中央城市工作會議7月14日至15日在北京舉行。這是時隔十年再次召開中央城市工作會議。

會議提到，以建設創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市為目標，以推動城市高質量發展為主題，以堅持城市內涵式發展為主線，以推進城市更新為重要抓手。在7個方面的重點任務中也提到，著力建設舒適便利的宜居城市。

在推進城市更新，建設宜居城市這一要求引領下，城市建設會產生哪些變化，房地產市場又會迎來哪些機遇？紅星新聞采訪多位專家對此進行解讀。

▲圖據IC photo

將釋放住房需求，帶動周邊行業發展

對房地產市場的供需雙方都有發力作用

會議在強調“當前和今后一個時期城市工作的總體要求”時指出，以推進城市更新為重要抓手，大力推動城市結構優化、動能轉換、品質提升、綠色轉型、文脈賡續、治理增效。在重點任務部分也提到，要高質量開展城市更新。

中指研究院政策研究總監陳文靜認為，“城市更新”寫入總體要求，城市發展逐漸進入城市更新的重要時期。

對于城市更新，兩個月前中辦國辦聯合發布的《關于持續推進城市更新行動的意見》提出了十分具體的要求。目標部分提到，到2030年，城市更新行動實施取得重要進展，“人居環境明顯改善，經濟業態更加豐富，文化遺產有效保護，風貌特色更加彰顯，城市成為人民群眾高品質生活的空間”。“意見”在主要任務部分則提到，加強既有建筑改造利用、推進城鎮老舊小區整治改造、推進老舊街區、老舊廠區、城中村等更新改造、完善城市功能、加強城市基礎設施建設改造等。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴紅星新聞記者，我國城鎮化率接近70%，城鎮人口無論在數量、消費、產出上，都是主力軍。老舊小區改造等城市更新，將補上市政、公共服務（比如一老一小）的短板。一方面能釋放出住房需求的動力，另一方面還能通過住房的支柱產業地位，帶動下游裝飾裝修、家具家電、建筑建材等，體現住房在內需和雙循環中的地位。

58安居客研究院院長張波也提到，城市更新對房地產市場的影響會呈現供需雙向發力特征。張波認為，一方面市場對于老房子有需求，58安居客監測重點30城市數據顯示，2025年上半年二手房成交占比超過60%，其中有大量的老舊小區。宜居城市建設通過舊改提升存量住房價值，能進一步激活“賣舊買新”的改善鏈條。另外，城市更新會釋放購房需求。比如上海徐匯區東安一、二村舊改釋放出超6000戶安置需求，這類需求通過房票或現金形式進入商品房市場，推動上海閔行、寶山等更新區域二手房市場率先實現“量漲價增”。

陳文靜認為，本次會議將進一步強化地方政府對城市更新的重視程度，也有利于放大城市更新在穩投資、擴內需方面的作用，未來相關部門落地更多配套政策，地方政府也將深入探索適合當地發展的城市更新模式。在此過程中，政府完善相關舉措鼓勵多元主體參與，更多政策加持也將為企業參與城市更新釋放新的機遇。

▲兩次城市工作會議內容對比 圖據中指研究院

房地產新模式：將人房地錢聯動

老房子、舊房子都將被改造成“好房子”

會議在重點任務部分提到，著力建設舒適便利的宜居城市。堅持人口、產業、城鎮、交通一體規劃，優化城市空間結構；加快構建房地產發展新模式，穩步推進城中村和危舊房改造；大力發展生活性服務業，提高公共服務水平，牢牢兜住民生底線。

李宇嘉告訴紅星新聞記者，宜居城市是人口、產業、城鎮、交通一體規劃的城市。未來的房地產新模式，要將房地產發展植入產業、人口、公服中，做到房地產與產業、人口、就業、公共、供地協調，人房地錢聯動。

李宇嘉還提到，大力發展生活性服務業是“人民城市”的彰顯，也是充分發揮城市在國內國際雙循環中的樞紐作用的彰顯。通過提升城市功能、品質，提升城市公共服務水平，釋放城市居民細水長流的生活性服務，比如醫療、教育、養老、托幼、助殘等。這種服務業盡管相比房地產、基建對經濟的短期作用小，但能實現充分就業、提升居民服務，能提高城鎮化率，釋放和激活潛在的需求。

對于宜居城市、美麗城市的要求，陳文靜認為，以綠色低碳為重要特征的“好房子”將是提升城市發展質量的重要一環。6月13日國常會強調要扎實有力推進“好房子”建設，并將“好房子”建設納入城市更新機制加強工作統籌，充分表明未來老房子、舊房子也將被改造成“好房子”。增量住房建設、存量住房改造均以“好房子”為目標，各地在優化“好房子”標準、規范計容規則、鼓勵“好房子”建設、探索存量住房改造為“好房子”的路徑等方面存在諸多政策空間，預計未來在規劃、土地、財政、金融等方面將有更多支持性政策落地。

▲宜居城市（概念圖） 圖據圖蟲創意

精瑞人居發展基金會主席、全聯房地產商會創會會長聶梅生此前接受紅星新聞采訪時也提到，隨著人們生活水平的提高和對科技的依賴性普遍提高，“好房子”的很多配置成為購房人的剛需。反過來，商品房品質的提高，又能促進大家把現在的房子騰出來去置換新房，讓房地產市場流通起來。

保障房+商品房雙軌制將發揮重要作用

專家預計保障房將全面進入配售階段

在建設宜居城市的要求中重點提到，加快構建房地產發展新模式。

房地產發展新模式這一概念近年來多次在重要會議中被提及，2021年12月，中央經濟工作會議上就曾提出，對于房地產產業要“探索新的發展模式”，并給出“堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設”三條路徑。2024年的政府工作報告提到，“加快構建房地產發展新模式。加大保障性住房建設和供給，完善商品房相關基礎性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。”2025年的政府工作報告也有提到，“有序搭建相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式”。

中房集團公司原董事長、原國家房改課題組組長孟曉蘇在接受紅星新聞采訪時多次提到，我國房地產發展的新模式是“市場+保障的住房供應體系”，其中關鍵就是保障房建設。孟曉蘇多次呼吁大力建設保障房，讓該享受保障房的人回到保障房市場。

▲圖據圖蟲創意

張波提到“加快構建房地產發展新模式”時強調，新模式的核心是通過“雙軌制”重構住房供給結構。張波認為，大量城市在取消商品房限價的同時，積極推出配售或配租型保障房，“保障房分流剛需、商品房聚焦改善”的市場格局正在形成。保障性住房與商品房雙軌制的完善，將為房地產市場注入長效穩定機制。

紅星新聞記者注意到，今年4月，廣州第一批配售型保障性住房開始網上申購，成為全國首個配售型保障房上市銷售的一線城市。今年以來，已有多個城市的保障房開始申購，多位專家此前在接受采訪時都預計，今年保障房將全面進入配售階段。

紅星新聞記者 劉亞洲 付垚

編輯 包程立 責編 官莉