▲Pepperstone線下講座，即刻報名▲

01

20年來澳洲的租房市場大部分時候都是房東市場

房租上漲步伐放緩并沒給租客帶來太多緩解，因為嚴重的供應短缺讓很多人找不到負擔得起的住房，澳洲租房市場的空置率遠低于平衡市場的指標。

研究顯示澳洲在過去20年間一直主要是房東市場，大流行期間除外。

從歷史上來看，房租市場在空置率約3%左右時被視為平衡市場，也就是說可用出租房和租客的需求達成合理平衡。

SQM研究所的數字顯示6月全國的空置率為1.3%，高于5月的1.2%。

墨爾本的空置率從5月的1.7%上升到6月的1.8%，6月多了340套房登廣告招租。

悉尼的空置率則從1.5%上升到1.6%。

盡管空置率從“20222到2024年間的史低”略有上升，但是仍低于長期平均。

SQM 20年的數據顯示2024年2月的空置率僅為1%，為歷史最低，當時市面上僅有5288套房可用于出租。

而20年前的2005年6月，墨爾本的空置率為3.9%，悉尼2.4%。

02

悉市清盤率75%持續上升 降息和供應緊張或推升房價

上周末，悉尼共有726處房產安排拍賣，據Domain Group 統計，570份報告結果中，拍賣清盤率為75%，另有73場拍賣撤回。

當日，Rhodes一棟位于16 Walker Street、面積676.6平方米的兩居室紅磚住宅在拍賣會上以815萬成交。此前指導價600萬至700萬，上市定價800萬。

該地塊預計將開發成14套公寓、一棟寄宿公寓、酒店或健身中心。

8位注冊競拍者中5位出價，競拍從600萬起，最后以5000元加價15萬成交。

Strathfield Partners的銷售代理吉姆稱，800萬底價當天調低，低于賣家900萬理想價，賣家曾拒絕幾份報價。

記錄顯示，該房屋上次交易是在2012年，售價為170萬。

吉姆表示，買家或許將此房改建為酒店，第二高出價者經營健身中心，他沒想到隆冬市場如此火爆。

在Manly，當地圖書館館長尼蘭位于52 Alexander Street的三居室半獨立式住宅，以423萬售出，比370萬底價高53萬。

該房產最初定價350萬，因拍賣前報價上調至370萬。四名注冊競拍者中三人報價，未報價者是唯一未通過買家代理的。

競拍從350萬起，以不同幅度遞增，最終一租房居住的年輕家庭多出1萬購得。

McGrath的蘭姆稱房產很棒，潛力大但需大量工作，房屋結構很出色但后部要拆、需新建廚房。大多數咨詢的人都希望購買已裝修好的房子，因為「時間和缺乏裝修方面的專業知識」。

在Drummoyne，一棟位于1/8 Wolseley Street，擁有房屋般比例的四居室海濱公寓以251萬售出，兩方注冊僅一方出價。競拍從230萬起，買家兩次自抬價格至251萬后落槌成交。

Ray White Drummoyne銷售代理卡博內稱底價基本達到但未透露具體數額，公寓主要賣點是泳池鄰水、近渡輪碼頭，可達性是關鍵。

買家是來自中央海岸的換房者，賣家將搬至新州鄉村地區。

記錄顯示，該公寓于2015年最后一次交易價格為175萬。

Neutral Bay一套位于6/50 Ben Boyd Road、指導價100萬的兩居室公寓以114萬售出，低于120萬底價。

兩位首次購房者注冊競拍卻無人出價，房產拍賣前流拍，之后McGrath的斯尼德花25分鐘在雙方間溝通，最終在拍賣后售出。

AMP首席經濟學家奧利弗稱，Domain清盤率三周持續上升，7月買家雖未行動但受未來降息前景提振，清盤率因掛牌量低而受益，預計將保持穩固，隨澳聯儲降息和供應緊張未來或進一步上漲。

03

審批效率太慢，悉尼多地市政廳被州政府點名整改

新州政府對多個審批效率低下的市政廳采取史無前例的干預措施，要求其加快住房審批流程，并警告稱，任何未能在規定時限內完成審批的地方政府都將被剝奪規劃審批權。

新州規劃廳已向悉尼的 Georges River、Sutherland 和 Willoughby 三個市政廳，以及南部高地的 Wingecarribee 市政廳 派出專門的規劃人員，監督其內部的開發審批流程。這些市政廳被發現對標準住房開發申請的審批速度過慢。

去年，州政府推出了一個在線“排行榜”，公開各市政廳住房審批速度的快慢，并警告稱，表現不佳者可能被指派規劃管理員接管，或將其審批權限移交給獨立的規劃審查小組。

根據排行榜數據，Georges River 市政廳（涵蓋州長 Chris Minns 所在的 Kogarah 選區）在 2024-25 財年表現最差，僅 7% 的住宅開發申請能在規定的 115 天內完成審批。

新州規劃部長 Paul Scully 首次動用職權，向 Georges River、Willoughby 和 Wingecarribee 市政廳派遣專職規劃人員，密切監督其開發審批流程。

Sutherland 市政廳將被派駐一位“專家工程師”，以幫助加快審批程序。

此外，North Sydney 和 Queanbeyan-Palerang 兩個市政廳也將被新州規劃廳“重點監控”，因為它們在 2024-25 財年的審批及時率低于 60%。

Scully 表示，他已向上述六個市政廳發出警告信，要求它們制定詳細的整改方案，以改善審批效率。

“這應該給其他‘拖拖拉拉’的市政廳敲響警鐘，”Scully 表示，“他們應該知道政府正在密切關注，我也隨時準備派出專家介入。”

這一系列行動也引發了關于地方政府在應對住房供應問題中角色的激烈討論。

Strathfield 市政廳（上財年審批及時率低于 50%）在一份聲明中回應稱：“不應為了追求更快的審批速度而犧牲標準的開發成果。”

新州房地產協會（Real Estate NSW）首席執行官 Tim McKibbin 則質疑這類排行榜是否真的能緩解住房危機。他指出：“審批數量的提升并不等于實際住房竣工數量的增加。”

根據上月發布的新州預算文件，目前限制住房供應的主要因素包括：建筑成本上漲、勞動力短缺、高利率以及房地產行業投資意愿下降。

在對審批慢政廳“出重拳”的同時，有消息稱，新州工黨政府正在考慮修改規定，將聯排別墅、復式住宅以及最高六層的公寓樓納入“合規開發”類別，這意味著此類項目將無需提交完整開發申請，而可通過私人認證師直接獲得批準，從而加快建設速度。

04

澳洲辦公空間爭奪戰推動CBD寫字樓市場復蘇

四年來首次，全國所有主要中央商務區（CBD）在上季度的辦公空間凈吸納量為正，即新增租賃空間超過了空置面積，標志著長期受創的澳洲寫字樓市場正出現轉機。

復蘇最明顯的城市是悉尼。根據仲量聯行（JLL）的數據，在過去的財年內，悉尼優質辦公樓的租金上漲了9.1%。

白領們重返市中心，租金在上漲，投資者也開始圍獵大型寫字樓交易。

這種復蘇為悉尼新一代地標性寫字樓項目提供了支持，如Mirvac開發的55 Pitt Street（預計將成為十余家頂級律所的新總部），以及Charter Hall正在開發的新Chifley塔。

此外，市場也重新關注其他重大項目，例如Cbus Property擬接手的Halo塔——這是一座位于Hunter街與Pitt街交匯處、靠近地鐵新站的55層混合結構木材大樓。

JLL澳洲辦公樓租賃主管Tim O’Connor表示：“悉尼CBD寫字樓市場的租金增長并不平均。我們看到，那些位置優越、靠近公共交通、配套設施完善的優質資產，其租金明顯上漲。特別是在核心區，租賃空間供應減少正在加速這一趨勢。”

悉尼在全國新增租賃空間中占比顯著，僅2025年第二季度就凈吸納了23,500平方米。全國范圍內，凈吸納總量為56,900平方米。

在優質銀行、律所和咨詢公司爭相在緊張市場中搶占有利位置的同時，主要投資者也緊隨其后，直接收購大型辦公樓，或將資金投向本地基金管理人。

目前市場中正在洽談的大宗交易之一是黑石集團（Blackstone）擬將其位于Grosvenor Place的14億澳元股份出售給由美國投資者BGO支持的基金管理公司Investa。

JLL使用的“總有效租金”指標涵蓋了房東給予租戶的激勵以及大樓運營支出。另一項“凈有效租金”指標則不包含運營支出，只考慮扣除激勵后的基礎租金。

對于房東、基金管理人及其投資者而言，扣除激勵后的租金是關鍵數據，也構成投資決策的重要依據。

Charter Hall董事總經理David Harrison指出，當前已有跡象顯示，隨著激勵減少，有效租金正在回升。他表示，房東正控制激勵措施中的現金比例，通常低于50%，其余部分則通過租金減免的形式在租期內分攤。

Harrison還確認，復蘇最明顯的區域包括悉尼CBD核心區、布里斯班“黃金三角”和墨爾本東區。這一輪復蘇中，現代化寫字樓遠勝老舊資產。

推動市場回暖的因素包括：員工返崗所需辦公空間增加、租戶從邊緣市場搬回市中心，以及悉尼部分老舊寫字樓被拆除或改造成其他用途，使得市場供給收縮。

Harrison說：“激勵高點與資產估值低谷已同時出現，這是非常合理的邏輯。隨著有效租金上漲，資產估值也應隨之提升。”

基金管理公司Investa正通過旗下非上市商業地產基金參與市場復蘇，該基金已連續兩個季度實現正回報，并在上財年超越業績基準3.1%。

該公司由Peter Menegazzo領導，近年來已主導多項引入海外資本的悉尼辦公樓投資交易，包括：135 King Street（日本大成Daibiru）、388 George Street（新加坡UOL和SingLand）、以及10-20 Bond Street（美國BGO）。與此同時，Investa在其資產組合中已完成近10萬平方米的租賃。

Menegazzo表示：“租賃動能正在轉化為投資回報。由于估值低于重建成本，加之高建設成本限制了新項目供應，空置率正收緊，有效租金不斷上升——這種趨勢有望持續。”

“市場正處于上升通道，基本面正在加強，租賃動能確實存在，投資者信心也正在恢復，具信心的資本已開始積極布局。”

*本文圖片均源自網絡，如有侵權，請聯系后臺刪除

15

07-2025

14

07-2025

13

07-2025