日前，上海市規劃和自然資源局官宣了46個城市更新單元，這是繼“一江一河”后又一個市級規劃，覆蓋上海13個區！

其中，已批準實施的有黃浦區的外灘-01、外灘-02、老城廂-01、徐匯區的楓林-01、虹口區的嘉興-02、閔行區的友東路片區以及寶山區的大吳淞啟動區更新單元。

正在規劃編制中的有黃浦區的外灘-03、外灘-04、徐匯區的衡復-01、徐家匯-01、安亭-01等28個單元，覆蓋全市13個區及2個管委會。

今天我們就聚焦一下徐匯區的徐家匯-01單元、衡復-01單元、楓林-01單元三大片區的重磅城市更新。

1

徐家匯-01更新單元

即將“化蝶”新生

近日，徐家匯-01更新單元規劃實施方案正在上海規資局官網公示，方案愿景主打“上海極具辨識度的國際級潮流消費中央活動區”，同時作為上海全面推進城市更新的重要組成部分。

本次公示的徐家匯-01更新單元范圍，東至宛平路-宛平南路、南至南丹東路-南丹路、西至文定路-虹橋路-樂山路、北至廣元西路-廣元路，總用地面積約1.2平方公里，規劃研究范圍向北拓展至約2.4平方公里。

徐家匯-01更新單元范圍圖

此次更新方案的亮點，在于創新性提出“一心四翼雙觸角”的蝴蝶型功能結構。所謂“蝶身”，就是徐家匯的空中綠環。

“四翼”以四種主題色，區分多元功能：

東北綠翼：依托徐家匯公園、六百、太平洋百貨地塊的更新，打造上海時尚潮流地標；

東南橙翼：沿天鑰橋路發展街區商業，彰顯精致的城市煙火氣；

西北紅翼：推進港匯廣場、徐家匯中心及151b街坊的商辦空間步行一體化改造，強化恭城路的步行功能；

西南紫翼：圍繞徐家匯教堂廣場優化環境，釋放更多開放空間。“天平之觸”與“恭城之觸”分別串聯歷史文脈與科創活力。

再看北部的“雙觸角”:

天平之觸：依托天平路形成歷史的觸角，連接衡復風貌區內重要風貌道路武康路、安福路；

恭城之觸：依托恭城路形成科創的觸角，連接交大科創板塊。

至此，一只栩栩如生的“大蝴蝶”，成為徐家匯未來愿景的具象化呈現。

另從規劃方案中獲悉，徐家匯-01更新單元規劃常住人口規模約1.35萬人。總用地面積120公頃，其中住宅用地面積上限32.5公頃，住宅建筑面積上限109.6萬㎡。寸土寸金的徐家匯城央，居住仍然占有相當大的比重。

2

衡復-01更新單元

“無界居住博物館”

上海2025年六批次土拍清單已正式上架，其中一塊位于徐匯衡復區的容積率僅1.3純宅地即將掛牌出讓，城市和住宅同時更新令人產生更多遐想。

衡山路一復興路歷史文化風貌區是上海規模最大、歷史建筑最密集的區域之一，總面積7.66平方公里（徐匯占4.3平方公里），涵蓋950幢優秀歷史建筑和4000余幢保留建筑。上海共有64條不能拓寬的街道，其中36條位于衡復風貌區。

衡復-01單元位于風貌區中部，以“無界居住博物館”為定位，融合中西居住文化，歷史格局完整，文化資源聚集。

上海歷史文化風貌區（城央）分布圖 圖源：上海規資局

上海目前共44片歷史文化風貌區，城央僅12片，衡復地區便是其中之一。同時，衡復也是2025年上海城更行動方案劃定的46個城市更新單元中，徐匯核心三大更新區之一。

衡復風貌區范圍示意圖 圖源：上海規劃資源

據徐匯區規資部門介紹，未來，這里將依托城市更新，通過構建“知音環+活力網+觸媒點”的空間結構，在保護整體歷史空間格局的基礎上，打造所謂“一環多射”的歷史風貌體驗路徑，加強特色展示，形成連綿成片、新舊共生的歷史氛圍。

方案也注重提升文藝濃度和商業繁華度以及居住環境品質，使其成為衡復“最精華”的風貌展示地和更新樣板間。

空間結構圖 圖源：上海規劃資源

3

楓林-01更新單元

“東安國際醫創城”

去年底，徐匯區公示楓林-01更新單元規劃實施方案，也就是頗受關注的東安一村二村動遷地塊及其周邊的成片規劃，方案顯示，這里將以“東安國際醫創城”作為未來建設總體目標。

從城市規劃角度看，徐匯區楓林-01更新單元本身就是上海內環南線的一個重要節點。它的北面是衡山路-復興中路為核心的衡復歷史文化風貌區，南面是徐匯濱江的西岸金融城，西面是上海最早的城市副中心之一徐家匯。

東安地塊的周邊，擁有上海最強的醫療資源密度。以4、7號線交匯樞紐東安路站為圓心，僅僅不到630米的半徑圈內，就囊括了4家三甲醫院：中山醫院、上海復旦大學附屬腫瘤醫院、上海中醫藥大學附屬龍華醫院、上海市精神衛生中心。

規劃部門鑒于這片區域的科研醫療院所資源優勢，力爭將這里打造為產業功能集聚升級、城市空間融合提升的城市更新示范區。

規劃結構圖 圖源：上海市規劃和自然資源局

根據規劃，片區常住人口規模約6.93萬人，總用地/規劃建設面積2.45平方公里，住宅用地面積上限0.8平方公里，占總用地的1/3，住宅建筑面積上限243.2萬㎡。此外，商辦建筑面積上限82.91萬㎡，產業用地面積上限8.97公頃。

4、

徐匯區新房及土地儲備

目前徐匯區在售的新房有海上·清和璽，二期均價約11.4萬/㎡，三期均價約11.28萬/㎡，目前均有房源在售，戶型為112-177㎡3-4房。

此外，宸嘉發展的嘉佰道·徐匯項目預備入市，將推售建面約117-360㎡高層、疊加、聯排產品，預計均價18萬+/㎡。

另，東安新村3塊宅地已經全部成交，后續大概率還將尋找更合適的開發主體進行開發。

所以，未來徐匯區的土地儲備主要集中在衡復、徐匯濱江、長橋、華涇等板塊。

①徐匯衡復地塊

徐匯區XH-02(TPL)單元051-11地塊已出現在6批次土拍名單，將于7月開拍。

項目位于徐匯徐匯衡復風貌區內，氛圍拉滿，周邊1/9/10/11號線四軌交匯。

商業方面，1公里之內涵蓋百聯徐匯商業中心、港匯恒隆廣場、美羅城、匯金百貨等。

產品想象空間巨大：1.3容積率、限高15米，大概率是風貌墅級產品了。而且出讓面積只有0.47公頃，稀缺屬性也拉滿。

②長橋和華涇地塊

上海徐匯政府官網公示了《上海市徐匯區華涇鎮XHPO-0001單元控制性詳細規劃F2A、F2B等街坊局部調整公眾參與草案》，涉及2宗住宅用地。

其一、華涇華之門附近D7C-2地塊由之前的150米超高層辦公用地，變更為商辦商業混合用地，高度降低至120米。D7D-1地塊由之前的辦公用地，變為三類住宅組團用地(Rr3)，用地面積17389㎡，容積率2.5，未來能夠提供的住宅體量約為4.3萬方。

其二、徐匯濱江第七組團中央公園內xh298A-02地塊(原規劃為住宅用地，體量約120843㎡)，拆分為xh298A-09和xh298A-13地塊。拆分之后的兩宗地塊性質，均為城市發展備建用地(X)。

③凌云社區S04-07地塊，S04-16地塊

凌云社區S04-07地塊，S04-16地塊位于長橋新村西側，東南角就是昔日紅盤地產尚海悅庭，匯成南街里。

其中，S04-16地塊，規劃商業+住宅綜合用地，Rr3≤75%，C2≥25%，容積率2.0，限高60米（局部限高80米），住宅套數下限為391套。

地塊內結合商業將設置凈菜超市、社區食堂、養育托管所等。

該地塊原是大華醫院，根據官方消息，大華醫院將搬遷。