手房成交周期為244天，環比減少13天。

另外，截至2025年6月6日，成都二手房掛牌量已突破27萬套，達到270382套。

單從這兩個數據就說明：同樣的市場下，新房土拍不斷高溢價，但是二手房市場卻是掛牌量不斷增加，甚至創歷史新高。

結果就導致新房和二手房走出了兩個完全不同的趨勢，二手房不斷以價換量，新房部分區域開始價格上漲。

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為啥現在樓市會如此割裂？

核心原因現在的新房對比過去，品質越來越高，而且競爭也變得越來越激烈了，現在都在流行4代住宅，

比如深圳龍華區這一宗土地，容積率只有2.8，比深圳很多住宅用地容積率都低。意味著，以后這個地塊開發出來的社區，居住舒適性更高，而且得房率也比以前的住宅高出很多。

價格方面，現在這個地塊的樓面價是3.8萬左右，但是這附近的片區6月新房成交價都在6.3萬左右，二手房價格卻普遍在5.2~7.8萬元，

再加上，周邊很多新房的容積率都要比這個地塊更高，所以，為啥現在的新房好賣？一方面，位置好，容積率更低，得房率更高；另一方面，價格比周邊價格貴不了多少。

所以，比如西安、南京等地的四代宅新房，都是大露臺特色，130平米的房子，套內雖然只有116平，但是搭配一個28.5平米的大陽臺，使用面積遠超二手房，所以買的人多，價格漲一點，也就很正常了。然而這種好賣對于二手房就是嚴重打擊！

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二手房壓力山大

如今，在二手房市場，不管是得房率還是容積率，都沒辦法和新房相比，而且新房的價格也沒有比二手房貴的離譜。

所以二手房想要快速成交，只有降價這條路，即使是出臺了更多松綁政策，也很難穩住二手房市場的價格趨勢。

拿數據說話，去年下半年樓市開始大松綁，一線城市的二手房價格出現反彈，比如深圳，前三個月環比價格分別上漲0.03%，0.08%，0.3%，

但是從4月份開始，價格由漲轉跌，而且跌幅越來越大。4月份，深圳二手房價格環比跌幅0.21%，5月份是0.5%，

與此同時，二手房市場的掛牌量也在不斷創新高，這也是當前二手市場的真實寫照，都在以價換量，也是被新房背刺的行情，

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為什么要“犧牲”二手房？

因為保新房就是保土拍，保土拍就是保財政 。

2025年上半年，重點城市的土拍收入同比漲了35%。這些錢可以用來修地鐵、建學校、搞基建——都是城市發展的“血液”。

而二手房呢？二手房交易不產生新的GDP，也不增加財政收入。對政策來說，二手房的作用只有一個： 讓業主賣了房子，去買新房 。

根據深圳市房地產中介協會統計，今年上半年，深圳二手房買賣合同共計錄得35106套，較2024年上半年同期增長30.7%，

這些業主賣了二手房，有很大一部分回去買新房，這樣一來，二手房的“犧牲”，換來了新房的“繁榮”，也換來了土拍的“回暖”。

不過，還有一個情況必須提前了解——4代住宅模式也不可能一勞永逸！

一方面，核心優質地塊本身就不多，而且這種玩法僅局限于重點城市。

另一方面，二手房價格在持續下跌，跌的時間長了，新房照樣沒有性價比。

而且，從這兩年的“救市”節點可以發現，新利好措施，往往不是價格下調幅度最大的時候出現，而是銷量最低的時候。

比如最近幾個月公布的數據，70城4月份一線城市二手房價格環比下跌0.2%，5月份環比下跌0.7%，一個月跌幅擴大0.5%，是非常大的，

但是，6月份一線并沒有出樓市松綁措施，因為二手房銷量還比較不錯，最起碼比去年924救市之前的銷量還高出很多，

但是，隨著銷量下降，大概率新一輪“救市”也不遠了，所以如果不著急買，可以再等等，著急買也可以根據自己的需求還資金實力來。反正買來自己住，這個時候進場已經很低了。