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二手房交易中，賣方臨時毀約的情況并不少見，由此引發的違約金與定金糾紛往往成為爭議焦點。北京通州一起案件中，買方陳宇通過中介與賣方丙公司簽訂房屋買賣合同后，丙公司因自身原因拒絕出售房屋，法院最終判決丙公司退還剩余定金、賠償中介費并支付總房款 20% 的違約金。這起案件明確了二手房違約中 “定金與違約金擇一適用” 的規則，為購房者維權提供了重要參考。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告：陳宇，二手房買受人

被告：丙公司，二手房出賣人

居間方：丁中介公司

涉案房屋：通州區三號房屋

（二）爭議焦點

丙公司未按約定解押房屋并拒絕出售，是否構成根本違約？

陳宇能否同時主張雙倍返還定金與違約金？

中介費損失是否應由違約方丙公司承擔？

（三）事件經過

2023 年 10 月 27 日，陳宇在丁中介公司居間下，與丙公司簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》，約定購買通州區三號房屋，總房款 163 萬元。協議明確：陳宇于簽約當日支付定金 5 萬元，11 月 5 日前支付第一筆房款 70 萬元，11 月 26 日前支付剩余房款 88 萬元；丙公司需在 11 月 20 日前完成房屋解押；若出賣人拒絕出售房屋，需按總房款 20% 支付違約金，且雙倍返還定金，中介費由出賣人賠付。

簽約后，陳宇依約支付定金 5 萬元、中介費 1.63 萬元，并于 11 月 1 日支付房款 70 萬元。然而，丙公司未在 11 月 20 日前完成解押，且明確表示不再出售房屋，僅退還房款 70 萬元及部分定金 3.37 萬元。陳宇為購房提前支取定期存款并向親戚借款，因違約遭受經濟損失，故訴至法院，要求丙公司返還剩余定金 1.63 萬元、雙倍返還定金 5 萬元、返還中介費 1.63 萬元及支付違約金 14 萬元，共計 22.66 萬元。

二、案件分析

（一）違約行為的認定與責任承擔

法院認定丙公司構成根本違約，需承擔以下責任：

合同效力基礎：陳宇與丙公司簽訂的房屋買賣合同及補充協議系雙方真實意思表示，內容不違反法律強制性規定，合法有效。丙公司未按約定解押且明確拒售房屋，違反合同核心義務，構成根本違約。

定金與違約金的適用規則：根據《民法典》第五百八十八條，當事人既約定違約金又約定定金的，一方違約時對方可選擇適用其一。本案中，補充協議同時約定了 “雙倍返還定金” 和 “總房款 20% 違約金”，經法院釋明，陳宇選擇適用違約金條款，故法院對雙倍返還定金的請求不予支持，但判決返還剩余未退定金 1.63 萬元（5 萬元 - 已退 3.37 萬元）。

違約金數額的合理性：補充協議約定按總房款 20% 支付違約金（163 萬元 ×20% = 32.6 萬元），陳宇自愿按已付房款 70 萬元的 20% 主張 14 萬元，屬于對自身權利的處分，且未超過合理范圍，法院予以支持。

（二）中介費損失的賠償依據

法院判決丙公司賠償中介費 1.63 萬元，理由如下：

合同約定優先：補充協議明確約定 “居間人收取的所有費用不予退還，由出賣人直接賠付買受人”，該約定系雙方對違約后果的預先安排，合法有效。丙公司違約導致合同無法履行，應按約定承擔中介費損失。

合理損失的必要性：中介費是陳宇為促成交易實際支出的費用，因丙公司違約導致交易失敗，該費用成為陳宇的直接損失。根據《民法典》第五百八十四條，違約方應賠償對方因此遭受的損失，故中介費屬于賠償范圍。

（三）購房者損失的舉證與認定

陳宇主張的經濟損失未全部獲支持，體現了舉證要求：

已證實的損失：陳宇提交證據證明為購房提前支取定期存款、向親戚借款，存在利息損失和資金成本，但法院僅支持了合同明確約定的違約金、定金及中介費，未額外支持其他損失，因補充協議已通過高額違約金彌補違約損失。

舉證責任的分配：購房者主張額外損失的，需提供具體損失憑證（如存款利息清單、借款合同等），本案中陳宇未詳細舉證損失金額，故法院未支持超出約定的賠償請求。

三、裁判結果

法院判決：

被告丙公司于判決生效后 7 日內向原告陳宇支付剩余定金 16300 元、中介費 16300 元、違約金 140000 元，共計 172600 元；

駁回原告陳宇的其他訴訟請求。

四、案件啟示

（一）二手房簽約前的風險防范

核查房屋權利狀態：簽約前務必通過不動產登記中心查詢房屋是否存在抵押、查封等權利瑕疵，要求賣方書面承諾解押期限及違約責任，避免因未解押導致交易失敗。本案中若陳宇提前確認解押可行性，可降低違約風險。

明確違約責任條款：在合同中細化違約情形（如拒售、逾期解押、逾期交房等），分別約定違約金計算方式（如總房款的 10%-20%），同時明確定金規則，避免模糊表述。

選擇正規中介服務：通過備案中介公司交易，要求中介核實賣方身份、房屋產權及解押能力，留存中介承諾文件，降低居間風險。

（二）定金與違約金的選擇策略

了解二者適用限制：定金數額不得超過總房款 20%，違約金過高（超過損失 30%）可請求法院調減。購房者應根據實際損失選擇更有利的條款，如本案總房款 20% 違約金高于定金罰則，選擇違約金更劃算。

避免 “雙重主張” 誤區：法律禁止同時適用定金罰則與違約金，簽約時可約定 “違約金與定金任選其一，且不影響其他損失賠償”，確保權益最大化。

及時固定違約證據：賣方拒售或違約時，通過書面函件、錄音、微信聊天記錄等留存違約證據，證明對方明確表示不履行合同，為索賠提供依據。

（三）中介費的承擔與追償

明確中介費支付條件：在居間合同中約定 “交易成功后支付中介費” 或 “因賣方違約導致交易失敗的，中介費由賣方承擔”，避免交易不成仍需支付中介費的風險。

同步主張中介責任：若中介未核實房屋產權或隱瞞重要信息導致違約，購房者可要求中介退還部分費用，同時向賣方追償，實現損失最小化。

（四）違約后的維權步驟

及時止損：發現賣方違約后，立即停止支付后續款項，避免損失擴大；書面通知賣方限期履行，逾期則解除合同并索賠。

全面收集證據：留存合同、付款憑證、溝通記錄、中介協議、損失證明（如利息損失、借款憑證）等，形成完整證據鏈。

合理選擇救濟途徑：協商不成的，及時起訴并申請財產保全，查封賣方房屋或賬戶，確保判決生效后能順利執行。

本案中，法院通過清晰適用定金與違約金規則，充分保護了守約方的合法權益。二手房交易雙方應秉持誠信原則履行合同，賣方隨意違約不僅需退還房款，還將面臨高額違約金賠償；買方則需增強證據意識，簽約時細化違約條款，遇違約時理性選擇維權方式，通過法律手段維護自身權益。唯有如此，才能維護二手房交易市場的穩定與公平。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）