青島樓市的游戲規則，正在被改寫——控規調整“商改住”，這個過去被視為禁區的操作，如今正頻頻上演。

▲市北CBD控規調整，“商改住”元鼎地塊實景

7月18日，青島官方公布控規調整方案：市北CBD的SF0501-309地塊（元鼎地塊），總占地約62畝，原規劃為純商務金融用地，這次一下子“變出”了40畝商住用地，調整后允許住宅建筑面積占比不超過85%，容積率2.4，總建面約6.38萬㎡，預計可新增452套住房。也就是說，在青島核心CBD里，也開始大膽地“商改住”了。

1、

青島商改住大盤點

近期，青島已經出現了多宗土地“變性”：從市北果品市場地塊，到西海岸的恒大金沙灘B地塊，再到李滄森林公園萬科地塊……

市北果品市場地塊

這個位于市北新都心板塊的果品批發市場舊址，曾經多次流拍，開發商嫌棄它是因為原規劃商住比過高、容積率偏高。在規劃調整之后，幾輪控規修改，將土地性質徹底改為住宅、大幅降低了容積率，今年6月，被央企保利聯合青鐵以樓面地價11000元/㎡競得。

西海岸恒大金沙灘B地塊

這是西海岸唐島灣畔的一宗黃金地塊，原本屬于恒大金沙灘項目B地塊的一部分。恒大資金鏈斷裂后該地塊多年閑置，最終被政府無償收回并重新掛牌出讓。在重新規劃中大膽調整了用途——原本純商業用地改為了居住、商業、娛樂康體和綠地混合用地，等于給這塊沉睡的土地注入了新的生命。今年6月，黃島城發以樓面地價13028元/㎡拿下，刷新了西海岸住宅用地的單價紀錄，成為新地王。

李滄森林公園萬科地塊

這是李滄東李板塊一個備受關注的項目，2017年金地、越秀、中海、萬科、城投五家房企聯合體拿下這塊總價37.9億元的土地，規劃是大型商住綜合項目，住宅部分去年已基本售罄。今年7月青島規劃局公告調整該地塊控規：將剩余的商業商務用地調整為二類居住用地，并增配了一些公共服務設施，調整后總建筑面積約11萬㎡，容積率2.5。

這一系列的操作表明：曾經涇渭分明的商業地和住宅地，如今界線開始模糊起來。

2、

為何祭出“商改住”大招？

控規調整、土地性質商改住，聽起來有違常規，又牽一發動全身，背后動機究竟是什么？簡而言之：形勢所迫。

對政府而言，這是一招緩解土地財政壓力的策略。近年來商業辦公用地嚴重過剩，很多商辦地塊無人問津，就算勉強賣出去也容易爛尾或空置，政府的土地出讓收入大不如前。與其讓土地流拍，不如改成住宅用地拿出來，起碼有人要。

商業地產過剩已經是全國性的痛點，寫字樓空置率居高不下，購物中心遍地開花卻顧客稀少。開發商投入巨資蓋商場寫字樓卻回不了本，自然寧可晾著不建。在青島，類似的尷尬并不鮮見，一些早年高價拿地的綜合體項目，住宅賣完了，幾萬平米的商業體量卻爛在那兒：建了沒人租，賣又賣不掉，成了雞肋。對地方政府來說，這些爛尾商辦項目不僅影響城市形象，更是沉淀的稅源和土地收益，推動“商改住”正是為了解決這些存量痛點。

▲西海岸萬達紅星天鉑商超項目，爛尾多年

當前房地產市場下，商辦物業的去化周期普遍長達30個月甚至更久，開發商的資金壓在那里回籠困難。不少商業地產項目，不得不大幅降價促銷，甚至跳樓價甩賣！但降價換來的卻是物業價值的縮水，資金鏈仍舊緊繃，日子相當煎熬。反觀住宅產品，剛需和改善型需求依然旺盛，只要位置和定價合適，基本不愁賣，特別是在城市核心區或熱門板塊。

從購房者和城市發展的角度看，這也是順應民意之舉。畢竟再多的商場和寫字樓，老百姓也住不進去。而近幾年隨著線上辦公、線上消費的興起，城市里現有的辦公樓和商鋪已經夠用了，甚至是供過于求。反倒是住宅，尤其是在好地段的優質新房，還是不少人想買。

3、

“商改住”合法合規嗎？

現在問題來了，開發商拍下來的地，土地出讓合同白紙黑字寫著用途是商業，現在改成住宅，這不違反合同嗎？要不要補交土地出讓金？

控規調整、土地性質商改住，在法律和政策層面上并非沒有門檻。通常情況分兩類：一類是未出讓的土地，這種情況操作起來比較簡單，政府規劃部門根據城市需要調整控規，把地的性質從商辦改成住宅即可，像果品市場地塊、元鼎地塊，都是這種情況。

▲市北CBD控規調整的元鼎地塊

另一類就是已出讓土地的“商改住”，這也是難度最大的。土地都賣給開發商了，忽然說要改用途，這在以往是大忌，一般原則上不允許，畢竟土地出讓價款是按用途定的，商業用地當初賣便宜很多，除非走政府收回土地等特殊程序，屬于特批特例。但不得不說，時代變了。房地產下行壓力之下，政府也在尋找突破口。今年以來，自然資源部等部委陸續出臺政策文件，鼓勵地方因城施策盤活存量土地。

于是，一些大膽的地方，開始試水對已出讓土地“商改住”，湖南是個典型例子。今年5月，湖南發布了被稱為“湘十條”的樓市新政，里面明確提出：對于非住宅商品房用地，可以按“商改住”進行規劃修改，包括已出讓但尚未開工的、已開發但未銷售的空置商業項目、以及已開發建設且已預售部分房源的商業項目。前提是要滿足公共配套承載力，尊重已購業主意愿，綜合考慮房企需求等，然后補繳土地出讓金，變更土地規劃條件，并可相應降低商住比。

這相當于給已出讓土地的商改住提供了明確的合法路徑：要改可以，先把當初少交的土地款補上，政府不吃虧、購房業主同意、配套跟上，就可以變更。

雖然青島近來樓市新政頻出，但在官方文件里對土地性質變更卻語焉不詳，今年2月青島市出臺的《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展若干政策措施的通知》中提到“優化住宅產品供給”，但特別強調了“在不改變用地性質和容積率的前提下”調整住房套型。也就是說，明面上，青島還是不鼓勵隨便改土地用途的，這可能也是為了防止市場誤讀，避免引發過度炒作土地用途變更。

但實踐中，青島已經通過調控規劃、收回重拍等方式實現了多宗商改住案例。像恒大金沙灘B地塊這種先收回再出讓，也是在法律框架內運作。對于類似森林公園萬科地塊這類已出讓的項目，是把未建的商業部分改成住宅，并沒有涉及已售的情況，雖未公開細節，但可以肯定，開發商為此付出了不菲的土地出讓金，以及配建了額外的公服設施，該履行的手續和義務一樣不能少，以換取批準。

▲青島土地游戲規則正在被改寫

青島的這一波“商改住”操作，曾經的土地游戲規則正在被改寫。未來青島會不會出臺更明確的細則，允許更多情形的商改住？這很大程度取決于試點效果和市場反饋。如果像現在這些案例都取得了正向成果，房賣得出去、地價穩得住、開發商和購房者都滿意，不排除青島也會逐步擴大商改住的適用范圍。