東莞這些年消失的地方：南城鴻福路口曼哈頓商業(yè)，也就是以前海雅百貨的那個地方，地鐵1號線沒挖之前可真是熱鬧，特別是2014年之前，出入此商場的更是美女如云，自從有了國貿(mào)，很多人也慢慢忘記這里了。

先說一個笑話，這里馬上要迎來第15次拍賣了，其價格從 6.6 億降至 1.32 億，有網(wǎng)友調(diào)侃：還好當(dāng)初沒有拍下來，兩年半的時間，賺了5個億，理論上是這樣的，但總感覺哪里不對勁，或許很多人也不差那5億，而是差那1.32億，或者差0.32億吧。

海雅百貨的產(chǎn)權(quán)歸屬存在歷史遺留問題，此次拍賣標(biāo)的包括綜藝廣場 101-501 商鋪、負(fù)一層商鋪、113 個地下車位及 114 個人防車位使用權(quán)，涉及多方權(quán)益主體，早在 2014 年，該物業(yè)就因開發(fā)商廣信公司與海雅百貨的租金糾紛引發(fā)法律訴訟，業(yè)主因連續(xù) 7 個月未收到返租租金集體維權(quán)，這種錯綜復(fù)雜的三角債務(wù)關(guān)系（開發(fā)商 - 運(yùn)營商 - 小業(yè)主）導(dǎo)致資產(chǎn)處置難度極大。

更關(guān)鍵的是，該物業(yè)存在隱性債務(wù)風(fēng)險，2023 年首拍時起拍價 6.6 億，實(shí)際評估價可能更高，但隨著多次流拍，評估機(jī)構(gòu)不斷下調(diào)估值，反映出資產(chǎn)清算過程中發(fā)現(xiàn)的債務(wù)黑洞可能遠(yuǎn)超預(yù)期，例如，深圳龍華某商鋪 8 年前 504 萬買入，法拍僅 77 萬成交8，商業(yè)地產(chǎn)價值縮水的共性問題在東莞同樣存在。

海雅百貨的興衰折射出東莞商業(yè)格局的深刻變革：

1. 商圈迭代效應(yīng)：南城近年通過引入盒馬鮮生、奈爾寶家庭中心等首店品牌7，打造海德?匯一城等新興商圈，鴻福路傳統(tǒng)商圈的客流被嚴(yán)重分流。2024 年南城社消零總額達(dá) 384.92 億元，同比增長 5.9%，但增長動力主要來自新業(yè)態(tài)而非傳統(tǒng)百貨。
2. 消費(fèi)模式轉(zhuǎn)型：海雅百貨 2010 年的繁榮建立在 "一站式購物" 模式上，但電商沖擊下，2022 年閉店前已出現(xiàn)連續(xù)多年虧損5。當(dāng)前消費(fèi)者更傾向體驗(yàn)式消費(fèi)，如 BIGGER 藝術(shù)書展、潮流嘉年華等活動，傳統(tǒng)百貨的功能替代性增強(qiáng)。
3. 物業(yè)形態(tài)過時：該物業(yè)建于 2008 年，硬件設(shè)施老化（如空調(diào)漏水、電梯故障），與南城近年新建的智能化商業(yè)綜合體形成鮮明對比。根據(jù)10，2022 年東莞甲級寫字樓空置率達(dá) 54.8%，商業(yè)地產(chǎn)整體過剩，加劇了老舊物業(yè)的去化難度。

網(wǎng)友調(diào)侃的 "沒買賺 5 億" 存在認(rèn)知偏差：

1. 價格錨定陷阱6.6 億的起拍價并非市場公允價，而是基于歷史交易或抵押估值，隨著資產(chǎn)清算深入，評估機(jī)構(gòu)逐步下調(diào)至 1.32 億，反映的是市場真實(shí)價值的回歸，而非單純降價。
2. 隱性成本高企法拍房需買受人承擔(dān)增值稅（約 5%）、土地增值稅（最高 60%）、契稅（3%）等稅費(fèi)12。以 1.32 億成交價計算，稅費(fèi)總額可能超過 4000 萬。此外，該物業(yè)存在物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等歷史欠費(fèi)，潛在成本難以預(yù)估。
3. 改造投入巨大：海雅百貨建筑結(jié)構(gòu)為傳統(tǒng)百貨布局，若轉(zhuǎn)型為現(xiàn)代商業(yè)體，需投入數(shù)千萬進(jìn)行動線優(yōu)化、智能化改造。參考深圳同類項(xiàng)目，改造成本通常占成交價的 15%-20%。

商業(yè)地產(chǎn)的新邏輯：從 "地段為王" 到 "運(yùn)營制勝"

當(dāng)前 1.32 億的起拍價是否具備投資價值，需從三個維度評估：

1. 區(qū)位價值再審視：項(xiàng)目位于鴻福路核心地段，周邊地鐵 2 號線、莞太路等交通網(wǎng)絡(luò)密集，但需注意南城商業(yè)重心已向東莞大道沿線偏移。
2. 業(yè)態(tài)重構(gòu)可能性：若改為社區(qū)商業(yè)、長租公寓或產(chǎn)業(yè)配套，可能規(guī)避傳統(tǒng)百貨競爭。例如，將部分樓層改造為共享辦公空間，契合南城數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶的發(fā)展需求。
3. 政策風(fēng)險把控：該物業(yè)涉及人防車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，需確認(rèn)是否符合《人民防空法》相關(guān)規(guī)定，避免后續(xù)法律糾紛。

結(jié)語：法拍困局背后的城市轉(zhuǎn)型陣痛

海雅百貨的法拍歷程，本質(zhì)上是東莞從 "世界工廠" 向 "消費(fèi)中心" 轉(zhuǎn)型的縮影，對于老莞人而言，這棟建筑承載的不僅是商業(yè)記憶，更是一座城市在產(chǎn)業(yè)升級浪潮中必然經(jīng)歷的蛻變陣痛。

各位房東們久等了，各類難賣的商業(yè)資產(chǎn)有了新的變現(xiàn)渠道，競拍的方式去賣房，讓房子不再難賣，如果放盤超過半年都沒有消息的，或許該認(rèn)真審視一下了。