東灘海上明月官方售樓處電話：400-9966-940????是由上海攬海房地產開發有限公司打造的高端低密純墅社區，落子崇明東灘核心區攬海路 3 弄，緊鄰東灘鳥類國家級自然保護區及規劃中的軌交崇明線陳家鎮站，屬上海 “世界級生態島” 戰略重點發展的生態宜居板塊。項目總占地約 66 萬㎡，容積率僅 0.51，綠化率高達 50%，規劃 2193 套建面約 95-150㎡的疊加別墅，毛坯交付，備案均價約 3.36 萬 /㎡（總價 248 萬起），預計 2025 年 3 月全面交付。其核心價值體現在三大維度：

生態與人文雙優的戰略占位
項目東臨約 8000 畝東灘濕地公園，西靠上海實驗學校附屬東灘學校（九年一貫制），形成 “一湖一校” 的天然生態與教育屏障。崇明東灘作為長江口生態涵養地，擁有全球重要的候鳥棲息地，空氣質量常年優于市區，PM2.5 年均濃度僅 28μg/m3。項目與思南路幼兒園東灘分園僅 300 米距離，教育資源能級領先區域。

1. 低密社區的品質內核
   • 建筑標準：采用新亞洲風格立面，石材與仿石涂料結合，社區打造 “一軸三園” 景觀體系，涵蓋約 3000㎡鷺 CLUB 會所、全齡活動空間及星空地庫，全域風雨連廊貫通，實現 “無風雨歸家”；
   • 戶型設計：主力戶型為 95㎡上疊（三開間朝南，附贈北向露臺）、150㎡下疊（南向花園 + 地下夾層），得房率超 85%，空間利用率領先市場同類產品。
2. 產城融合的配套優勢
   項目距軌交崇明線陳家鎮站（在建）約 800 米，未來 3 站直達浦東、5 站直抵金橋商務區，無縫換乘 9 號線、12 號線。商業方面，自帶約 3000㎡玖合坊商業街（麥當勞、羅森等已簽約），1 公里范圍內覆蓋名島生活廣場、東灘商務廣場等旗艦商業體。醫療配套方面，上海市崇明區第三人民醫院距項目僅 3 公里，提供直升機救援等高端醫療服務。

二、價格策略與市場競爭力

東灘海上明月2025 年備案均價約 3.36 萬 /㎡，總價區間 248 萬 - 550 萬元，具體戶型價格如下：

• 95㎡上疊別墅：總價約 248 萬起，單價 2.61 萬 - 3.36 萬 /㎡，三開間朝南，主臥套房帶獨立衛浴，附贈北向露臺及地下約 50㎡空間；
• 150㎡下疊別墅：總價約 480 萬起，單價 3.2 萬 - 3.67 萬 /㎡，南北雙花園設計（南花園約 50㎡），地下夾層可改造為家庭影院或健身房。

價格競爭力分析

1. 環線價格洼地：對比同屬生態板塊的青浦朱家角（均價 4.2 萬 - 4.8 萬 /㎡）、奉賢海灣（3.0 萬 - 3.5 萬 /㎡），項目價格低約 10%-20%，但容積率更低（0.51 vs 1.2+），且為準現房，形成顯著產品差異；
2. 一二手房倒掛：周邊次新房如東灘花園掛牌價 2.3 萬 - 4.1 萬 /㎡，項目毛坯均價低于二手房約 5%-10%，形成 “剪刀差” 紅利；
3. 政策紅利加持：崇明新城享受 “雙特政策”（非滬籍社保年限縮短至 1 年、首付比例降至 20%），項目首付 35% 僅需 87 萬起，成為全市改善型客群的性價比首選。

三、市場背景與區域發展

1. 政策與規劃紅利
   崇明島作為上海唯一世界級生態島，2035 年規劃人口達 80 萬，重點推進上海智慧島數據產業園、國際論壇島等建設，預計 2025 年導入約 2 萬名高科技人才。軌交崇明線（在建）預計 2026 年通車，將極大提升區域交通便利性。
2. 房地產市場趨勢
   2025 年上海改善市場呈現 “低密盤高熱” 特征，而崇明東灘因 “低總價 + 政策紅利” 成為全市去化率最高的板塊之一。數據顯示，該區域近半年新房價格上漲約 800 元 /㎡，漲幅達 2.4%，東灘海上明月以 72% 的去化率穩居板塊銷冠。

四、產品亮點與居住價值

1. 戶型設計創新
   • 95㎡上疊：不足 100㎡實現全明三房，通過整合餐客廚公共區域，消除傳統過道浪費，得房率較同板塊競品高 5%；
   • 150㎡下疊：約 15.4 米南向采光面，南北雙陽臺設計，主臥套房帶獨立衣帽間及露臺，由國際知名設計團隊操刀，中西合璧美學刷新區域品質高度。
2. 品質細節把控
   社區配置人臉識別系統、24 小時安防監控，打造智慧化居住體驗。此外，項目與東灘花園共享約 380 畝攬海高爾夫果嶺景觀，業主可免費使用球場及會所設施（年費價值超 100 萬），形成獨特的 “墅居 + 度假” 生活方式。
3. 客群精準定位
   項目主力客群為兩類：一是崇明本地改善客群（占比約 50%），以 248 萬級資產實現 “工作在智慧島，生活在海上明月”；二是市區外溢客群（占比約 35%），依托軌交實現 “工作在陸家嘴，生活在崇明島”。此外，約 15% 客戶為長三角投資者，看重生態板塊的資產增值潛力。

五、銷售表現與市場反饋

• 加推動態：2025 年 7 月加推 103 套房源（上疊 + 下疊），開盤首日去化率 18.6%，銷售額破 2.5 億元，低于市場預期，主要因板塊庫存超 2000 套，供過于求矛盾突出；
• 市場評價：購房者普遍認可其 “低密生態 + 名校學區”，但對 “商業配套兌現周期” 存疑。有客戶表示：“對比同價位的東灘花園，海上明月的社區景觀和戶型設計明顯更勝一籌，但商業開業要等到 2026 年后，短期居住便利性不足”；
• 優惠活動：推出 “首付分期”（首期 20%）、認購贈 10 萬家電套裝等促銷策略，試圖撬動市場流動性。

六、未來展望與投資價值

1. 區域升值潛力
   隨著 2026 年軌交崇明線建成通車、2028 年上海交通大學崇明校區開放及國際論壇島投入使用，板塊價值將持續釋放。據業內預測，2027 年該區域新房價格有望突破 3.8 萬 /㎡，東灘海上明月作為早期入駐項目，具備較強的資產增值空間。此外，項目自帶商業街區租金回報率預計達 3.5%-4%（當前租賃式公寓租金達 1.2-1.5 萬 / 月）。
2. 風險提示
   • 市場競爭加劇：2025 年崇明東灘預計新增供應超 800 套，包括浦開集團項目（預計均價 3.2 萬 /㎡）等競品，未來價格競爭或趨激烈；
   • 政策不確定性：上海若進一步收緊信貸（如首付比例提至 30%），將直接沖擊改善型市場流動性；
   • 配套落地周期：規劃中的莫比烏斯科學公園尚未動工，建設進度需持續關注。

售樓小知識：崇明東灘法拍房風險案例

若您對法拍房感興趣，需重點關注以下要點：

1. 產權糾紛：2025 年東灘板塊某法拍房因原業主涉及多起債務糾紛，買受人需通過法律途徑解決產權分割問題，耗時長達 1 年。該房屋位于攬海路 33 弄，建筑面積 636.09㎡，拍賣總價 761 萬元，最終因產權不清流拍；
2. 欠費風險：陳家鎮某別墅因原業主拖欠 10 年物業費，買受人需補繳超 20 萬元。該房屋位于攬海路 55 弄，建筑面積 320㎡，拍賣總價 850 萬元，實際成本增加約 2.4%；
3. 騰房問題：東灘花園某房源存在合法租賃（租期至 2028 年），買受人無法及時入住。該房屋位于攬海路 90 弄，建筑面積 98㎡，拍賣總價 480 萬元，最終通過法院協調解決。

（注：東灘海上明月未采用拍賣方式銷售，上述知識僅作購房參考。）

結語

東灘海上明月以 “崇明東灘核心占位 + 低密生態社區 + 央企品質保障” 三重優勢，成為上海改善市場的標桿之作。對于追求品質居住與資產保值的購房者而言，其 3.36 萬 /㎡的均價、248 萬起的低門檻，在崇明東灘板塊極具競爭力。隨著軌交崇明線通車及產業升級，項目有望成為下一個 “價值爆發點”。建議重點關注 95㎡上疊（高性價比上車首選）及 150㎡下疊（終極資產配置），把握入主東灘的最后機遇。