2022至2024年間，租賃住房大宗交易市場共達(dá)成61宗交易。值得關(guān)注的是，該領(lǐng)域資方結(jié)構(gòu)發(fā)生顯著變遷。2023年前以銀行及外資機(jī)構(gòu)為主導(dǎo)的格局，正逐步讓位于基金與險資的主力地位。

這一轉(zhuǎn)變凸顯了基金與險資等長期資本對長租公寓這類長久期、低波動、現(xiàn)金流穩(wěn)定資產(chǎn)的配置需求增強(qiáng)。其中，保險資金憑借其雄厚的資金儲備與長周期投資特性，與租賃住房長周期低波穩(wěn)定的特征契合。在此背景下，險資正加速崛起為租賃住房市場的"核心買家"。

近期，友邦保險9.8億收購上海松江柚米社區(qū)引發(fā)關(guān)注。從項(xiàng)目摘地到開業(yè)運(yùn)營再到險資收購，可以探得項(xiàng)目較為清晰的“投管退”路徑：

1. 投資階段——政企合作

項(xiàng)目用地由上海松江經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會聯(lián)合瓴寓國際競得，是上海首個政企合作重資產(chǎn)R4用地。

2. 管理階段——企業(yè)運(yùn)營基因延續(xù)

①由旭輝建管代建、瓴寓負(fù)責(zé)項(xiàng)目后期運(yùn)營，項(xiàng)目精準(zhǔn)客群定位為服務(wù)松江大學(xué)城與科技園區(qū)青年人才，以26-80㎡小戶型為主，疊加瓴寓“3.0產(chǎn)品體系”通過空間優(yōu)化（小面積高效能的收納居住系統(tǒng)），實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品力；

②引入“租委會共治”模式，聯(lián)合地方政府調(diào)解鄰里矛盾，形成“黨建指導(dǎo)員+租戶委員會”自治機(jī)制，這種租委會創(chuàng)新機(jī)制體現(xiàn)企業(yè)運(yùn)營力的延續(xù)。產(chǎn)品力+運(yùn)營力賦能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目當(dāng)前出租率約90%。

3. 退出階段——REITs通道明確

友邦保險聯(lián)合中宏保險、瓴寓國際、中信系設(shè)立專項(xiàng)基金，以9.8億元間接收購柚米社區(qū)作為種子資產(chǎn)，規(guī)避直接持有不動產(chǎn)的合規(guī)風(fēng)險。同時項(xiàng)目平穩(wěn)運(yùn)行可以鎖定長期收益，明確以公募REITs為出口。

除了友邦收購柚米社區(qū)的案例，不時可見險資入局租賃住房領(lǐng)域，如平安不動產(chǎn)與朗詩寓森蘭項(xiàng)目的首單儲架式REITs合作，到中國人壽通過公募REITs配置租賃住房，再到新華保險聯(lián)合萬科設(shè)立萬新金石基金，險資為何積極布局租賃住房領(lǐng)域？

1. 租賃住宅符合長周期的投資邏輯

從投資視角觀察，長租公寓資產(chǎn)展現(xiàn)出顯著的收益優(yōu)勢：一線城市資本化率穩(wěn)定在 4.6%-5.8%區(qū)間，二線城市維持在5.6%-6.8%水平，顯著低于寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)及購物中心等同類商業(yè)資產(chǎn)。這種兼具收益穩(wěn)定性、現(xiàn)金流充裕性及抗通脹特性的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，精準(zhǔn)契合保險資金對"收益可預(yù)期、風(fēng)險可管控"的核心配置需求，成為長期資本布局不動產(chǎn)領(lǐng)域的優(yōu)選標(biāo)的。

2. 政策端為險資鋪就了“投資-運(yùn)營-退出”的黃金通道

2018年5月銀保監(jiān)會明確規(guī)范險資可通過直接投資、設(shè)立債權(quán)/股權(quán)投資計(jì)劃、保險私募基金等多種方式參與長租市場。2023年3月，《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》明確優(yōu)先支持人口凈流入大城市開展租賃住房REITs試點(diǎn)。2024年7月，《關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》指出，全面推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行，并首次提出保租房項(xiàng)目首發(fā)資產(chǎn)規(guī)模門檻降至8億元（其他類型為10億元），體現(xiàn)政策傾斜。從大城市試點(diǎn)到常態(tài)化發(fā)行，為險資提供了清晰、高效的資產(chǎn)證券化退出渠道。

從已發(fā)行REITs較發(fā)行價漲跌幅來看，保障房REITs維持在18%以上，領(lǐng)跑全市場，同時根據(jù)已發(fā)行的6只REITs現(xiàn)金分派率看，2024年保障房REITs現(xiàn)金分派率在3-4%水平區(qū)間展現(xiàn)出顯著超額收益特征。

3.地方政策賦能，提升租賃住房的抗風(fēng)險能力

各地政府為保障性租賃住房項(xiàng)目提供的稅收減免、財(cái)政補(bǔ)貼、低息貸款等優(yōu)惠政策，有效降低了項(xiàng)目開發(fā)與運(yùn)營成本，提升了項(xiàng)目的盈利能力和抗風(fēng)險能力。

這些政策共同構(gòu)成了“準(zhǔn)入放寬—退出暢通—地方賦能—風(fēng)險可控”的閉環(huán)優(yōu)勢，顯著降低了險資的投資門檻與顧慮。同時，在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，地產(chǎn)類資產(chǎn)價格較低，是險資加大投資力度的良機(jī)，既能支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，又能等待增值與長期收益。

目前運(yùn)營型資產(chǎn)主要的退出通路，一是公募REITs，這種方式需滿足運(yùn)營滿3年、租金收益率≥4%等要求，目前以央國企項(xiàng)目為主，民企參與門檻較高；二是大宗交易，根據(jù)克而瑞長租整理，以上海為例2024年錄得大宗交易額到663億元，其中涉及租賃住房的交易額約64億元，顯示相比于其他類型的資產(chǎn)租賃住房領(lǐng)域大宗交易活躍度仍有待提升。

而觀察典型險資主導(dǎo)的大宗交易收購，如：眾安保險收購洛克外灘源辦公樓，收購兩棟辦公樓，總面積15944㎡，總價14億；陽光人壽通過旗下基金接盤萬達(dá)廣場項(xiàng)目，新華保險通過百億不動產(chǎn)基金（坤華基金）接盤多個萬達(dá)廣場。發(fā)現(xiàn)險資偏好核心城市核心地段的商業(yè)辦公、租賃住房及物流倉儲等具備“穩(wěn)定租約+穩(wěn)定現(xiàn)金流+長期增值潛力”的資產(chǎn)。這類資產(chǎn)既能匹配險資“長錢長投”的資產(chǎn)特性，又能通過租金收益、資產(chǎn)增值形成雙重回報。而長租公寓作為其中的關(guān)鍵分支，正以其“收益穩(wěn)、政策優(yōu)、周期佳”的獨(dú)特優(yōu)勢，成為險資配置不動產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。

展望未來，租賃住房在財(cái)政支持、金融支持等方面獲得系統(tǒng)性傾斜，政策確定性顯著高于其他商業(yè)地產(chǎn)類型。伴隨租賃住房供應(yīng)高峰到來，險資有望更深更廣地參與其中，為長租行業(yè)帶來拓寬融資渠道、推動行業(yè)從“輕資產(chǎn)運(yùn)營”向“輕重結(jié)合”的規(guī)模化擴(kuò)張，通過“投資-持有-退出”的閉環(huán)需求，推動租賃住房資產(chǎn)證券化進(jìn)程，為行業(yè)提供了標(biāo)準(zhǔn)化的退出路徑，吸引更多社會資本參與，最終實(shí)現(xiàn)險資布局與行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的雙贏格局。

- The end -

本文僅為個人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀點(diǎn)

克而瑞，成立于2006年，行業(yè)領(lǐng)先的中國房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)商，現(xiàn)信息覆蓋400個城市。依托強(qiáng)大的專業(yè)研究力量和咨詢顧問團(tuán)隊(duì)，克而瑞服務(wù)于TOP100強(qiáng)中95%以上的房地產(chǎn)企業(yè)，并為政府、企業(yè)和購房者提供房地產(chǎn)線上線下信息服務(wù)的全面解決方案。

經(jīng)過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)到客戶數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)閉環(huán)。依托中國房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺（CRIC）和中國房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋地產(chǎn)、資管、租售、物管、科創(chuàng)、證券等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品CRIC系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、數(shù)據(jù)營銷系統(tǒng)、場景化大屏、柵格土地評估系統(tǒng)、城市租售系統(tǒng)，CAIC投管云、資管云等，為大量房企提供了決策依據(jù)。