通過供需兩端協同發力，短期內助力市場止跌回穩，中長期引導向“高品質、低風險、可持續”房地產業發展新模式轉型。

◎ 文 / 楊科偉

7月15日中央城市工作會議在北京舉行，這是繼2015年12月之后又一次有關城市發展的最高規格會議，城市作為現代化的重要載體，在經歷了世界歷史上規模最大、速度最快的城鎮化進程之后，此次會議再一次為新時代城市發展建設定向領航。房地產業又與城市建設發展一脈相承，在推動房地產業止跌回穩、構建房地產發展新模式的重要關口，中央城市工作會議又對新時期房地產業發展方向有哪些影響？

01

繼續推進農業轉移人口市民化的新型城鎮化仍是房地產業需求的基本盤

我國常住人口城鎮化率從2012年的53.1%提高到2024年的67%，9.4億人生活在城鎮；2013年到2024年，我國累計實現城鎮新增就業超過1.5億人，1.5億農業轉移人口平穩有序進城落戶，農業轉移人口市民化制度基本建立，歸屬感增強讓“落腳城市”的新市民住房需求不斷釋放，為房地產業持續20年的高速發展提供堅實支撐，到2024年全國城鎮人均住房面積達到40平方米。

此次會議指出，我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。城市工作要深刻把握、主動適應形勢變化，轉變城市發展理念，更加注重以人為本；轉變城市發展方式，更加注重集約高效；轉變城市發展動力，更加注重特色發展；轉變城市工作重心，更加注重治理投入；轉變城市工作方法，更加注重統籌協調。

從快速增長期轉向穩定發展期之后，農業轉移人口市民化的進程不會停滯，常住人口城鎮化率和戶籍人口城鎮化率之間的鴻溝依然巨大有待彌合，轉移人口市民化帶來的剛性住房需求仍是未來房地產行業發展等基本盤。

02

城市群、都市圈協調發展，推進以縣城為載體的城鎮化奠定房地產市場格局

此次中央城市工作會議部署城市工作7個方面的重點任務其一就是“著力優化現代化城市體系。著眼于提高城市對人口和經濟社會發展的綜合承載能力，發展組團式、網絡化的現代化城市群和都市圈，分類推進以縣城為重要載體的城鎮化建設，繼續推進農業轉移人口市民化，促進大中小城市和小城鎮協調發展，促進城鄉融合發展”。

城市作為現代化的重要載體，區域協調發展又是中國式現代化的重要支撐，區域協調發展是實現共同富裕的必然要求。打造京津冀、長三角、粵港澳大灣區三大高質量發展“動力源”，實施長江經濟帶發展、黃河流域生態保護和高質量發展“江河戰略”，深入推進西部大開發、東北全面振興、中部地區崛起、東部率先發展……

對房地產而言，需求來源于人口，人口跟隨產業就業，未來房地產業增量需求分布必將與城市群、都市圈中的城市尤其是核心城市高度契合。2025年住宅開發土地成交額前5城市成交金額占全國300城的42%，30城市新房成交面積占全國百城58%，一線和半數二線城市人均住房面積仍遠低于40平方米，預示著未來房地產市場份額或將進一步向長三角、粵港澳、京津冀、成渝等核心城市群以及都市圈集中，相關住房需求增長可期。

就縣域城鎮化發展現狀來看，在386個縣級市中，有208個城鎮化率低于60%,占比超過一半，在1496個市轄縣中，更是有1356個縣城鎮化率低于60%，占比超過九成。在這1564個城鎮化水平較低的縣域行政單位中，居住著6.1億常住人口，平均城鎮化率只有44%，就國內外城鎮化發展經驗來看，仍處于相對較快的增長階段。相對于市轄區而言，這些縣域無疑有著更為廣闊的發展空間，常住人口高基數下的城鎮化率快速發展，無疑意味著更為可觀的剛性需求增量。

03

合理控制城市規模、優化城市空間結構的集約高效發展思路將推升城市核心區價值

對特大城市，指出“要走內涵式發展之路”“劃定永久性開發邊界”；對大城市，明確“要強化大城市對中小城市的輻射和帶動作用，弱化虹吸擠壓效應”；對小城鎮，強調“因地制宜發展小城鎮，促進特色小鎮規范健康發展”……

對房地產供給端來說，將延續供給端優化結構、提質增效。一方面，存量盤活與增量控制，嚴控新增房地產開發用地供應規模，通過地方專項債加大對存量閑置土地和存量商品房收儲力度，探索“以舊換新”模式去庫存。另一方面，將優化增量結構，加大城市更新力度，盤活城市核心區存量低效土地，適應房地產需求形勢，加大高品質改善住宅供應規模，勢必將進一步強化城市核心功能區土地價值和住房價值。

04

高質量開展城市更新、穩步推進城中村和危舊房改造將不斷催生存量住房改善需求

2015年中央城市工作會議召開后，從《關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》，到《關于推進新型城市基礎設施建設打造韌性城市的意見》，再到《關于持續推進城市更新行動的意見》，一系列政策文件相繼出臺，為城市發展提供了頂層設計。與之相對的是開啟了大規模城市棚戶區改造和舊城改造進程，極大地促進城市界面和基礎設施改善，也極大地刺激房地產業新一輪高速發展。

此次會議強調，當前和今后一個時期城市工作的總體要求是：堅持因地制宜、分類指導，以建設創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市為目標，以推動城市高質量發展為主題，以堅持城市內涵式發展為主線，以推進城市更新為重要抓手，大力推動城市結構優化、動能轉換、品質提升、綠色轉型、文脈賡續、治理增效，牢牢守住城市安全底線，走出一條中國特色城市現代化新路子。

扎實推進城市更新行動，聚焦老舊小區改造、城市基礎設施提升等重點領域，推動城市向更高品質、更有溫度、更可持續的方向邁進。城市也是一個活的機體需要不斷新陳代謝，住房更是如此，對安全舒適低碳科技的居住環境的向往，必將不斷催生存量住房改善需求。住建部部長此前表示“從我國城鎮化的發展進程看，從我國城鎮300多億平方米存量住房需要更新改造來看，房地產還是有很大的潛力和空間的”。

05

限制超高層建筑、提升房屋安全水平

通過“好房子”供給迭代滿足改善需求

在住房建設方面，前期為了滿足快速城鎮化帶來的剛性住房需求，更多從期房、中小套型等“增加數量“方面著手，經過20年房地產業的高速發展，最終實現居民從“住有所居”到“住有優居”的跨越。2021年以來提出構建房地產行業發展新模式，解決住房“好不好”問題，改革開發方式、融資方式、銷售方式，建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險等制度，建立房屋全生命周期管理機制。要以“經濟合理，安全耐久；以人為本，健康舒適；因地制宜，綠色低碳；科技賦能，智慧便利”為標準，四維升級“好房子”。

2025 年“好房子”首次寫入政府工作報告，新一輪住房產品迭代周期已經到來。為進一步提升住房品質，《住宅項目規范》于今年5月1日起施行。該規范從結構安全、抗震設計、防火安全等多方面筑牢住宅安全防線，如新建住宅建筑的層高不低于3.0米，4層起設電梯，每套住宅至少有一個臥室或起居室滿足日照標準等，全方位提升住宅的健康舒適水平。

在政府推動發展“好房子”背景下，各地供地質量不斷提升，城市長期沒有新房供應的核心區域、小面積或低容積率地塊集中供應，計容新規產品和四代住宅項目憑借品質、得房率等優勢，銷售去化水平相比舊規產品持續熱銷，說明改善需求基礎龐大，只待”好房子“供應。依此來看 “好房子”將有望率先企穩回升支撐新房市場成交，形成新的價格基準，相對同地段舊規產品或二手房價，最終形成新的價格梯度，實現房地產市場新的供求關系動態平衡。

綜上所述，中長期來看，新型城鎮化仍將為中國住房需求提供重要支撐，市場份額或將進一步向長三角、粵港澳、京津冀、成渝等核心城市群以及都市圈集中，合理控制城市規模、優化城市空間結構的集約高效發展思路將推升城市核心區價值，高質量開展城市更新、穩步推進城中村和危舊房改造將不斷催生存量住房改善需求，通過“好房子”供給迭代滿足改善需求支撐新房市場成交，形成新的價格基準，最終形成新的價格梯度，實現房地產市場新的供求關系動態平衡。通過供需兩端協同發力，短期內助力市場止跌回穩，中長期引導向“高品質、低風險、可持續”房地產業發展新模式轉型。

排版：土木

以上代表克而瑞研究中心團隊觀點，僅供參考

轉自：克而瑞地產研究(cricyjzx)