清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心于7月12日在京舉辦《城中村改造的金融創新》課題中期研討會，聚焦城中村改造如何通過政策協同、工具創新及模式閉環推動良好生態構建。會議總結：破解城中村改造瓶頸的核心在于構建可持續的商業模式。對此，應厘清項目合規性基礎，針對不同改造模式設計分類工具與政策方案，最終形成覆蓋城中村改造全生命周期的良好金融生態。

本次會議由學院不動產金融研究中心主辦。中國證監會原主席肖鋼，中國房地產業協會副會長兼秘書長張其光，中國人民銀行金融研究所所長丁志杰，住房和城鄉建設部住房保障司副司長翟波出席會議。來自深圳安居、建設銀行、中咨公司、中金公司、中倫律所、山西建投、鑫苑集團的20余位課題組專家及行業機構領導參會研討。清華大學五道口金融學院研究員、不動產金融論壇秘書長魏晨陽開場發言。不動產金融研究中心研究總監郭翔宇主持會議。

【圖為會議現場】

魏晨陽在開場發言中指出，城中村改造與民生經濟密切相關，而金融創新在其中發揮著至關重要的作用。課題組通過調研北京、上海、深圳等地的典型項目，深入分析不同城市在政策設計、運作模式及資金循環中的實踐與挑戰，重點探索政府與市場如何協同構建可持續的資金閉環。魏晨陽指出，課題組將充分吸收市場各參與方與專家意見，為政策制定提供切實可行的建議。

在課題中期成果匯報環節，課題組專家聚焦城中村改造的實際痛點和制度瓶頸，深入探討改造模式、金融工具及配套政策等多方面的創新路徑。城中村改造在新型城鎮化、經濟與房地產轉型、實現社會公平等層面具有戰略價值，但當前改造面臨進程緩慢、參與主體權責失衡、資金期限錯配、土地權屬不明及審批冗長等挑戰。因此，有必要針對拆除新建、整治提升、拆整結合等不同改造方式，探尋系統化的改革路徑，既能形成城中村改造的良性循環商業模式、達成項目資金平衡和可持續運作，又能有效激發政府、市場、村民等多元主體的參與積極性，同時能切實推進法律法規及配套政策的完善和落地，助力構建分類別、全周期、可持續的金融創新良好生態。

在課題研討環節，相關政策部門、金融機構和業界專家圍繞課題深化方向和行業核心痛點提出了寶貴的指導意見，從宏觀形勢、模式研判、金融工具創新、可持續商業模式以及現實困境等多個維度進行了深入解讀。

丁志杰圍繞城中村改造的模式創新與政策支持提出三點思考。一是指出城中村改造是系統性工程，不僅關乎金融工具，更涉及土地權屬、流程優化等基礎制度安排，需構建科學清晰的流程框架，增加資本進入的可操作性。二是強調改造目標應聚焦可持續與高質量發展，建議在項目微觀層面加強統籌規劃，明確財政、金融資金在各階段的功能定位，推動商業模式閉環。三是結合當前經濟轉型和低利率環境，建議加強對改造項目可行性和退出機制的前瞻性評估，提升金融工具適配性，為未來政策落地與項目推進提供更有力支撐。

張其光指出，當前城中村改造面臨著涉及面廣、改造周期長、投資回報率低、市場參與主體積極性不高等現實挑戰。他強調，構建一套完整可行的商業模式，是推動城中村改造取得突破性進展的核心前提。為此，可從以下五個方面探索創新路徑：一是持續探索集體土地直接入市的有效機制，保障村集體與村民長期權益；二是推動原住民補償機制從一次性安置補償，向長期權益性收益相結合的多元化模式轉變；三是建議規劃應能按需動態調整，優先發展長租公寓、養老公寓等契合未來需求的產業形態；四是系統性研究城中村改造商業模式，通過優化土地收益分配、適度動態調整規劃、提供專項稅收優惠等方式，有效彌補收支缺口；五是探索設立國家層面的城市更新引導基金，吸引保險資金、養老金等長期資本參與。同時，引導商業銀行提供優惠貸款利率，豐富金融支持渠道。

翟波從三個方面提出對城中村改造相關模式和工具體系的建議。一是強調要加強對現行改造路徑的規范性研究，明確不同做法的法律依據與政策邊界，強化對“做地”改造、“房票”機制等實踐中潛在合規風險的辨識與評估。二是就金融工具創新指出，應結合實證案例，深入分析各類金融產品在實際操作中的成效與局限，同時強調金融創新需以更具可持續性的改造模式為基礎，推動改造流程與各項政策的系統優化。三是從宏觀形勢出發，提出應綜合評估當前地方政府債務、土地出讓與房地產市場空間，同時呼吁引入更具競爭力的市場機制，推動社會資本有效參與，形成高效、可持續的城中村改造新格局。

中國建設銀行研究院副院長宋效軍圍繞城中村改造的推進路徑，提出三方面建議。一是要堅持問題導向，圍繞當前各地推進中的核心難點，探索更具適配性的改造路徑和金融工具組合，提升項目的落地效率。二是充分考慮區域差異性，針對不同城市房地產市場預期和財政能力的實際差異，因地制宜設計金融支持機制，推動形成可行性更強的差異化操作模式。三是建議將城中村改造與養老、康養等新興產業結合，拓展房地產業的功能空間，通過產業融合推動存量資產盤活，構建具備持續運營能力的模式基礎，從而實現城中村更新從物理改造向綜合提升的轉變。

深圳市安居集團董事、財務總監湯衛忠結合實踐經驗，圍繞城中村改造的金融模式與制度障礙提出三點建議：一是直面合規困境，大量城中村建筑在權屬、規劃等方面存在瑕疵，成為阻礙銀行貸款、政府補貼等資金進入的障礙，必須在法律框架內探索解決路徑。二是審慎權衡公平與效率，如整治提升模式易與現行法規政策沖突，導致難以為繼，需在法律底線與民生保障之間尋求平衡。三是應以科學決策引領改造路徑，決策應基于住房缺口、改造成本等量化指標，并充分考慮不同城市的獨特歷史與社區特性，制定差異化策略。

肖鋼主席作會議總結時指出，城中村改造面臨的核心障礙在于原有依賴房地產增值和地方舉債的模式已難以為繼，推進改造必須構建新的商業模式，依托金融創新破解制度與資金雙重瓶頸。他提出三方面建議：一是城中村改造需從規范性出發，厘清關鍵性問題，為構建新的可持續商業模式奠定基礎；二是根據不同資產屬性合理匹配財政性資金、金融性資源與社會資本，探索公益性項目與市場化項目的差異化融資結構，提升資源配置效率；三是金融創新應貫穿全過程，包括制度設計、工具開發與生態構建，最終形成覆蓋全生命周期可持續的金融創新體系。

【圖為肖鋼主席作總結發言】

來源丨道口不動產觀察

編輯丨蘭銀帆

審核 | 許晨輝?

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