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在商業辦公類房屋交易中，產權辦理逾期往往比住宅更易引發糾紛。北京大興一起案件中，購房者周峰購買辦公用房后，開發商乙置業公司逾期 3 年未辦理產權證且無明確辦證時間表，法院最終判決解除購房合同及關聯貸款合同，開發商需返還房款、已還貸款并清償剩余貸款。這起案件明確了 “逾期辦證致合同目的落空” 的法定解除條件，為商業地產購房者維權提供了重要指引。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告：周峰，商業辦公用房購房者

被告：乙置業公司，商品房出賣人（開發商）

第三人：己銀行，住房貸款出借方

涉案房屋：大興區七號房屋

（二）爭議焦點

乙置業公司逾期 3 年未辦證且無明確期限，是否構成根本違約？

合同約定的 “退房期限已過” 能否阻卻法定解除權的行使？

貸款合同中 “仲裁管轄” 條款是否影響法院一并處理借款糾紛？

合同解除后，已還貸款、未還貸款及房款利息應由誰承擔？

（三）事件經過

2017 年 2 月 28 日，周峰與乙置業公司簽訂《北京市商品房預售合同（商業、辦公等非住宅類）》，約定購買大興區七號房屋，總房款 454.1138 萬元（含面積補差款）。合同補充協議約定：開發商應在購房者交清資料及稅費、辦理交房后 720 日內協助辦理不動產轉移登記；逾期辦證超 720 日，購房者需在 30 日內書面提出退房，否則視為放棄權利。

2018 年 9 月 18 日，周峰與己銀行簽訂《個人購房借款 / 擔保合同》，貸款 224 萬元支付房款，約定 “糾紛由北京仲裁委員會管轄”。周峰累計支付首付款 230.1138 萬元，通過貸款支付 224 萬元，并持續償還貸款本息。

截至 2024 年，乙置業公司因未取得大產權，始終未協助辦理過戶，且無法明確辦證時間。周峰多次溝通無果后訴至法院，要求解除購房合同及貸款合同，返還房款、已還貸款并由開發商清償剩余貸款。乙置業公司以 “退房期限已過” 抗辯，己銀行主張貸款糾紛應仲裁解決。

二、案件分析

（一）購房合同的法定解除條件認定

法院支持解除購房合同，核心依據如下：

合同效力基礎：周峰與乙置業公司的預售合同系真實意思表示，合法有效。周峰已付清全款并接收房屋，履行了全部義務。

根本違約事實：根據合同約定，辦證期限應于 2021 年前屆滿，但乙置業公司逾期 3 年仍未取得大產權，且當庭無法明確辦證時間，導致周峰 “取得房屋所有權” 的合同目的徹底落空，構成根本違約。

法定解除權優先：盡管合同約定 “逾期退房需在 30 日內提出”，但該條款屬格式條款，限制了購房者的法定權利。根據《民法典》第五百六十三條，當事人一方遲延履行致使合同目的不能實現的，無論約定解除權是否屆滿，守約方均享有法定解除權。

（二）貸款合同的解除與管轄問題

法院突破 “仲裁管轄” 約定，一并處理貸款糾紛的理由：

關聯關系緊密性：購房合同是貸款合同的基礎，貸款合同的存在依賴于購房行為。兩合同雖為獨立法律關系，但權利義務相互關聯，一并審理可避免當事人訟累，節約司法資源。

法律依據明確：根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條，購房合同解除導致貸款合同目的無法實現的，購房者有權請求解除貸款合同，不受仲裁條款限制。

解除時間認定：法院以開發商和銀行收到起訴狀的時間（2024 年 6 月 7 日）作為兩合同的解除時間，符合《民法典》第五百六十五條 “通知到達即解除” 的規定。

（三）合同解除后的責任承擔

法院判決開發商全額擔責，基于以下規則：

房款返還及利息：根據《民法典》第五百六十六條，合同解除后應恢復原狀。乙置業公司需返還周峰已支付的首付款 230.1138 元，并按 LPR 支付自 2019 年 8 月 22 日（房款發票開具日）起的利息，彌補資金占用損失。

已還貸款的清償：周峰已向己銀行償還的貸款本金 108.7 萬元及利息 52.5 萬元，系因購房產生的直接損失，應由違約方乙置業公司承擔。

剩余貸款的清償：根據司法解釋第二十一條，購房合同解除后，開發商需向貸款銀行清償剩余貸款（截至 2024 年 7 月余額 115.28 萬元），解除購房者的還款義務。

三、裁判結果

法院判決：

確認周峰與乙置業公司 2017 年 2 月 28 日簽訂的《北京市商品房預售合同》于 2024 年 6 月 7 日解除；

確認周峰、乙置業公司與己銀行 2018 年 9 月 18 日簽訂的《個人購房借款 / 擔保合同》于 2024 年 6 月 7 日解除；

乙置業公司于判決生效后 10 日內返還周峰購房款 2301138 元及利息（以 2301138 元為基數，自 2019 年 8 月 22 日起按同期 LPR 計算至實際付清之日）；

乙置業公司于判決生效后 10 日內支付周峰已償還的貸款本息（具體金額以己銀行核算為準）；

乙置業公司于判決生效后 10 日內向己銀行支付剩余貸款本息（具體金額以己銀行核算為準）。

四、案件啟示

（一）商業地產購房的特殊風險防范

核查項目合規性：購買辦公、商業類房屋時，需額外核實項目規劃用途、產權年限、分割銷售許可等，避免因開發商違規導致產權無法辦理。

細化辦證條款：在合同中明確 “取得大產權的時間節點”“逾期辦證的具體違約責任”，約定 “超過 1 年未辦證可無條件解除合同”，避免模糊表述。

關注開發商資金狀況：商業項目停工、爛尾風險更高，簽約前通過企業信用信息公示系統查詢開發商負債、涉訴記錄，優先選擇央企、國企開發的項目。

（二）合同解除權的行使與限制

區分約定與法定解除權：合同約定的解除期限屆滿后，若開發商違約行為持續且導致合同目的無法實現，仍可依據《民法典》第五百六十三條主張法定解除權，不受約定限制。

及時固定違約證據：留存開發商的辦證承諾、溝通記錄、項目現狀照片等，證明其 “無正當理由逾期且無辦證計劃”，為 “根本違約” 認定提供依據。

通知解除的規范操作：通過 EMS 郵寄書面解除通知并留存簽收記錄，或直接起訴由法院送達起訴狀，確保解除程序合法有效。

（三）貸款合同的關聯處理技巧

警惕仲裁條款陷阱：簽訂貸款合同時，注意爭議解決條款是否排除法院管轄。若購房合同可能解除，可與銀行協商修改為 “法院管轄”，避免后續維權受阻。

同步主張貸款解除：購房合同解除后，應立即起訴要求一并解除貸款合同，避免因單獨仲裁導致 “購房合同解除但仍需還貸” 的被動局面。

明確還款責任轉移：在訴訟請求中明確 “開發商向銀行清償剩余貸款”，確保解除合同后不再承擔還款義務，防范信用風險。

（四）開發商抗辯理由的應對策略

破解 “期限屆滿” 抗辯：強調開發商違約行為的持續性和嚴重性，引用法院類案裁判規則，主張 “格式條款限制法定權利無效”。

回應 “行業困境” 說辭：房地產行業下行不能成為開發商免除違約責任的理由，可提供開發商其他項目正常辦證的證據，證明其存在履約能力但拒不履行。

防范 “返還房屋” 附加條件：若開發商以 “返還房屋” 作為退款前提，可主張 “先退款后交房”，并申請財產保全凍結開發商資產，確保回款安全。

本案中，法院穿透合同表面約定，以 “實質公平” 為原則支持購房者解除合同，體現了對消費者權益的有力保護。購房者在商業地產交易中更應強化風險意識，通過嚴密合同條款、及時維權行動，最大限度降低逾期辦證風險；開發商則需恪守誠信，正視產權辦理義務，否則將面臨合同解除、全額賠償的法律后果。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）