舊改能釋放多少購買力，房票如何幫助新房市場？

最近這一張圖片，給出了具體答案！

周末，有渠道的朋友表示自己接到通知，天河智慧城的城投天禧的一期住宅，約250多套房源已經售罄，二期（約550套）可以銷售了再另行通知。

沒想到吧，去年6月開盤后歷經降價促銷、網簽數據平平的“小透明”。

就因為房票，逆天改命了！

01

廣州一手樓市 還得靠村民

要感謝村民的，不僅是城投天禧這一個項目。

實際上，目前天河新房網簽數據，有一半都是靠村民撐起的！

回顧過去一年天河月度網簽數據，可以看到自5月開始拉升，6月單月成交套數，基本是以往的2-3倍！

圖源：CRIC平臺

而上個月網簽TOP10樓盤，剛好有4個都是柯木塱房票可置換的項目。

圖源：CRIC平臺

名字高度重合，你說巧不巧？

關鍵是這4個樓盤，6月網簽數據基本是翻了幾倍、十倍甚至三十倍！

以中建天河精誠壹號為例，上個月網簽的套數，比過去一年銷售的都要多。

圖源：CRIC平臺

按照這個去化趨勢，下一個因為村民買買買而沽清的新盤，很快就要出現。

以天河庫存約6980套計算，再過七八個月，就能把倉庫里的新房賣完！

或許是看見房票策略成效顯著，本月初，天河壹品、珠江花城、天河潤府和文津府這些改善新盤，也加入了房票大軍行列。

待7月結束時，我們再看看這幾個項目的網簽數據，會不會也有類似的異常拉高。

02

舊改成變數 數據面臨失真

在小陽春以后，我們曾經預判：

今年6-7月，會是廣州樓市一個比較難熬的淡季，大部分樓盤會如墜冰窖。

沒想到，千算萬算，算漏了村民手上的房票。

這讓我意識到，舊改已經成為廣州樓市最大變數，以及新房銷售最大增量！

展開來說，第一，新房數據會有一定水分。

譬如6月全市一手數據，整體表現確實不錯，但網簽套數中一定會有大量成交，是房票置換得來的。

除了前面提到的天河，黃埔、荔灣和海珠也是目前房票推廣使用比較普遍的區域。其中，黃埔在上半年錄得網簽套數3318套。

圖源：CRIC平臺

根據官方口徑，黃埔在上半年使用房票認購的商品房，達到1459套！

雖然，這個數據包含了跨區置換的案例，但這個占比不會很多的。

換而言之，黃埔上半年的新房成交，至少有超過1/3來自村民，得益于舊改和房票。

而這個比例，隨著全市舊改加速推進以及房票制度推廣，只會越來越高。下半年的金九銀十，一手成交數據很可能飆升至全新水平。

未來，大家如果想通過網簽數據來判斷市場熱度和普通買家購買力——

記得要考慮舊改因素，自行在心里打個折。

第二，除了套數有水分，網簽價格也會失真。

以國家統計局今早發布的，2025年6月份商品住宅銷售價格變動情況統計數據。其中，廣州新房價格同比跌5.1%，環比跌0.5%。

這個慘不忍睹的跌幅，既受到新盤為了年中業績促銷降價的影響，也是房票兌換商品房在作祟。

大家要知道，無論是用房票換商品房，還是以安置面積兌換商品房面積，都是經過一定的系數換算。

而相關部門在收購這些商品房時，也不可能按照市面售價來買，而是用接近成本價的價格采購。

這些因舊改錄得的成交，網簽價格必然拖了后腿。

如果你能明白個中邏輯，就能意識到普通買家身處的商品房市場，價格的真實跌幅并沒有那么夸張。

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